肖**与武汉市住房保障和房屋管理局行政撤销一审行政判决书

审理经过

原告肖*香诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋管理行政撤销一案，本院于2014年12月24日受理后，依法追加武汉市**开发总公司（以下简称汉**产公司）为第三人参加诉讼，并依法向被**管局、第三人汉**产公司送达了起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼文书，组成由审判员唐**担任审判长和人民陪审员钱**、李**参加的合议庭，于2015年1月23日公开开庭进行了审理，原告肖*香的委托代理人李*，被**管局的委托代理人廖*，第三人汉**产公司的法定代表人黄伯仲及其委托代理人胡泉水到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

2014年7月8日，被**管局对原告肖**作出了《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》（武**（2014）86号）。

被**管局在法定的期限内向本院提交了其作出被诉具体行政行为的证据：1、《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，用以证明被**管局于2014年7月8日撤销了原告肖**申请持有的江岸区鑫汉城市花园1-3层房屋所有权证的决定；2、权属登记审批表；3、《建设工程规划许可证》（武**建证（2001）023号），证据2、3用以证明第三人汉**产公司于2001年9月经规划审批，新建3层房屋1栋，项目名称为配套管理楼，被**管局2006年3月依其申请办理了该房屋商品房初始登记；4、权属登记审批表；5、武汉市房屋产权转移移交凭证及交易权属登记申请表；6、《武汉市商品房买卖合同》，证据4-6用以证明原告肖**与第三人汉**产公司于2004年5月签订商品房买卖合同，被**管局依双方申请于2006年4月向原告肖**颁发了武房权证岸字第××号房屋所有权证；7、鑫汉城市花园业主及业委会投诉材料；8、第三人汉**产公司陈述材料；9、武汉市江岸区住房保障和房屋管理局协调双方争议工作记录，证据7-9用以证明鑫汉城市花园业主及业委会自2011年10月开始多次投诉，对配套管理楼提出产权主张，反映第三人汉**产公司将属于全体业主共有的房屋产权私自过户到原告肖**名下，要求予以返还，被告为此多次协调；10、第三人汉**产公司《申请办理规划验收的报告》，用以证明第三人汉**产公司曾于2005年3月向规划部门报告，为尽快交付给小区物业管理部门，申请配套管理楼的竣工验收，涉案房屋属于非商品房，不得以商品房名义销售；11、工作联系函及附件，用以证明武汉市国土资源和规**岸分局于2014年6月向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局来函说明涉案房屋系管理办公用房，第三人汉**产公司申请登记中隐瞒涉案房屋非商品房性质，不能作为商品房销售的事实。

原告诉称

原告肖*香诉称，2006年4月18日，武汉**地管理局对武汉市江岸区解放南路鑫汉城市花园1-3层房屋向原告肖*香颁发了武房权证岸字第××号《房屋所有权证》。2014年7月8日，被**管局以“开发建设单位在初始登记时隐瞒其为配套管理办公用房”为由，对原告肖*香作出了《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》。被**管局没有相关证据证明开发建设单位在初始登记时隐瞒其为配套管理办公用房，故该具体行政行为缺乏证据支持。请求人民法院：1、撤销被告作出的《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》；2、本案诉讼费用由被告承担。

原告肖**提交的证据有：1、《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》；2、行政复议答复书；3、行政复议答复补充意见；4、《行政复议决定书》（鄂建复决字（2014）31号）证据1-4用以证明被诉具体行政行为的内容，原告肖**依法提起行政诉讼；5、《武汉市商品房买卖合同》及补充协议；6、购房发票；7、《房屋所有权证》（武房权证岸字第××号），证据5-7用以证明原告肖**按市价合法购买涉案房屋，作为产权人正当、手续合法

