张**、陈**诉祁阳县房产局房产登记一审行政判决书

审理经过

原告张**、陈**诉被告祁阳县房产局房产登记一案，于2012年11月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，2012年11月14日向被告房产局送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼文书，因陈**与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本案依法由审判员唐**担任审判长与审判员李**、人民陪审员邓**组成合议庭，于2012年12月13日、2015年2月13日、2015年6月1日三次对本案公开开庭进行了审理。原告张**、陈**及其委托代理人蒋**，被告房产局的委托代理人郑**、王**，第三人陈**及其委托代理人唐**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2003年9月2日，第三人陈**（又名陈**）向被告房产局申请房屋所有权登记，2003年9月15日，被告房产局为其颁发了祁阳**溪镇字第200300977号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为陈**。2010年12月20日，第三人陈**向被告房产局申请房屋所有权证遗失补办，被告房产局在审查第三人陈**递交补办房屋所有权证的有关材料后，给予第三人陈**（斌）遗失浯溪镇字第200300977号房屋所有权证的补发，补发的房屋所有权证号为祁房权证浯溪镇字第711000316号，所有权人为陈**。2011年1月14日，第三人陈**（斌）向被告房产局申请房屋所有权人名字变更登记，被告房产局审查第三人陈**提交变更登记名字的资料后，于2011年1月21日将原房屋所有权证上登记为陈**名字变更登记为陈**，变更后的房屋所有权证号为祁房权证浯溪镇字第711000658号。2011年10月19日，第三人陈**又向被告房产权申报祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋所有权证遗失作废，被告房产局审查其提供的材料后，为其补办了祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋所有权证的补发证件，补办的房屋所有权号为祁房权证浯溪镇字第711009290号，所有权人为陈**。

被告为证明自己为第三人陈**作出的房屋所有权登记行为合法，在举证时限内提交了如下证据：

1、祁阳县城镇房屋登记核发权证申请表及相关资料，拟证实陈**（原名陈**）已于2003年9月2日申请办理了讼争房屋的所有权登记，并于2003年9月15日取得了该讼争房的所有权，且该房屋登记未被注销。

2、祁阳县房屋其他登记申请书、祁阳县房屋其他登记审批表、陈**的身份证复印件、祁阳**派出所出具的证明、2010年11月4日陈**书写声明祁房权证浯溪镇字第200300977号房产权证作废的报告及陈**和妻子汪某某的声明、2010年11月6日永州日报刊登的遗失启事、房屋其他登记询问表、补发的祁房权证浯溪镇字第711000316号证书等证据，拟证实被告祁阳县房产局为第三人陈**补发其遗失祁房权证浯溪镇字第200300977号的行为符合法律规定。

3、陈**申请房屋权利人名字变更登记申请书、陈**的身份证复印件等相关的资料，拟证实被告为第三人陈**办理房屋所有权人名字变更登记的行为是合法的。

4、祁阳县房屋（祁房权证浯溪镇字第711000658号）其他登记申请表、陈**的身份证复印件、祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋产权证遗失报告、祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋产权作废声明、2011年10月22日《永州日报》刊登的陈**房屋所有权证书遗失启事、房屋所权证书遗失补办登记询问表、201012210005号登记簿等证据，拟证实被告为第三人陈**办补发遗失祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋所有权证书的行为合法，补发的祁房权证浯溪镇字第711009290号房屋权属登记不应撤销。

5、永州市**有限公司于2012年2月21日向祁阳县房产局递交的贷款抵押登记备案报告及相关资料、祁阳县房屋抵押权登记申请表及相关的抵押合同、担保合同、祁**地产抵押登记、设定他项权利审批表、永州群**有限公司作出的房屋估价报告及有关资料等证据，拟证实案外人永州市**有限公司成立合法，该公司对讼争房屋已于2012年2月21日向祁阳县房产局申请抵押担保登记，永州市**有限公司已2012年2月22日善意取得了该讼争房的他项权利。

