梁**与广州市国土资源和房屋管理局、梁**、梁**房屋登记二审行政判决书

审理经过

上诉人广州市国土资源和房屋管理局因房屋登记一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第28号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

案经原审法院审理查明：广州市荔湾区宝源路XX号（旧门牌××号）原为梁**、潘*共有的产业。1958年该屋由国家经租，其中留房范围为二楼前座53.60平方米、除留房部分外其余属经租范围。1986年2月撤管三楼全层并发还业主管业。1988年9月10日，广州**管理局填写公有房屋产权登记申请书，申请办理涉案房屋经租部分权属证，在“产权来源情况申述”一栏记载：“该屋在58年10月由国家经租接管地下全层、二楼一厅一房，二楼前座及三楼全层属留房，总面积348平方米，其中经租面积175.40平方米（地下116平方米、二楼59.4平方米），留房面积172.60平方米（三楼116平方米、二楼56.60平方米）”。在档案所附的房屋平面和正侧面草图显示，二楼划分为前、中、后座，其中中座经租，前、后座为留房。

1990年8月14日，梁**等6人与广州**管理局共同申请办理宝源路XX号房屋权属证，在申请书权属来源情况申述中记载：“房屋原是梁*甲与潘*两人所有，梁*甲于1985年1月29日死亡，由梁*乙等6人继承，潘就又将自占有的产权赠与梁*乙等6人，从此屋全归属梁*乙等6人所有。目前首层与第二层后座经租，第二层前座及第三层是留房，今办产权登记希核办理。”1995年12月被告核准并颁发宝源路106号房屋的房地产共有证，记载房屋为钢筋混凝土结构3层、总建筑面积为326.15平方米，其中梁**、梁*乙等6人共有该屋留房部分，广州**管理局占有经租部分，在备注栏记载“留房部分是二楼前部及三楼全层，经租部分是地下全层及二楼一厅一房”。

2001年11月20日，梁**等6人与潘就在广州市荔湾区公证处的见证下签署《析产协议书》，协议内容包括：宝源路XX号第二层前座和第三层全层房屋自留部分（国家经租发还部分）的产权归梁*乙等六人共同所有；第二层后座和首层全层房屋（现国家经租部分）归潘*一人所有。

2002年8月被告向潘**还该屋首层及二楼后座一厅一房。2004年1月7日被告核准登记2楼后座权属（登记字号03登记156807），并向潘*核发粤房地证字第××号房地产权证，记载宝源路106号2楼后座建筑面积为62.81平方米；核准登记首层权属（登记字号03登记156806），并向潘*核发粤房地证字第××号房地产权证，记载宝源路106号首层建筑面积为107.01平方米。后某就将其份额全部售予两第三人，被告对粤房地证字第××号房地产权证予以注销并向两第三人颁发宝源路106号2楼后座的产权证，建筑面积为62.81平方米。对粤房地证字第××号房地产权证予以注销并向两第三人颁发宝源路106号首层的产权证，建筑面积为107.01平方米。现原告认为被告向潘*核发产权证时未核实清楚2楼后座的具体部位及面积，导致侵害原告享有的部位和面积，要求更正被告核发给潘*的粤房地证字第××号房地产权证。

庭审中，原告及第三人均表示对该屋首层、第三层的权属没有异议，且管业后未对房屋的四至墙体及主体结构作改建、扩建。

一审法院认为

原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记及核发房地产权证的职责。

关于本案是否属于行政诉讼审理范围的问题，原告是对发还房屋后的权属登记行为不服而提起诉讼，并不是对发还行为有异议，对原告的诉讼请求属于人民法院行政审判权限范围。

关于原告起诉是否超出法定期限的问题，虽然原告于1995年12月领取106号房屋的共有权证，但该证并未记载原告权属的具体面积，也未标注“二楼前部”的具体位置，因此不能以此推断原告当时已知悉“二楼后座”核定的具体位置和面积，故原告起诉没有超出法定期限。