被告辩称

被**管局辩称，1、1999年9月-2001年9月期间，经规划审批，第三人汉**产公司在江岸区解放南路12号建设4栋商品房，即鑫汉城市花园。2001年9月，经规划另行批准，第三人汉**产公司在该处新建1栋建筑面积306.3平方米的3层房屋，项目名称为配套管理楼。2006年3月，被**管局依申请办理了配套管理楼初始登记。2006年4月，被**管局依据原告肖**及第三人汉**产公司的申请及签订的商品房买卖合同，受理了上述房屋的转移登记，并向原告肖**颁发了武房权证岸字第××号房屋所有权证。2、解放南路鑫汉城市花园1-3层房屋属于非商品房建设项目，不能以商品房名义办理初始登记，也不能以商品房买卖形式进行销售。经复核，第三人汉**产公司新建解放南路鑫汉城市花园1-3层房屋，项目名称为配套管理楼，设计用途为办公。竣工验收时，第三人汉**产公司向规划部门书面报告，“鑫汉花园配套管理用房已竣工，为早日交付给小区物业管理部门，特申请办理规划验收手续…”。2004年5月，第三人汉**产公司与原告肖**签订商品房买卖合同，原告肖**以明显低于市场价值1300元／平方米价格购买涉案房屋。经查，原告肖**系第三人汉**产公司法定代表人黄**配偶，第三人汉**产公司在办理初始登记之前，即已将该房屋作为商品房销售，且第三人汉**产公司于2006年3月申请争议房屋初始登记时，没有提交该房屋商品房预（销）售许可证。本案复查过程中，第三人汉**产公司也未能补交该房屋属于商品用房的法律凭证。2014年6月，武汉市国土资源和规划局江岸分局来函说明涉案房屋系管理办公用房，第三人汉**产公司申请登记时隐瞒房屋非商品房性质，不能作为商品房销售的事实。根据《贯彻﹤城市房屋权属登记管理办法﹥实施细则》第二十三条、第二十四条的规定，新建房屋初始登记区分商品房屋登记与非商品房屋登记，《办理商品房交易立契和产权登记手续应收取证据的清单》规定登记机关办理商品房登记过程中，申请人应当提交确定商品房属性的商品房屋预（销）售许可证。第三人汉**产公司不能提交证明涉案房屋系商品房的证明材料，规划部门的文件亦说明涉案房屋系配套管理办公用房，故被**管局向第三人汉**产公司颁发的《武汉市商品房权属证明书》有误。第三人汉**产公司作为房地产开发企业应当知道该房屋不能作为商品房销售，仍然在2004年5月与原告肖**签订商品房买卖合同，且在该合同中填写不实信息，被**管局办理的第三人汉**产公司与原告肖**关于涉案房屋的转移登记与事实不符。综上，原告肖**持有的武房权证岸字第××号房屋所有权证依法应当予以撤销，请求人民法院依法驳回原告肖**的诉讼请求。

第三人汉**产公司述称，1、被**管局适用法律法规错误，涉案房屋于2006年4月18日办理的房屋权属登记，但被**管局适用的《房屋登记办法》于2008年7月1日起实施的，显然不能溯及既往。2、被**管局无证据证明第三人汉**产公司隐瞒事实，从被**管局提交的证据可以看出第三人汉**产公司按照其要求提供了合格完整有效的资料，经其审核后核发了商品房所有权证，第三人汉**产公司在办理初始登记时没有隐瞒相关事实，办证的全部资料均是相关政府部门核发的，第三人汉**产公司也没有篡改或涂改任何资料。3、被**管局将涉案房屋认定为非商品房属认定事实错误。鑫汉城市花园是经过汉南**员会下文批准的商品房开发项目，1999年9月17日第三人汉**产公司与武汉**理局签订了土地使用权出让合同，合同中未要求第三人汉**产公司向小区提供物业管理用房和物业经营用房，全部土地及建筑物均为商品用房。随后第三人汉**产公司在武汉市城市规划管理局办理了建设工程规划许可证、划定了红线图，经过竣工验收，该房屋为商品用房。4、该房屋不是物业管理用房和物业经营用房。第三人汉**产公司为更好在汉口地区开发工作，同时也为自己成立的物业公司开展工作，故将诉争房屋有别于其他房屋取名为“配套管理用房”。根据物业管理用房及物业经营用房的法律规定，本案诉争房屋是在1999年10月30日《武汉市住宅区物业管理条例》生效前立项批准的，故本案诉争房屋及小区不能按照该条例的规定提供物业管理用房及物业经营用房。另，根据该条例的规定，本案诉争小区不符合提供物业管理用房及物业经营用房的要求。综上，被**管局作出的具体行政行为没有事实依据，适用法律错误，应当予以撤销。

