魏**与临湘市人民政府行政登记再审判决书

审理经过

魏**与临湘市人民政府（以下简称临湘市政府）及第三人汪*、中国长**长沙办事处（以下简称长城**办事处）土地变更登记一案，湖南省岳阳县人民法院于2010年1月20日作出（2009）岳行初字第48号行政判决。魏**不服该判决，上诉至本院。本院于2010年8月26日作出（2010）岳中行终字第4号行政判决，已经发生法律效力。魏**不服，向本院申请再审。本院于2013年7月3日作出（2013）岳中行申字第1号行政裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。魏**及其委托代理人李**，临湘市政府的委托代理人陈*、孙**，原审第三人汪*的委托代理人周**、郑**，原审第三人长城**办事处的委托代理人严冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2009年6月20日，魏任凭向本院起诉称：临湘市人民政府于2005年9月23日向汪*颁发临国用（2005）字第433号《国有土地使用证》的行政行为错误，侵犯了其合法权益，请求撤销临国用（2005）字第433号《国有土地使用证》，并重新向其颁发用地面积为1120平方米的土地使用权证书。本院于2009年7月7日作出（2009）岳中行初字第16号行政裁定，指令湖南省岳阳县人民法院审理本案。

一审法院查明

湖南省岳阳县人民法院一审查明，1994年魏*凭出资设立原临湘市詹**金属矿（以下简称原詹**金属矿）。受当时政策和经济环境影响，魏*凭将该企业登记为集体所有制，并将临湘市詹桥镇人民政府登记为主管单位。为确认企业的性质及归属，1995年8月15日，原詹**金属矿（魏*凭）与临湘市詹桥镇人民政府的下属单位詹桥**员会签订了《协议书》，并进行了公证，明确原詹**金属矿系魏*凭个人所有的私营企业，资产归魏*凭个人所有，企业民事责任由魏*凭个人承担。1999年3月，原詹**金属矿被申请注销工商登记。2000年7月，原詹**金属矿申请破产还债，后又申请撤回破产申请，同年12月10日临**民法院作出（2000）临经破字第899-9号民事裁定，准许该企业撤回破产申请。1997年8月1日，原詹**金属矿与中国农**湘市支行签订了《房屋抵押契约》，将其座落于临湘市长安镇福桥路所有权编号为临市房字第970577、970579号两栋房屋抵押给该行，贷款360万元，并在临湘**管理局办理了《房屋他项权证》。之后，原詹**金属矿未按约偿还贷款本息，中国农**湘市支行便将此债权转让给了长城**办事处。为了实现上述抵押权，2000年9月25日，长城**办事处与原詹**金属矿签订了《抵押物处理协议》，约定抵押物折价360万元，在处理协议生效五日内交付长城**办事处，充减其借款和未付清的所有利息。2000年11月28日，临**民法院作出了（2000）临经破字第891-7号民事裁定，裁定长城**办事处对原詹**金属矿抵押物享有优先受偿权。魏*凭应长城**办事处的要求，将包括该抵押物范围的临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用证》交给其作宣传资料。2001年6月10日，长城**办事处与湖南**有限公司（以下简称佳**司）签订了《委托拍卖合同》，将抵押物委托该公司进行拍卖。2001年11月2O日，佳**司将抵押物作为标的物在拍卖会上拍卖，拍卖资料上标注“该标的物产权清楚，国有土地使用证编号为：临国用（94）字第1050112003号”。**之母方孝会以80万元的价格竞得该标的物，随后佳**司与方孝会签订了《拍卖成交确认书》。2005年9月，方孝会在办理相关产权证件时，确认以汪*的名义办理产权证件。**持相关户籍资料和其母亲方孝会出具的《土地过户情况说明》、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《拍卖标的物资料》、临**民法院（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》、临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用权证》，及已将抵押房屋所有权人变更为汪*的临房权证五里区字第0024300号、第0024301号房屋所有权证书等相关资料，向临湘**管理局申请办理抵押物土地使用权变更登记。临湘**管理局（以下简称临湘市国土局）受理后，对申请资料进行了审核；同时，长城**办事处向临湘市国土局出具《关于不良资产詹**金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》，明确“本公司受偿抵押物詹**金属矿招待所地号：121100750029，使用证号：1050102003号‘国有土地使用证’可以变更为受让人方孝会”。据此，临湘市国土资源局注销了魏*凭原詹**金属矿临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用证》。2005年9月23日，临湘市政府向汪*颁发了临国用（2005）字第433号国有土地使用证。魏*凭知情后，要求临湘市政府撤销该登记行为未果，遂向法院起诉。

