古维连与黄**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人古*、钟*因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房屋产权登记纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第43号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：上诉人古*与钟*（曾用名“钟弟弟”，尚未成年）是母子关系，钟**为钟*的父亲。广州新**限公司（以下简称“新**司”）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2009年12月20日，两上诉人与原审第三人签订《商铺买卖合同》一份，约定两上诉人向原审第三人购买位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处的航空商住大厦（r1-r4栋、r1a-r3a栋）首层1113号铺（后涉案房地产所在地址变更为广州白云机场北出口空港大道1号），新**司作为原审第三人的委托代理人及保证人。关于产权登记，合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由原审第三人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。合同还约定，双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同为准。

2011年12月26日，上诉人古*与原审第三人签订《广州市房地产买卖合同》一份，该合同的买卖双方当事人、标的物、金额均与两上诉人与原审第三人于2009年12月20日签订的《商铺买卖合同》一致，该合同买方签名处有古*、钟**的签名及指模，以及“钟*（古*代）”的字样。同日，原审第三人向被上诉人递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《身份证》、《出生证》、《户口簿》、权属人为原审第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。

被上诉人收件后，经审查认为资料齐全、手续完备，于2012年3月2日审批同意登记，登记字号为花房字0401526，权属人为两上诉人。

后两上诉人发现涉案房地产已经登记于自己名下，而两上诉人认为自己未曾参与涉案房地产登记过程，故两上诉人认为被上诉人产权登记行为违法，向原审法院起诉成讼。

另查明，被上诉人提交证据中2011年12月26日《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，买方或代理人签名处有上诉人古*的签名及指模，以及“钟*／古*代钟文帮（代）”字样及指模。

再查明，两上诉人认为涉案房地产未完成分割，被上诉人未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被上诉人向原审法院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州**民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。原审第三人向原审法院提交了广州**民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房地产的消防验收情况。

一审法院认为

原审法院认为：**设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被上诉人作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被上诉人经审核认为两上诉人及原审第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房地产的产权登记，并登记在本案两上诉人名下，没有违反法律规定。

关于两上诉人认为其未亲自参与产权登记的过程，以及认为被上诉人存档的2011年12月26日签订的《广州市房地产买卖合同》为虚假合同问题。该《广州市房地产买卖合同》买卖双方、标的、金额均与两上诉人、原审第三人于2009年12月20日签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市**记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故该《广州市房地产买卖合同》并非虚假合同。《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上均有上诉人古*的签名及指模，因上诉人钟*未成年，故其母亲古*作为法定代理人代为签名并无不当。综上，上诉人方签署了《广州市房地产买卖合同》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，并非未曾参与产权登记过程，故原审法院对其主张不予支持。

关于两上诉人认为涉案房产未完成分割的情况下，被上诉人未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被上诉人提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被上诉人房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形。

关于两上诉人认为涉案房地产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被上诉人产权登记行为违法。对此，被上诉人办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，两上诉人的主张于法无据，原审法院不予支持。

综上，被上诉人依照职权作出的对涉案房地产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，原审法院予以维持。两上诉人请求撤销被上诉人的转移登记行为，两上诉人提供的证据不足，原审法院不予支持。为此，依据最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回上诉人古*、钟*的全部诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人古*、钟*不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院事实认定错误。原审法院查明备案的《广州市房地产买卖合同》标的物、金额与《商铺买卖合同》一致，就此认定被上诉人备案的《广州市房地产买卖合同》是《商铺买卖合同》的补充协议而非虚假合同是错误的。《商铺买卖合同》一式肆份已经预留备案登记之用，上诉人签署的《授权委托书》并无授权受托人签署合同，被上诉人对《广州市房地产买卖合同》进行备案属于违法行为。被上诉人同时没有核实签署《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》是否是上诉人真实意思表示，没有核实涉案商铺是否存在加建、改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格等情况。根据《消防法》强制性规定，未通过消防验收合格不许投入使用，上诉人在商铺未通过消防验收合格之前是不同意办理过户交易手续的，被上诉人有义务对此进行审核。因此被上诉人办证程序违法。原审法院根据《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》就认定商铺完成分割，忽视客观事实。实际上涉案商场自2009年至2012年8、9月之间一直是空的场地，未进行分割。二、原审法院适用法律错误。1、备案的《广州市房地产买卖合同》与《商铺买卖合同》有本质上不同，后者是上诉人与原审第三人之间真实的的买卖合同，后者约定涉案商铺付款方式为按揭，按揭实际上无法办理，上诉人也没有付清房款，上诉人也没要意愿办理房产证，相反，原审第三人明知此事实，仍然与黄静花（原审第三人指定的受托人）签订一份虚假合同，无法反映按揭事实，在明知按揭并未办妥的情况下出具全额房款发票；被上诉人在明知黄静花无代签合同的权限，仍然接受《广州市房地产买卖合同》作为备案合同，是违法的。2、原审第三人未完成商铺的实际分割、涉案商场及商铺均未通过《消防法》强制性规定的验收合格，此时办理房产证，并不是上诉人真实的意思表示。3、原审法院认为被上诉人办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，是错误的。根据《房屋登记办法》第三十条规定，被上诉人是有义务审核涉案房产的消防验收文件的，被上诉人办理产权登记审核的内容应当包括消防验收等情况。综上所述，上诉人上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第43号行政判决；二、确认被上诉人办理涉案商铺权属登记程序违法，责令被上诉人撤销该商铺的产权登记；三、本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局与原审第三人黄**答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，被上诉人经审核认为原审第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理涉案产权登记，并将涉案商铺登记在上诉人名下，符合上述规定。原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求处理正确，本院予以支持。上诉人以涉案商铺未经消防验收，不符合经营使用的法定条件为由主张被上诉人作出涉案登记行为违法，因与上述规定不符，其上述主张本院不予支持。

《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”根据被上诉人提交的《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》等证据显示，涉案房产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，故上诉人认为涉案商铺是空的场地且未进行物理分割，因此被上诉人作出的涉案登记行为违法的主张，与上述规定不符，故本院不予支持。

关于上诉人认为其签署的《授权委托书》并未授权受托人签署《广州市房地产买卖合同》，该合同并非《商铺买卖合同》的补充协议而是虚假合同，被上诉人在没有核实签署《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》是否是上诉人真实意思表示的情况下办理涉案转移登记行为违法的上诉意见，《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”本案中，上诉人签署委托书委托案外人办理涉案房地产交易过户、产权登记等手续及签署有关文件等内容，该委托书并已公证。被上诉人根据受托人签署的《广州市房地产买卖合同》以及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等材料办理涉案登记，符合上述规定。上诉人的上述意见，理据不足，本院不予采纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法、本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人古*、钟*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日