本案争议的主要问题是被告核准涉案房屋2楼后座的具体部位及面积证据是否充分。从经租发还的档案记载，1958年经租时留房是二楼前座53.60平方米；1988年广州**管理局申请办理公有房屋产权登记时申述“国家经租接管地下全层、二楼一厅一房”，同时在平面草图显示二楼的中部为经租，前、后部为留房；1995年12月被告核准并颁发的宝源路106号房屋房地产共有证上记载“经租部分是地下全层及二楼一厅一房”；2002年8月被告向潘*发还的撤管通知上载明发还部位为首层及二楼后座一厅一房。综合上述档案资料，均无法确定经租的“二楼后座一厅一房”的具体部位和面积，结合被告核准106号房屋首层产权证的建筑面积为107.01平方米计算，如二楼后座面积是现在核准的62.81平方米，则二楼剩余部分的面积与1958年经租记载的留房面积不相符，原告的主张存在一定的理由。被告作为经租期间房屋的管理人，负有管理房屋的职责，应当查实清楚经租的具体部位和面积，进而对发还后房屋的权属进行准确登记，从目前证据分析，被告核准2楼后座面积为62.81平方米缺乏充分的事实依据，应予纠正。鉴于核发给潘*的产权证已被注销且转移登记到两第三人名下，对以潘*名义登记的产权证不具有可撤销的内容，本院确认其违法。综上，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决：确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2004年1月7日向潘*核发的粤房地证字第××号房地产权证违法。

上诉人诉称

上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院上诉称：一、被诉核发房地产证的具体行政行为程序合法，依据充分。位于宝源路XX号（旧门牌：宝源路××号）的房屋，测量：3区4段715地号，1955年以“局字1184号”产权册记。由梁**及潘就二人共有，各占二分之一产权份额。1958年，上述房屋被纳入国家经租。1985年，梁**继承和受潘*赠与，梁**等6人与广州**管理局以“统字139504号”申请办理上述房屋的产权登记，当时由双方共同填报申请资料，其中梁**等人自报“目前首层与第二层后座经租，第二层前座及第三层是留房”。该登记申请于1995年12月核准登记。据“统字139504号”《房地产登记簿查册表》登记附注记载“留房部分是2楼前部及三层全层，且现留房只是梁**占有，经租部分是地下全层及2楼一厅一房”。2001年11月，梁**等6人与潘*达成析产协议（2002）穗荔证内字第5033号：“宝源路XX号第二层前座和第三层全层房屋自留部分（国家经租发还部分）的产权归梁**等6人共同所有；宝源路XX号第二层后座和首层全层房屋（现国家经租部分）归潘*一人所有。”2002年7月，我局发还上述房屋首层及二楼后座一厅一房，撤管面积约195平方米，因梁**已提交析产协议书，发还产权部分可直接由业主潘*办理。上述撤管面积包含首层全层及二楼后部（即除前部外的部位），但未经实测。2003年11月，潘*向我局申请宝源路XX号2楼后座的转移登记，我局以2003登记字156807号进行登记，以潘就名义发证，实测面积为62.81平方米。2005年5月，潘*与本案上诉人梁**、梁**申请办理宝源路106号2楼后座的转移登记，并提交了申请书、身份证明、房地产权证、买卖合同，房地产平面附图等资料，我局以2005交登28476号受理，于2005年8月向上诉人梁**、梁**核发了宝源路XX号2楼后座房屋的《房地产权证》。二、原审判决混淆了行政权与司法权的概念。在房屋登记过程中，我局依据的是广州市房地产测绘所正式测绘的附图进行面积的登记，有充分的事实依据。而且，在139504号档案中，梁**等6人申请文书注明“目前首层与第二层后座经租，第二层前座及第三层是留房”，表明被上诉人梁**对此是早已知情，并且明确房屋只有前座与后座的区分，且前座留房，后座经租的。同时，经租及发还期间，房屋面积的确存在未仔细测绘的情况，本案即存在这一情况，例如在1955年房产证背面附注的1958年国家经租中表述的留房面积为53.6平方米，但是在统字139504号档案中《产权来源情况申述》中表述留房面积是56.60平方米，两个数据相差3平方米，也证明经租以及发还期间的房屋数据是不够准确的。所以，53.6平方米或者56.60平方米不能作为认定粤房地证字第XX号房地产权证62.81平方米“缺乏充分的事实依据，应予纠正”的依据。粤房地证字第XX号房地产权证62.81平方米有规范的测绘依据，权属登记具有合法的事实依据。如果梁**对测绘成果不服，应提出复核，以便更正测绘成果。至于经租、撤管期间留房面积的精确面积属于经租、发还的法律问题，如果有异议，不属于法院处理的范畴，也不宜成为确认粤房地证字第XX号房地产权证62.81平方米错误的依据。三、原审判决错误理解了2001年11月，梁**等6人与潘*达成的（2002）穗荔证内字第5033号析产协议，并错误的参照了平面草图。2001年11月，梁**等6人与潘就达成的（2002）穗荔证内字第5033号析产协议：“宝源路XX号第二层前座和第三层全层房屋自留部分（国家经租发还部分）的产权归梁**等6人共同所有；宝源路XX号第二层后座和首层全层房屋（现国家经租部分）归潘就一人所有。”对于该份析产协议，一审的争议在于“（国家经租发还部分）”是否涵括了“第二层前座”，以及“（现国家经租部分）”是否涵括了第二层后座。两上诉人认为“（国家经租发还部分）”没有涵括“第二层前座”，以及“（现国家经租部分）”没有涵括第二层后座。（国家经租发还部分）括号内的内容仅仅是对应表述第三层全层房屋自留部分，（现国家经租部分），括号内的内容仅仅是对应表述了首层全层房屋。而梁**则认为（国家经租发还部分）括号内的内容一并对应表述第二层前座和第三层全层房屋自留部分，（现国家经租部分），括号内的内容一并对应表述了第二层后座和首层全层房屋。如果采纳两上诉人的观点，本案自然不存在争议。但纵观全案材料并结合汉语修辞的正常理解，两上诉人的观点才是正确的。涉案房屋的第二层分为前座和后座，前座是留房。1955年房产证背面附注的1958年国家经租中表述的留房部位是前座，而且统字139504号档案中，梁**等6人作为申请人提交的《土地使用权申请登记表》中也明确记载第二层后座经租，第二楼前座是留房，再无其它的表述（例如中座的表述，或者后座另有留房的表述），亦能够证明梁**等6人是认可1955年房产证背面附注的1958年国家经租中表述的留房部位是前座、经租部分是后座的记载的。在此情况下，5033号析产协议才会明确了第二层后座归潘*所有，第二层前座归梁**等6人所有，并无任何其它的表述。足以证明梁**等6人与潘*已经通过析产协议的方式，解决了本案的争议，即前座归属于梁**等6人，后座归属于潘*。一审法院在本院认为部分引用了“平面草图显示二楼的中部为经租，前、后部位留房”，这段引用可能是一审法院作出一审判决的重要参考。但事实上，平面草图的确存在错误，因为按照统字139504号档案的记载，经租面积是大于留房面积的，而这份平面草图显示留房面积远远大于经租面积，显然是错误的。同时，按照汉语修辞的一般理解，括号本身的用途在于表示文章中的注释部分。这种注释是夹在正文中间的夹注。这种注释，要用括号表明。注释的性质是多种多样的。但是，小括号内只能对前面的语句进行附加说明，不能引入新的内容。具体到本案，在没有其他表述的情况下，仅仅表述前座、后座，自然理解为协议当事人已经清晰了前座、后座的位置、定义。上诉人和梁**、梁**的理解是正确的，被上诉人的理解是没有依据的。四、本案已过诉讼时效。被上诉人的房产证于1995年领取。同时，被上诉人与潘*于2001年11月签署经过公证的析产协议，《中华**司法部、中华**建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第六条规定：“六、经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。”依据该规定，被上诉人应明知潘*会尽快申请办理转移、析产登记手续，事实上，潘*也已经在2004年1月7日领取了涉案房屋的产权证。迄今已逾10年，诉讼时效已过。故上诉请求：请求撤销荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第28号判决，并驳回被上诉人一审全部诉讼请求。