第三人汉**产公司向本院提交了以下证据：1、武汉**划委员会《关于同意汉南**开发公司开发商品房的批复》（汉**（1998）12号）；2、武汉**理局与第三人汉**产公司签订的《土地使用权出让合同》；3、《建设工程规划许可证》（武规建证字（2000）060号）；4、收费收据，证据1-4用以证明本案房屋经批准为商品房开发，第三人汉**产公司取得出让土地并支付所有费用，武汉**管理局批准为住宅，没有规定住宅区提供“物业管理用房”和“物业经营用房”。5、汉南区**发公司（市三米厂）地形图；6、建筑红线定位图；7、《建设工程规划许可证》（武**建证（2001）023号）；8、《建设工程规划验收合格证》（岸规验字（2005）第010号）；9、《国有土地使用证》（武*用（2004）第2116号）；10、《建筑工程竣工验收备案证》；11、《武汉市商品房权属证明书》（武房商证岸字第200602438号）；证据5-11用以证明第三人汉**产公司向被**管局申请办理初始登记时提交的全部资料，该资料真实合法；涉案房屋名称为配套管理楼，不是“物业管理用房”或“物业经营用房”；第三人汉**产公司在办理各项手续时没有改变过本案房屋的名称；被告颁发的《武汉市商品房权属证明书》合法。

经庭审质证，原告肖**对被告市房管局提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，认为该决定的内容是不真实的；对证据2-5认为与原告肖**无关；对证据6的真实性、合法性无异议，认为该证据可以证明原告肖**经过合法手续购买的涉案房屋；对证据7-10认为与原告肖**无关；对证据11认为与本案无关，且不能达到被告市房管局的证明目的。

第三人汉**产公司对被**管局提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为被**管局在该决定中表述的内容不真实，适用法律错误；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，认为该审批表记载了第三人汉**产公司办理初始登记时提供的相关材料，该材料均是由相关行政机关出具的，且该材料上均表明是配套管理用房；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议，认为审核表上记载了第三人汉**产公司申请转移登记时提交的相关材料，均是由相关行政部门出具的，且交易的税费亦是按照办公用房而不是住宅的税费缴纳的；对证据6，真实性、合法性、关联性无异议，认为该房屋属于现房，不是预售房，被**管局认为第三人汉**产公司隐瞒相关事实没有相关证据证明，且该证据可以证明原告肖**与第三人汉**产公司之间的买卖是合法的，经过审核批准；对证据7-9认为与本案无关，认为业主的诉求应通过其他途径解决，且被**管局没有依此作出决定；对证据10的真实性、合法性、关联性无异议，第三人汉**产公司向规划部门报告申请配套管理楼的竣工验收，是基于第三人下属的物业管理公司正在移交；对证据11认为该证据不能作为证据使用，该证据是被**管局下属单位江岸区住房保障和房屋管理局为其做出的辩解，只能作为陈述观点，不能作为证明被诉行为合法的依据。

经庭审质证，被**管局对原告肖**提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4的真实性、证明目的无异议；对证据5、6认为不能证明涉案房屋为商品房、可以作为商品房销售；对证据7认为该证已经被撤销，不发表意见。

第三人汉**产公司对原告肖**提交的证据均无异议。

经庭审质证，原告肖**对第三人汉**产公司提交的证据没有异议。

被**管局对第三人汉**产公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案涉案房屋系在该小区商品房建设完毕后另行经规划许可建设的配套办公用房，不能与前期可销售的商品房混为一谈，不能证明涉案房屋属可销售的商品房；对证据4认为没有原件，不发表质证意见；对证据5-11的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为第三人汉**产公司在办理初始登记时并未将证据5的红线图提交，被**管局是在调查本案房屋事实情况时收到规划部门来函及附件才知晓该房屋为办公楼，第三人汉**产公司隐瞒了这一事实，且该组证据仅为办理房屋初始登记时应当提交的部分材料，第三人汉**产公司未提交证明其房屋获得销售许可的有效法律文件，不能认定涉案房屋为可销售的商品房。