一审法院认为

一审法院认为，一、魏*凭诉临湘市政府土地行政登记的主体资格适格。原詹桥非金属矿虽然登记为集体企业，但临湘**济委员会与魏*凭所订立的《协议书》已明确该矿实为魏*凭所有的私营企业，企业的供、销、人、财、物、债权与债务均由魏*凭负责，且该协议书在1995年8月18日已经临湘市公证处进行了公证。故魏*凭认为自己合法权益受到行政机关的侵害，可以依法提起行政诉讼。二、魏*凭的起诉没有超过起诉期限。《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”临湘市政府向汪*颁证是2005年9月，其变更登记没有告知魏*凭，且临湘市政府并没有提供魏*凭超过起诉期限的证据，临湘市政府认为魏*凭丧失诉权的理由不成立。三、临湘市政府根据汪*的申请，进行土地变更登记的行为合法。2001年11月20日汪*之母方孝会在佳**司举行的拍卖会上以80万元的价格竞得“临湘市詹桥非金属矿招待所”，随后，方孝会向相关部门提请将产权登记在其子汪*名下。汪*在办理产权变更登记过程中，除提供了相关资料外，还提供了由长城**办事处提供的原詹桥非金属矿招待所的国有土地使用权证，与此同时，长城**办事处还向临湘市国土局致函，请求将抵押物原詹桥非金属矿招待所使用证号：1050112003号国有土地使用证变更为受让人方孝会。临湘市政府根据汪*提供的拍卖资料和长城**办事处的变更函，考虑到该土地使用权取得不是通过协议转让而是拍卖得来，其为汪*办理产权变更登记并无不可。四、城市房地产管理法第三十二条和担保法第三十六条确立了地随房转的原则，魏*凭提出只抵押了房屋，抵押房屋占用范围的土地没有抵押的理由不成立。五、长城**办事处与魏*凭及原詹桥非金属矿之间因订立《抵押物处理协议》而形成新的关系。长城**办事处凭此协议向社会公开拍卖，如果魏*凭认为长城**办事处在拍卖和协议办证过程中有侵权行为，可以通过其他途径解决。综上，一审法院判决：驳回魏*凭诉讼请求。案件受理费50元，由原告魏*凭承担。

二审上诉人诉称

魏**不服，向本院上诉称：一、临湘市政府办理土地使用权变更登记的具体行政行为程序违法。1、办理土地变更登记时，应依照《土地登记规则》第四十条的规定通知魏**参加。2、临湘市政府没有依照《土地登记规则》第十四条、《湖南省土地登记办法》第二十九条的规定尽到审核和公告的义务。二、魏**与长城**办事处协议处分的是抵押的房屋，不包括土地使用权。长城**办事处委托拍卖的也是抵押的房屋，不包括土地使用权。**在拍得抵押房屋后，与魏**签订了抵押房屋占用范围以外的土地使用权租赁协议，并向魏**支付每年8400元租金的事实充分说明汪*拍得的是抵押房屋，没有拍得土地使用权。综上，一审判决认定事实错误，请求依法改判。

二审被上诉人辩称

临湘市政府答辩称：一、临湘市政府作出土地变更登记和发证具体行政行为程序合法。（一）临湘市政府是根据《城市房地产管理法》第六十一条第三款和《土地登记规则》第三十七条的规定办理土地变更登记手续的，完全尽到审核义务，也无须通知魏**参加变更登记。本案中，汪**变更了抵押房屋所有权，再依变更登记后的房屋所有权证申请变更土地使用权，其依照《土地登记规则》第十条和第三十七条的规定，向临湘市国土局提交了包括土地登记申请书、个人身份户籍证明、土地权属来源证明（原土地证书临国用［94］字第1050102003号）、地上附着物权属证明（临房字970577、970579号房屋所有权证）、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、缴纳五万元土地管理费的凭证等资料。临湘市国土局还收到临湘市人民法院的协助执行通知书、民事裁定书，长城**办事处的“土地变更”致函等相关资料，临湘市国土局进行了全面审核，并依据相关程序报临湘市政府批准，向汪*颁发了《国有土地使用证》，程序完全合法。（二）本案土地使用权变更手续无需公告。根据《土地登记规则》的相关规定，土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记，土地使用权变更登记属变更土地登记范畴。只有初始土地登记才适用通告和公告的规定，因而本案中的变更土地登记具体行政行为是无需公告的。二、原詹桥非金属矿招待所的房产转让抵押，该房产占用范围内的土地使用权随之转让抵押，临湘市政府将詹桥非金属矿招待所房产所占1120平方米土地变更登记确权给汪*是合法的、正确的。《城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》三十三条第二款、《担保法》第三十六条均确立了地随房走的原则。原詹桥非金属矿招待所两栋房屋的建设用地规划许可证和建设工程许可证，均证明两栋房屋占用土地1120平方米，临湘市政府将此土地使用权确权给汪*，完全合法。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。