原告诉称

原告诉称：原祁阳县第八建筑工程公司的法定代表人桂*甲将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼的建筑工程发包给原告张**、陈**承建，原告张**、陈**将东楼主体建完到第三层后，原祁阳县第八建筑工程公司的法定代表人桂*甲因没有按合同的约定支付原告的工程款，故原告张**、陈**与桂*甲终止了工程承建合同，并于2000年9月4日对该工程进行了结算，经结算桂*甲欠原告张**、陈**工程款442685．22元，桂*甲将该祁阳县批发市场东楼第二层1-6号铺面以1000元／平方米的价格抵付原告的工程款377260元，并签订了该东楼第二层1-6号铺面房的购销合同。后来桂*甲为了从银行贷款，在原告张**、陈**毫不知情的情况下，与第三人陈**恶意患通，于2003年9月5日将本已销售给原告张**、陈**的东楼二层1-6号铺面房中的2-5号铺面房的产权办给了第三人陈**。原告张**、陈**知情后，于2003年9月25日向祁**民法院提起了民事诉讼，祁**民法院于2003年11月19日作出了（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决，将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层第1-6号铺面房的所有权确认给了原告张**、陈**。然而，第三人陈**在明知（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决书已经生效的情况下，于2010年至2011年的期间内连续补办了三次房产权证书，被告将祁**法院确认给原告所有的房产登记到第三人陈**的名下，侵害了原告的合法权益，故原告特请求祁**民法院撤销被告祁阳县房产局为第三人陈**作出的祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层2-5号铺面房的产权登记。

原告向**提起行政诉讼后，提供了如下证据：

1、（2001）祁**（1）初字第409号民事裁定书，拟证实该讼争于2001年7月16日已被祁阳县人民法院查封，被告将法院查封的房屋登记到第三人陈**的名下，不符合法律规定。

2、（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决书，拟证实讼争房屋的所有权应当属于原告张**、陈**，被告将属于原告所有的房屋登记在第三人陈**的名下，于法无据。

3、租房协议，拟证实讼争房屋已被原告张**、陈**租给管＊＊开酒店，租期为2012年10月1日到2018年9月30日共六年时间，原告已对该讼争房行使使用权。

被告辩称

被告依法提交了答辩状并在庭审中辩称：第一，被告祁阳县房产局于2010年至2011年期间为第三人陈**三次补办的房屋产权登记行为符合法律规定，且没有程序瑕疵。1、陈**（原名陈**）于2003年9月2日向祁阳县房产局申请了房屋所有权登记，申请登记的房屋座落在祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层3-6号。祁阳县房产局于2003年9月15日向陈**颁发了其所申请的房屋所有权证，证书号为祁阳县房权证浯溪镇字第200300977号，所有权人为陈**。2010年12月20日，第三人陈**向被告祁阳县房产局申请房屋所有权证遗失补办，并按规定提交了补办遗失房屋所有权证所需要的各种资料（遗失房屋所有权证补办申请书、身份证明、户口簿、祁阳**派出所的证明、2010年11月6日的登报遗失房屋所有权证作废声明、遗失作废申报、房屋所有权证作废的声明），被告为其补办的遗失房屋所有权证书（证书号为祁房权证浯溪镇字第711000316号）的行为合法。2、2011年1月14日，第三人陈**向祁阳县房产局申请房屋所有权人名字变更登记，其在申请名字变更登记的同时，向被告提交了名字变更登记所需要的资料（陈**的身份证明、房屋权利人申请名字变更的报告、祁阳**派出所出具名字变更证明）。被告在审核名字变更登记符合规定的情况下，将房屋所有权人“陈**”变更登记为“陈**”，所有权证号为祁房权证浯溪镇字第711000658号，该名字变更登记的行为也没有违反法律规定。3、2011年10月19日，第三人陈**又向被告祁阳县房产局申报祁房权证浯溪镇字第711000658号遗失作废，并在2011年10月22日的《永州日报》上刊登了遗失启事，声明祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋所有权证书遗失作废。被告经审核，自第三人陈**登报之日起的30日公告期内，没有任何人向被告祁阳县房产局提出异议，故被告祁阳县房产局为第三人陈**补发遗失的房屋所有权证书（证书号为祁房权证浯溪镇字第711009290号），该补证行为符合法律规定。第二，讼争房屋的抵押权，已被案外人永**有限公司善意取得，如撤销第三人陈**的房屋所有权登记，将会给善意的案外人带来严重的经济损失。第三，原告要求法院撤销被告为第三人陈**对讼争房的初始登记，不符合法律规定。因为，第三人陈**在对该讼争房进行初始登记时，原告陈**、张**对该房没有取得所有权，现原告对该讼争房提起行政诉讼，没有法律意义上的主体资格，原告起诉主体不适格。综上所述，被告祁阳县房产局为第三人陈**对讼争房的产权登记和该房屋所有权证补发、名字变更登记行为均没有违反法律的规定，被告祁阳县房产局的该具体行政行为应当予以维持。

