苏栋池与武汉市住房保障和房屋管理局房屋行政登记一审行政判决书

审理经过

原告苏**不服被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）向第三人何*颁发了武房权证市字第××号《房屋所有权证》的具体行政行为，于2015年2月2日向本院提起行政诉讼。本院于2015年2月2日受理后，于2015年2月6日向被**管局送达起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案，原告苏**及其委托代理人孙**、曾**，被**管局的委托代理人王*、陈*，第三人何*的委托代理人吴**等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

被**管局于2013年9月23日向第三人何*核准颁发了武房权证市字第××号《房屋所有权证》，将位于武汉市东西湖区常青花园xx区xx栋xx单元xx层xx室的房屋登记到第三人何*名下。被告于2015年2月16日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、房屋登记申请书，2、原告委托孙*售房的委托公证书（2013鄂楚信证字第14987号），3、原告身份证原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2866号），4、原告户口薄原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2867号），5、原告离婚证原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2868号），6、苏**无婚姻登记记录查询证明，7、原告受托人孙*的身份证复印件，8、第三人何*的身份证复印件，9、第三人何*的户口簿复印件，10、第三人何*无婚姻登记记录查询证明，11、所有权人为苏**的房屋所有权证（武房权证市字第××号），12、使用权人为苏**的国有土地使用证（东国用（商2009）第××号），13、《武汉市存量房买卖合同》，证明1、申请人办理房屋登记时提交了所需的全部申请资料，2、证明原告苏**委托孙*进行售房的真实意思表示，3、被**管局办理该房屋登记时认定事实清楚、适用法律正确、程序合法；14、原告委托人孙*2013年9月22日下午5时申请现场照片，15、第三人何*2013年9月22日下午5时申请现场照片，证明被告对申请人申请登记现场情况进行了照片留存，履行了审慎的审查职责。

原告诉称

原告苏*池诉称，2012年6月15日原告苏*池应朋友张*所请，以原告名义向债权人孙*借款用于张*公司资金周转，第一次借款60万元，提前扣除三个月利息10万元，实际转款50万元。前款还清后，2013年1月31日张*再次又让原告苏*池向孙*借款120万元，利息25.2万元，根据孙*的指示，将利息25.2万元打回，原告苏*池实收94.8万元；当天，在湖北**信公证处原告苏*池给孙*办理了公证。2013年6月18日借款到期后，又增加18万元的利息，将120万元的借条换成138万元的借条，并又办理了公证。2013年9月2日138万元的借条再次到期，又增加利息40万元，当天，张*又让苏*池向孙*出具一张40万元的借条，并再次办理了委托公证。2014年12月25日原告苏*池得知自己东西湖区常青花园xx区xx栋xx单元xx层xx室的房子（建筑面积74.88平方米）被卖给他人，新房东要求腾房。2014年12月29日原告苏*池到被**管局档案室查询得知：2013年9月17日孙*持（2013）鄂楚信证字第14987号的委托公证书、（2013）鄂楚信证字第2866号的身份证复印件与原件一致的公证书以代理人的身份，将房屋以40万元的价格卖给第三人何*，合同上原告苏*池的签名为委托人孙*代签，原告苏*池从未收到卖房款。而（2013）鄂楚信证字第2866号身份证复印件与原件一致的公证书所对应的委托书是（2013）鄂楚信证字第2864号，该委托书的委托期限已过期，即孙*未提供原告苏*池的身份证原件，被告就给原告苏*池办理了过户手续，导致房屋的产权发生了变化，违反《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应提供申请人身份证明，被告违法的房屋登记行为，严重损害了原告的利益。2015年1月16日原告苏*池通过EMS向被**管局发出异议申请书，要求撤销第三人何*的房屋所有权证，但被告未给予书面答复，故诉至法院，请求判决撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局2013年9月23日给第三人何*颁发的“武房权证市字第××号”房屋所有权证。原告苏*池提供的证据有：1、产权信息查询单，证明2014年12月25日原告苏*池得知常青花园xx栋xx单元xx层xx室在2013年9月23日以40万元卖给第三人何*；2、武汉市存量房买卖合同，证明2014年12月29日苏*池在被告档案室查询得知孙*作为苏*池的公证委托代理人以40万元的价格与第三人何*签订合同，其中苏*池的名字为孙*代签；3、（2013）鄂楚信证字第14987号公证书，2013年6月18日原告苏*池将常青花园xx栋xx单元xx层xx室的房产在楚信公证处给孙*作委托公证，证明孙*持（2013）鄂楚信证字第14987号公证书作为原告苏*池的代理人将原告苏*池的房屋卖给第三人何*；4、（2013）鄂楚信字第2866号公证书，2013年2月4日原告苏*池在楚信公证处作居民身份证复印件与原件一致的公证，公证书注明本公证书仅用于（2013）鄂楚信证字第2863-2865号公证书所列委托事项，用于其他目的的无效，证明在未提供原告苏*池身份证原件的情况下，被告将原告苏*池的上述房屋过户登记给第三人何*；5、（2013）鄂楚信证字第2863-2865号，2013年1月31日原告苏*池在楚信公证处将常青花园31栋5单元1层1室，常青花园xx栋xx单元xx层xx室，江汉区杨叉湖（新华下路）xx栋xx单元xx室作了（2013）鄂楚信证字第2863-2865号，委托期限自签字之日起至2013年5月1日止，证明在2013年9月23日给第三人何*过户时，该委托公证书已过期；6-1、EMS邮单，6-2、异议申请书，证明2015年1月16日原告苏*池向被告发出书面的异议申请书，要求被告撤销第三人何*的房产证；7-1、（2012）鄂琴台证字第102061号公证书，7-2、银行转账单，证明办理公证不是用于买卖房屋，只是用于融资。