汪*答辩称：临湘市政府办理临国用（94）字第1050102003号宗地使用权人变更登记的具体行政行为正确，请求维持一审判决。

二审法院查明

本院二审对一审法院查明的事实予以确认。

二审法院认为

本院二审认为，本案争议的焦点是临湘市政府的变更登记行为是否合法。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。汪*持拍卖成交确认书等材料向临湘市人民政府办理变更登记，临湘市人民政府根据汪*提供的资料及长城**办事处出具的函，办理变更登记，符合法律的规定。本案是对拍卖所取得的房屋办理变更登记，不是对抵押物办理变更登记，本案办理变更登记应适用《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，只需委托人长城**办事处和买受人参加，不需要通知原抵押人，也不需要公告告知抵押人，故魏**称临湘市政府办理变更登记未通知原抵押人、未公告，程序违法的理由不能成立，本院不予支持。本案审理的是临湘市政府在办理变更登记、发证行为是否合法，至于魏**与长城**办事处抵押的房屋是否包括或者包括多少土地使用权属于民事纠纷，不是本案审理的范围。长城**办事处在拍卖及办证过程中是否构成民事侵权，魏**已提起民事诉讼，可通过该途径寻求处理。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。

再审申请人称/抗诉机关称

魏**不服，向本院申请再审称：汪*是基于长城**办事处处分抵押的房产而取得的土地使用权，此土地使用权并非通过拍卖直接取得，因此临湘市国土局应依据《土地登记规则》第四十条的规定，在原抵押人魏**与汪*均到场的情况下进行土地使用权变更登记。临湘市国土局在未通知魏**到场的情况下进行了变更登记，并且拍卖标的的买受人是方孝会而非汪*，因此，临湘市国土局为汪*办理土地使用权变更登记的行为违法。综上，请求撤销一、二审判决，撤销临国用（2005）字第433号《国有土地使用证》，并责令临湘市政府重新向其颁发用地面积为1120平方米的土地使用权证书。

再审被申请人辩称

临湘市政府答辩称：汪*通过拍卖取得原詹桥非金属矿招待所房产后，进行了房产变更登记取得了房屋所有权证书，然后持变更后的房屋所有权证书、原临国用［94］字第1050102003号土地使用权证、拍卖成交确认书等相关材料向临湘市国土局申请的土地使用权变更登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条确立的地随房走原则，在汪*已取得本案诉争土地上所有合法房屋的产权的情况下，临湘市国土局依照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条及《土地登记规则》的相关规定，对汪*提交的申请材料进行了审查、核实，然后实施土地使用权变更登记的行为合法。综上，临湘市政府请求维持二审判决。

原审第三人汪*答辩称：临湘市政府的行为完全合法，请求维持二审判决。

原审第三人长城**办事处答辩称：魏任凭仅抵押了房产，没有抵押土地使用权；拍卖的也是房产，并不包括整宗土地使用权，请求再审依法判决。

本案再审庭审过程中，魏任凭提交了以下证据：

证据一，临湘市人民检察院对杨**的询问笔录。拟证明魏**仅抵押了房屋，并没有抵押土地使用权，长城**办事处无权对土地使用权进行处分；长城**办事处拍卖的也仅是抵押房屋不包括土地使用权；即使根据地随房走的原则，拍卖也只包括抵押房屋所占用土地的使用权，而不包括整宗土地的使用权。

证据二，岳阳市人民检察院对徐**的询问笔录、徐**出具的《关于我为汪文祖出具协助执行通知书一事的情况说明》、临湘市人民法院出具的《关于撤销（2005）临经破字671-8号协助执行通知书》二份。拟证明（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》经检察机关调查并确认系伪造，该通知书现已被撤销，临湘市国土局实施土地使用权变更登记的行为没有依据。