第三人述称，1999年7月1日，祁阳县浯溪工业品批发市场工程建设的全权负责人桂*甲与第三人陈**订立了祁阳县工业品批发市场东楼二层3-6号铺面房的购销合同，第三人陈**以468000元的价格购买了该讼争房。2003年9月5日，第三人陈**按规定依法取得了该讼争房的所有权。被告为第三人对该讼争房的产权登记行为没有违反法律规定，应当予以维持。

第三人在诉讼过程中，提供了如下证据：

1、祁阳**工程公司法定代表人桂许*的授权委托书，拟证实祁阳**工程公司全权委托桂*甲负责祁阳县浯溪工业品批发市场的工程建设、建设工程的质量管理、房屋出售等事项。

2、桂*甲收到第三人陈**购祁阳县浯溪工业品批发市场东楼铺面房四间的定金119400元的收据，拟证实桂*甲已将东楼二层的四间铺面房卖给了陈**。

3、2008年3月10日，第三人陈**提起民事诉讼的起诉状及庭前调解笔录，拟证实第三人陈**已在合法使用该讼争房。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1即（2001）祁**（1）初字第409号民事裁定书有异议，认为该裁定书上的当事人为段海*、祁阳**工程公司和桂某甲，与本案无关，同时被告也没有收到该裁定书，该证据不能采信。原告提供的证据2即（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决书，虽然能够证明祁阳县人法院于2003年11月19日已将该讼争房确认归原告张**、陈**所有，但被告没有收到该判决书和法院的协助执行通知书，该证据对被告没有约束力。原告提供的租房协议，被告不知情，与被告为第三人陈**补发房产权证、更名登记产权没有关系。第三人陈**对原告提供的证据1不知情，对原告提供的证据2和证据3有异议，证据2即祁阳县人民法院的（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决书，法院没有向其送达。证据3即租房协议，该协议是其在2012年5月6日订立的，而第三人陈**早在2008年3月10日就已经祁阳县人民法院确认，许某某租用第三人的房屋即讼争房开酒店，第三人已在2004年9月就已对该讼争房实施了管理和使用，有祁阳县人民法院的庭前调解笔录证实。原告对被告的证据1有异议，认为被告对第三人陈**进行讼争房初始登记时，没有去实地堪察现场，没有测量房屋的面积，程序不合法，且该讼争房至今没有验收，该证据不能采信。原告对被告提供的证据2和证据4有异议，认为被告为第三人陈**进行遗失补发房产权证时，没有认真审核第三人陈**提供的各种资料，以致于第三人陈**以假乱真，取得了该讼争房的产权证。原告对被告提供的证据3有异议，认为被告在为第三人陈**进行房产权利人更名登记时，没有审核陈**提供的身份资料的真实性，没有尽到认真审核的义务。原告对被告提供的证据5有异议，认为被告为案外人永**有限公司进行的讼争房他项权登记程序不合法，且与本案没有关联，该证据不能采信。原告对第三人陈**提供的证据均有异议，认为其提供的证据没有原件，真实性无法确认。被告对第三人陈**提供的证据没有异议。

经查实，祁阳县工业品批发市场上的工程建设用地，已于1998年12月16日在原祁阳**用社用于贷款抵押，该土地使用权证书至今还在抵押权人处。

根据原、被告的举证、质证，结合当事人的陈述，采信的证据如下：

原告提供的证据1，系本院其他案件中的民事裁定书，与本案没有关联性，且该证据还不能真实全面地反映被告在法院查封期间为第三人陈**办理了该讼争房的产权证，故该证据不能采信；原告提供的证据2即（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决书，虽然能证明本院已将该讼争房所有权确认给了原告，但该判决书是否送达给了被告还没有证据证实，故原告举证证明被告为第三人陈**补发遗失的房产权证违反了法院的判决规定的目的不能采信。原告提供的证据3即租房协议，与被告无关，该证据证明原告已合法管理使用该讼争房的证明目的不能采信。被告提供的证据1即被告为第三人对讼争房的初始登记的有关证据，原告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，且被告在对该讼争房进行产权登记时，没有审查该房的验收合格情况，故被告欲证明自己对第三人对讼争房的始初登记合法的证明目的不能采信。被告提供的证据1即被告为第三人对讼争房的初始登记的证据的合法性不能采信，则被告以后为第三人陈**两次补发其遗失房产权证，以及更名登记和进行他项权登记的各种证据的合法性均不能采信。第三人陈**提供的证据均系复印件，不能采信。