被告辩称

被**管局辩称，1、依据《房屋登记办法》第四条的规定，答辩人负责办理本市行政区域内的房屋登记事宜。2、原告苏**的委托代理人孙*和第三人何*一起于2013年9月22日17时向我局提交房屋登记申请书，要求办理位于武汉市东西湖区常青花园xx区xx栋xx单元xx层xx室房屋的所有权转移登记。同时，还向我局提交了第三人何*的身份证及户口簿复印件、原告委托代理人孙*的身份证复印件和原告苏**的离婚证、户口簿、身份证的原件与复印件相符的公证书，房屋所有权证和国有土地使用证，委托公证书、《武汉市存量房买卖合同》，无婚姻登记记录查询证明，住房购买资格核查结果通知书和承诺书，个人住房转让所得征收个人所得税计算表等相关材料。我局受理后，依法查验了该申请登记的全部材料，并履行了相关的询问义务。经审查，该登记申请符合法律规定的条件，故我局依法予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿并颁发了武房权证市字第××号房屋所有权证。此外，鉴于原告苏**的委托代理人孙*已提供了原告户口簿、身份证的原件与复印件相符的公证书，对原告苏**户口簿、身份证的真实性与合法性均作出公证确认，故应认定原告苏**已经提交了符合法律规定的身份证明。同时，原告苏**经公证的委托书也足以证明出售涉案房屋并全权委托孙*办理转移登记的相关手续系其真实的意思表示。据此，原告苏**有关我局违法办理房屋登记的诉称与客观事实不符，依法不能成立。综上，我局作出的具体行政行为事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。原告苏**的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。

第三人何*述称，一、房屋行政管理机关依法进行登记，合法有效；二、第三人何*依据法律提交了申请资料，程序合法，权益应当受到保护；三、原告苏**委托的代理人进行登记，依据民事法律规定，产生的责任应当由被代理人承担责任。第三人何*没有向本院提交证据。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：对被**管局提供的证据2、4、5、6、7、8、9、10、11、12因原告苏**和第三人何*均无异议，本院予以采信；证据1是房屋登记申请书，属于法律规定的申请房屋所有权转移登记的必要材料，本院结合其他证据予以采信；证据3明确记载仅用于（2013）鄂楚信证字第2863-2865号《公证书》所列委托事项，用于其他目的无效，且（2013）鄂楚信证字第2863-2865号《公证书》已到期，本院仅作为认定事实经过的依据；证据13为武汉市存量房买卖合同，因原告苏**已公证授权案外人孙*签订买卖合同，收取房款，案外人孙*在授权范围内签订房屋买卖合同并不违反法律规定，对该证据本院予以采信；证据14、15为申请登记现场照片，能够证明当事人双方共同申请房屋登记，被**管局在办理登记时现场审查了当事人的情况，本院予以采信。对原告苏**提供的证据1、2均为在被**管局处查询的房屋登记信息及房屋买卖合同，本院予以采信；证据3为原告苏**授权案外人孙*出售房屋的公证文书，本院予以采信；证据4对应的公证文书期限已届满，且用于其他目的无效，本院仅作为认定事实经过的依据；证据5为到期的公证文书，与本案无关，本院不予采信；证据6-1、6-2、7-1、7-2与被告的房屋转移登记行为无关，本院不予采信。对证人张*的证言，因证人已出庭且接受各方询问，本院予以采信。