临湘市政府对魏**提交的证据一真实性无异议，但认为该证据与本案无关联，且抵押、拍卖房屋而不包括房屋占用土地的使用权违背了法律规定。对证据二的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联，临湘市政府是针对拍卖标的实施的变更登记行为。

汪*对魏**提交的证据一真实性、合法性、关联性均有异议，认为杨**与魏**有利害关系，其证词不应采信。对证据二真实性有异议，并认为该证据与本案无关联，不应采信。

长城**办事处对魏**提交的证据没有异议。

综合当庭举证、质证的情况，本院再审对魏**提交证据的真实性予以认可。但魏**提交的证据一，系为了证明其仅抵押了房屋而未抵押房屋附着土地的使用权，此证明目的与我国法律相关规定不符。魏**提交的证据二，该协助执行通知书仅涉及房产权属的变更，并未涉及本案诉争土地权属的变更。综上，魏**提供的两份证据均不能证明其诉讼主张，对两份证据的关联性，本院不予认可。

本院查明

本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。

本院认为

本院再审认为：

一、关于（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》是否临湘市国土局作出土地使用权变更登记行为依据的问题。（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》上载明“……请协助执行以下事项：办理房屋产权证970577及970579两栋詹桥非金属矿的抵押房屋，过户给中国长**长沙办事处的有关手续”，可见协助执行通知书要求协助执行的内容是为长城**办事处办理房产过户手续。事实上，汪*在向临湘市国土局申请土地使用权变更登记时，已通过房产变更登记取得了原詹桥非金属矿招待所房产的所有权证书，协助执行通知书的目的已实现，没有再需协助执行的内容。因此，不论此协助执行通知书是否系伪造，是否被撤销，均不能成为临湘市国土局作出变更登记行为的依据。因此，魏任凭关于《协助执行通知书》被撤销后，临湘市国土局实施土地使用权变更登记的行为没有依据的主张不能成立，再审不予采纳。

二、关于魏**是否抵押了土地使用权以及抵押了多少面积土地使用权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，此两项规定属于不能变更和排除适用的法律强制性规范。魏**关于仅抵押了房屋而没有抵押土地使用权，仅拍卖了房屋而没有拍卖土地使用权的主张，与上述法律规定相悖，再审不予支持。原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》上载明“用地面积壹仟壹佰贰拾点整”，福桥区（92）001号《建设用地规划许可证》上载明“综合服务大楼用地规模20×56㎡，用地面积20×56㎡”。据此，可证明本案诉争土地上具备完整规划手续的合法建筑就只有原詹桥非金属矿招待所（既建设用地规划许可证上所称的“综合服务大楼”），原詹桥非金属矿招待所的用地面积为20×56㎡，与原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》上载明的“用地面积壹仟壹佰贰拾点整”一致。此外，长城**办事处亦向临湘市国土局发出《关于不良资产詹桥非金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》，明确表示1050102003号国有土地使用权证可进行变更登记。因此，魏**关于即使根据地随房走的原则，拍卖也只包括了抵押房屋下所占用土地的使用权，而不是整宗土地的使用权的主张，与事实不符，再审不予采纳。

三、关于拍卖标的的买受人是方孝会而非汪*的问题。拍卖标的的买受人虽是方孝会，但方孝会已明确表示以其子汪*的名义办理产权变更登记。并且，在汪*向临湘市国土局申请土地使用权变更登记时，原詹桥非金属矿招待所房屋产权已变更登记到了汪*的名下。在上述情况下，临湘市国土局依据地随房转的原则，直接受理汪*的土地使用权变更登记申请并无不当。

四、关于土地使用权变更登记是否必须通知魏任凭到场的问题。在本案中，临湘市国土局是针对通过拍卖依法取得的房产进行土地使用权变更登记。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，在汪*持其母亲方孝会出具的《土地过户情况说明》、长城**办事处出具的《关于不良资产詹桥非金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》及产权所有人为魏任凭的原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》等资料，对其名下房产占用的土地申请使用权变更登记的情况下，临湘市国土局未通知魏任凭到场并无不妥。故魏任凭关于临湘市政府办理变更登记未通知其到场，具体行政行为程序违法的主张，再审不予采纳。

综上所述，魏任凭申请再审的理由不能成立，再审不予支持。本院二审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项、《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条第一款的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2010）岳中行终字第4号行政判决。

本判决系终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月二十七日