本院对原、被告及第三人提交的证据综合审查判断后认为：

1、原告肖**提交的证据1系《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，真实、来源合法，能证明本案被诉具体行政行为的内容，本院依法予以采信；证据2、3、4系被诉行为复议时被**管局提交的答辩意见及复议机关作出的复议决定书，真实、来源合法，能证明被诉行为复议的相关情况，本院依法予以采信；证据5、6、7系原告肖**购买涉案房屋与第三人汉**产公司签订的合同、购房发票及办理的房屋所有权证，真实，来源合法，能证明原告肖**购买涉案房屋的事实，本院依法予以采信。

2、被告市房管局提交证据1系本案被诉行为，本院依法予以采信；证据2、3系第三人汉**产公司办理涉案房屋初始登记时提交的权属登记审批表及建设工程规划许可证，真实、来源合法，能证明涉案房屋办理初始登记的相关情况，本院依法予以采信；证据4、5、6系原告肖**办理涉案房屋转移登记时的权属登记审批表、申请表及商品房买卖合同，真实，来源合法，能证明原告肖**办理涉案房屋转移登记的相关情况，本院依法予以采信；证据7、8、9系鑫汉城市花园业主、业委会的投诉材料、第三人汉**产公司的陈述材料及协调工作记录，能证明鑫汉城市花园业主与第三人汉**产公司就涉案房屋存在争议的事实；证据10系第三人汉**产公司向武汉**划局就涉案房屋提交的《申请办理规划验收的报告》，第三人汉**产公司对其真实性无异议，本院依法予以采信；证据11系2014年6月17日武汉市国土资源和规**岸分局对江岸区住房保障和房屋管理局出具的《工作联系函》及附件，真实、来源合法，能证明涉案房屋的规划审批情况，本院依法予以采信。

3、第三人汉**产公司提交的证据4没有原件，本院依法不予确认；其他证据真实，来源合法，能证明涉案房屋的相关情况，本院依法予以采信，但不能证明涉案房屋为商品房。

本院查明

经审理查明，1999年至2001年期间，经规划审批，第三人汉**产公司在本市江岸区解放南路12号开发建设4栋商品房，即鑫汉城市花园。2001年，经规划另行审批，第三人汉**产公司在该处新建1栋建筑面积306.3平方米的3层房屋，项目名称为配套管理楼。2004年5月31日，第三人汉**产公司与原告肖**签订了《武汉市商品房买卖合同》，以每平米1300元的价格将上述配套管理楼出让给原告肖**。2005年3月20日，第三人汉**产公司向武汉**划局提交了《申请办理规划验收的报告》，明确指出“鑫汉花园配套管理用房已竣工，为早日交付给小区物业管理部门，特申请办理规划验收手续”，该配套管理楼验收合格后，同年8月19日武汉市**江岸分局向第三人汉**产公司颁发了《建设工程规划验收合格证》（岸规验字（2005）第010号）。2006年2月27日，第三人汉**产公司取得了武汉**员会颁发的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2006年3月，第三人汉**产公司提交申请表、《建筑工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、红线定位图、土地使用权证、竣工备案证、法人代表身份证明、委托书等相关材料，向被**管局申请办理上述房屋的初始登记，同月14日，被**管局向第三人汉**产公司颁发了《武汉市商品房权属证明书》（武房商证岸字第200602438号），设计用途为其它。2006年4月12日，原告肖**与第三人汉**产公司依据上述买卖合同，向被**管局申请办理该配套管理楼的转移登记，被**管局经审核于同月18日向原告肖**颁发了《房屋所有权证》（武房权证岸字第××号）。此后，鑫汉城市花园业主及业委会认为该配套管理楼属全体业主共有，被**管局不应向原告肖**颁证，多次向相关部门反映情况。被**管局经调查认为上述房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围，开发建设单位在初始登记时隐瞒其为配套管理办公用房，致使鑫汉城市花园业主因物业管理用房问题多次群体上访，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，作出了《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，决定撤销原告肖**持有的武房权证岸字第××号《房屋所有权证》。原告肖**对该决定不服，诉至本院。