上诉人梁**、梁**不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律法规错误，应予以撤销。故上诉请求：撤销荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第28号判决，并驳回被上诉人一审全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人梁**答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，请求二审人民法院予以维持。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”根据上述部门规章的规定，被上诉人作为广州市房地产主管部门具有对涉案房屋予以核准登记的职责。

本案中，首先，根据涉案房屋档案资料，无法确认涉案房屋二楼后座一厅一房的具体部位和面积。其次，从涉案房屋经租发还的档案记载，1958年经租时留房是二楼前座53.60平方米。上诉人广州市国土资源和房屋管理局核准106号房屋首层产权证的建筑面积为107.01平方米。现二楼后座面积核准为62.81平方米，则二楼剩余部分的面积与1958年经租记载的留房面积不相符，原审判决据此认为被上诉人的主张存在一定的理由并无不当。再次，作为涉案房屋经租期间的管理人的上诉人广州市国土资源和房屋管理局，负有查实涉案房屋经租的具体部位和面积，并据此对发还后房屋的权属予以核准登记的行政职权，但上诉人广州市国土资源和房屋管理局在未查清相关事实基础上核准涉案房屋二楼后座面积为62.81平方米主要证据不足，认定事实不清，理应予撤销。但考虑到核发给潘*的产权证已被注销且转移登记到两上诉人梁**、梁**名下，被诉的产权证不具有可撤销的内容，原审判决确认其违法正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局、梁**、梁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日