本院查明

根据采信的证据和本院核实的情况，确认本案的事实如下：

1998年12月16日，祁阳**工程公司因工程建设缺少资金，将祁阳县工业品批发市场的工程建设用地在原祁阳**用社作借款抵押。

原告张**、陈**承建祁阳县浯溪工业品批发市场东楼的建筑工程，当工程主体完成到第三层后，因该工程项目的负责人桂*甲没有按合同的约定支付其工程款，故原告张**、陈**与桂*甲终止了承包工程建设合同，并于2000年9月4日对该工程进行了结算，桂*甲欠原告张**、陈**工程款442685．22元，桂*甲因没有现金支付，便将该祁阳县浯溪工业品批发市场东楼第二层1-6号铺面以1000元／平方米的价格抵付原告的工程款377260元，并签订了该东楼第二层1-6号铺面房的购销合同。后来桂*甲为了从银行贷款，在原告张**、陈**毫不知情的情况下，与第三人陈**签订了一份日期为1999年7月1日的购销合同，将本已销售给原告张**、陈**的东楼二层1-6号铺面房中的2-5号铺面房卖给第三人陈**。2003年9月2日，陈**持此合同去被告祁阳县房产局申请办理该讼争房的产权证，被告在没有审查该讼争房是否经过验收合格的情况下，便将该讼争房的产权于2003年9月5日登记在第三人陈**（兵）名下，产权证号为祁阳**溪镇字第200300977号。原告张**、陈**知情后，于2003年9月25日向祁**民法院提起了民事诉讼，祁**民法院于2003年11月19日作出了（2003）祁**（1）初字第1021号民事判决，将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层第1-6号铺面房的所有权确认给了原告张**、陈**。2010年11月4日，第三人陈**向被告祁阳县房产局递交报告称，自己的祁阳**溪镇字第200300977号房屋产权证书已经遗失，并要求被告补发。被告祁阳县房产局要求第三人陈**按规定提供补发证件所需要的资料，并在《永州日报》刊登了遗失启事。被告经审核第三人提交的资料后，且在公告期间内没有接到其他人的异议，故被告为第三人陈**补发该遗失的房产权证书，补发的产权证书号祁房权证浯溪镇字第711000316号。2011年1月14日，第三人陈**向被告提出申请，要求变更祁房权证浯溪镇字第711000316号房屋的权利人“陈**”为“陈**”，并提交了变更名字所需要各种资料，被告在审核第三人陈**提供变更房屋权利人名字的资料无误后，于2011年1月19日为其进行了名字变更登记，变更登记后房产权证号为祁房权证浯溪镇字第711000658号。2011年10月19日，第三人陈**又向被告祁阳县房产局提出申请，称其祁房权证浯溪镇字第711000658号房屋产权证遗失，要求补发。第三人陈**于2011年11月22日在《永州日报》上刊登了祁房权证浯溪镇字第711000658号房产权证书的遗失启事，公告期间内没有人向被告祁阳县房产局提出异议，故被告于2011年12月1日决定为第三人陈**补办遗失房产权证书，补办的证书号为祁房权证浯溪镇字第711009290号。2012年2月20日，第三人陈**向李某某、曹某某、桂*乙、潭某某、刘**、刘*乙借款1050000元，永州金**限公司为债权人担保，第三人陈**用祁房权证浯溪镇字第711009288号和祁房权证浯溪镇字第711009290号（讼争房）进行作反担保抵押，抵押权利人永州金**限公司向被告提出申请抵押登记，并于2012年2月22日取得了该抵押该房的他项权利。由于第三人陈**对讼争房进行了产权登记，且将该房用于借款抵押担保，故原告向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人陈**进行的房屋权属的所有登记行为。

本院认为

本院认为，祁阳县工业品批发市场上的房屋工程建设系祁阳**工程公司承建，其承建的工程竣工后应当交付验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条明确规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因此，第三人陈**持与祁阳县工业品批发市场指挥部订立的祁阳县工业品批发市场商业房屋购销合同到被告祁阳县房产局申请办理房产权证时，被告应当对该房屋的验收合格情况进行审查，如验收不合格或没有验收的房屋，不得为其办产权证。被告在为第三人办理该讼争房的产权颂证时，没有审查该房屋是否经过验收合格，被告的这一颁证具体行政行为，存在严重的程序瑕疵。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、参照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：

裁判结果

撤销被告祁阳县房产局为第三人陈**（兵）作出的祁阳县房权**00977号、祁房权证浯溪镇字第711000316号、祁房权证浯溪镇字第711000658号、祁房权证浯溪镇字第711009290号的产权登记。

案件受理费50元，由被告祁阳县房产局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月八日