本院查明

经审理查明，2013年9月17日，原告苏**的委托代理人孙*与第三人何*签订房屋买卖合同，约定将原告苏**位于武汉市东西湖区常青花园xx区xx栋xx单元xx层xx室的房屋以40万元的价格卖给第三人何*。2013年9月22日，原告苏**的委托代理人孙*与第三人何*到被**管局处办理房屋转移登记手续，共同向被告提交了房屋登记申请书，原告苏**委托孙*售房的委托公证书（2013鄂楚信证字第14987号）、身份证原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2866号）、户口簿原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2867号）、离婚证原件与复印件相符公证书（2013鄂楚信证字第2868号）、原告苏**无婚姻登记记录查询证明以及原告苏**受托人孙*的身份证复印件，第三人何*的身份证复印件、户口簿复印件、第三人何*无婚姻登记记录查询证明，所有权人为原告苏**的房屋所有权证（武房权证市字第××号）、使用权人为原告苏**的国有土地使用证（东国用（商2009）第××号），《武汉市存量房买卖合同》等材料，被**管局在申请登记现场对原告委托代理人孙*和第三人何*进行了询问，并拍照留存。被**管局查验申请登记材料后，于2013年9月23日核准登记，为第三人何*颁发了武房权证市字第××号房屋所有权证。原告苏**于2014年12月29日到被**管局处查询得知房屋所有权被过户给第三人何*。原告苏**对该转移登记行为不服，特向本院起诉，请求如诉称。

另查明，2008年左右因案外人张*及其公司资金周转问题，案外人张*要求原告苏**将房屋作为担保向案外人孙*所在公司借款，并以委托案外人孙*出售原告苏**名下的相应房产、有权办理相关转移登记手续等作为担保方式。2013年2月4日原告苏**到湖北**信公证处办理了（2013）鄂楚信证字第2866号公证，证明原告苏**的《居民身份证》的原件与公证书中的复印件相符，原件属实，该公证书载明仅用于（2013）鄂楚信证字第2863-2865号《公证书》所列委托事项，用于其他目的无效。同日还办理了（2013）鄂楚信证字第2867号公证，证明原告苏**的《居民户口簿》的原件与公证书中的复印件相符，原件属实。以及（2013）鄂楚信证字第2868号公证，证明离婚证原件与公证书中的复印件相符，原件属实。2013年6月18日原告苏**到湖北**信公证处办理了（2013）鄂楚信证字第14987号委托公证，公证内容为原告苏**拟出售武汉市东西湖区常青花园xx区xx栋xx单元xx层xx室的房产，委托案外人孙*代为办理以下事项：1、向房地产管理部门申请办理上述房屋的注销抵押登记手续；2、与买方签订上述房产的买卖合同；3、到相关房地产管理部门申请办理上述房产的交易过户变更登记手续；4、代收售房款、协助买方办理银行贷款手续；5、代为办理水、电、煤气的过户及相关手续。受托人孙*在办理上述事项的过程中所依法签署的法律文件原告苏**均予以认可。委托期限自委托人在委托书上签字之日起至二〇一三年十二月十八日止。

本院认为

本院认为，依据《房屋登记办法》第四条的规定，被**管局有权办理辖区内的房屋转移登记。被**管局根据原告苏**的委托代理人孙*和第三人何*提交的申请书、申请人及房屋所有权人身份证明、房屋所有权证和土地使用权证及武**量房买卖合同等材料，依照《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交申请登记书、申请人身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料”的规定，对材料进行了形式审查，并询问了申请人，对现场申请人进行了拍照留存，认为符合转移登记的法定条件，为第三人何*办理了房屋转移登记并颁发了房屋所有权证。被**管局在办理转移登记过程中已经尽到了合理审慎的职责，其行为符合法律规定。在办理转移过程中，被**管局没有依法询问原告苏**委托代理人申请转移登记是否代表委托人意愿、承担法律责任，因已收集公证的授权委托书，被**管局的上述行为对转移登记并不产生实质影响，属于程序瑕疵。被**管局收集的原告苏**身份证原件与复印件相符的公证文书虽然已经失效，但同时收集了原告苏**《居民户口簿》原件与复印件相符，原件属实的公证书。根据《中华人民共和国户口登记条例》第四条第四款的规定，户口登记簿和户口簿登记的事项，具有证明公民身份的效力，足以证明被**管局已经收集了原告苏**合法有效的身份证明。在申请转移登记过程中原告委托代理人孙*提交了原告苏**授权办理房屋买卖及过户手续等事项的公证书，委托代理人孙*在进行房屋买卖和办理过户手续等过程中属于有处分权人，其办理相关事项所产生的法律责任由原告苏**承担，所以在进行房屋买卖和转移登记过程中并不适用《中华人民共和国物权法》所规定的善意取得制度。综上，原告苏**的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告苏**要求撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局2013年9月23日给第三人何*颁发的“武房权证市字第××号”房屋所有权证的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告苏**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十五日