另查明，原告肖**与第三人汉南房地产公司的法定代表人黄伯仲系夫妻关系。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及**设部《房屋登记办法》的规定，被**管局负责本行政区域内房产管理工作，具有对辖区内房屋进行权属登记及查验房屋所有权证的法定职责。

对于被**管局作出撤销原告肖**房屋所有权证决定中认定涉案房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围这一事实是否成立的问题。1、被**管局向第三人汉**产公司颁发《武汉市商品房权属证明书》属初始登记错误。根据当事人提交的证据及庭审查明的事实，涉案房屋建造时，规划审批的项目名称为配套管理楼，规划核位红线确定的名称为配套管理办公用房，且第三人汉**产公司在向规划部门申请办理规划验收手续时，亦明确涉案房屋为“鑫汉花园配套管理用房”，“为早日交付给小区物业管理部门，特申请办理规划验收手续”，该涉案房屋的名称及规划条件可以证明第三人汉**产公司是将涉案房屋作为该小区的配套管理办公用房来申报规划及相关手续，规划部门亦是按此作出审批，故该房屋应为该小区的配套管理办公用房，不应纳入商品房的销售范围，被**管局向第三人汉**产公司颁发《武汉市商品房权属证明书》没有依据，属初始登记错误。第三人汉**产公司主张其为将涉案房屋作为本公司及下属物业公司的办公室使用而将该房屋取名为“配套管理楼”的理由不能成立。2、第三人汉**产公司出售涉案房屋给原告肖**没有取得预售许可。涉案房屋于2005年竣工验收，而第三人汉**产公司与原告肖**签订《武汉市商品房买卖合同》的时间为2004年5月31日，根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定，出售竣工验收前正在建设中的商品房为预售，商品房预售实行预售许可制度，因此即便第三人汉**产公司将涉案房屋作为商品房预售给原告肖**也应当取得预售许可。第三人汉**产公司提供不真实的销售依据信息，与原告肖**签订商品房买卖合同，双方据此共同申请办理的房屋转移登记与事实不符，依法应当予以撤销。第三人汉**产公司主张其出售涉案房屋为“商品房现售”不需取得许可没有依据。3、原告肖**取得涉案房屋并不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，构成善意取得需同时满足以下几个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第三人汉**产公司作为房地产开发企业，理应知晓该房屋不能以商品房形式进行销售，其明知该楼不能作为商品房销售的情况下，以明显低于市价的价格出售给原告肖**，而原告肖**与第三人汉**产公司的法定代表人黄伯仲系夫妻关系，第三人汉**产公司以不合理价格将涉案房屋出售给其法定代表人的配偶从而使自己获利不能获得法律保护，原告肖**不符合善意取得的条件，不构成善意取得。综上，被**管局认定涉案房屋为规划另行批准建设的配套管理办公用房，不应纳入商品房销售范围的事实成立。

关于被**管局作出的撤销房屋所有权证决定适用法律是否正确的问题。被**管局依据**设部《房屋登记办法》第八十一条规定作出了撤销原告肖**取得的房屋所有权证的决定。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。该条规定是指依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人提交了虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，本案中，被**管局并没有司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明原告肖**隐瞒真实情况、提交虚假材料取得的房屋所有权证，而是因鑫汉城市花园相关业主及业主委员会向其反映不应当向原告肖**颁发涉案房屋所有权证，被**管局主动查验时，发现原告肖**取得的权证与事实不符，从而作出撤销其房屋所有权证的决定，其应当适用《武汉市房产管理条例》第十四条的规定，即“市、区房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证，发现权证与事实不符的，应当及时作出决定，予以更正或者撤销。”故被**管局适用《房屋登记办法》第八十一条的规定属适用法律错误。

综上，被**管局对原告肖**作出的撤销其房屋所有权证的决定认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局对原告肖**作出的《市房管局关于撤销武房权证岸字第××号房屋所有权证的决定》，并重新作出具体行政行为。

案件受理费人民币50元、邮寄送达费人民币20元，合计人民币70元由被告武汉市住房保障和房屋管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十三日