广州市**有限公司与胡**、胡**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人胡**、胡**因城市房屋拆迁裁决一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法行初字第61号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，广州市海珠区沙园路崇礼大街1号房屋权属人是胡**，该房屋为混合（乙石）砖木结构2-1／2层，建筑面积224.28平方米，建基面积为91.28平方米，使用土地面积为174.24平方米，用途为住宅。该房屋在册第三人胡**户户籍人口5人、第三人胡月嫦户户籍人口2人居住使用。被告于2010年9月1日向原告核发拆许*（2010）第8号《房屋拆迁许可证》（拆迁期限从2010年9月1日至2012年8月31日）并发出穗房拆字（2010）8号《城市房屋拆迁公告》、于2012年8月10日核发延拆许*（2012）第35号《房屋拆迁许可证》（拆迁期限延期至2013年8月31日）并发出穗房延**（2012）35号《城市房屋拆迁延期公告》，批准原告征用海珠区瑶头慎德里东侧、仁义礼大街西侧地段的房屋，以兴建商住、周转房。

原告与第三人对于涉案房屋的拆迁进行协商，但双方未能就拆迁补偿问题达成协议，原告向被告对第三人申请行政裁决。原告委托广州市建证房地产和土地**限公司对涉案房屋进行评估。2012年12月11日，广州市建证房地产和土地**限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111903号《房地产估价报告》。估价结果是广州市海珠区沙园路崇礼大街1号房屋在估价时点2012年09月01日的房地产市场评估价值为：总价3511395元（人民币叁佰伍拾壹万壹仟叁佰玖拾伍**），其中：住宅总价2801257元（人民币贰佰捌拾万壹仟贰佰伍拾柒圆整），单l2490元／平方米；余地总价710138元（人民币柒拾壹万零壹佰叁拾捌圆整），单价8560元／平方米。原告提出两种补偿方案供第三人选择：一、货币补偿。按被拆迁房屋的合法建筑面积224.28平方米，以每平方米人民币18735元的标准（评估价增加50%）给予第三人货币补偿人民币4201886元；按余地面积82.96平方米，以每平方米人民币11984元的标准（评估价增加40%）给予第三人货币补偿款人民币994193元。合共为人民币5196079元。二、产权调换。（一）、原址产权调换，按被拆迁房屋的合法建筑面积224.28平方米进行等面积交换，并不作差价结算。如第三人需增加原址产权调换面积，增加5平方米以内（含5平方米）的购房单价为每平方米1700元，增加5平方米至10平方米（含10平方米）部分的购房单价为每平方米7000元，增加10平方米以上部分的购房单价为每平方米22000元。向第三人一次性支付3年（36个月）另加3个月共39个月的临时安置补助费，发放标准按建筑面积224.28平方米每月每平方米40元计算，共计人民币349877元。（二）、原告提供房屋作为被拆迁房屋的异地产权调换并按补偿金额5196079元结算差价。1、海珠区前进路得胜岗42号二层，该房屋建筑面积231.2428平方米，广州市建证房地产和土地**限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111904号《房地产估价报告》，评估价人民币2830412元，原告向第三人支付产权调换差价款人民币1365667元。2、海珠区江南大道中路得胜岗42号之1二楼房屋，该房屋建筑面积414.8302平方米，广州市建证房地产和土地**限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111905号《房地产估价报告》评估价人民币5077522元，原告向第三人支付产权调换差价款人民币118557元。

被告受理该仲裁申请后，于2013年1月14日和2013年5月23日主持了申请仲裁人与被申请仲裁人就拆迁补偿事项的调解，但无果。被告于2013年7月18日依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、三十一条，《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二、二十三、二十四、二十五、三十一、三十二、三十三、三十四条及穗国房字（2007）951号《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》的规定，作出穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》，裁决如下：“一、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起15日内，共同前来本局办理有关拆迁广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋的原址产权调换补偿手续。同时被申请人应向本局交回被拆迁房屋的房地产权属凭证。二、被申请人胡桂明户、第三人胡*嫦户于本裁决书送达之日起十五日内，自行迁出并腾空广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋，将被拆迁房屋交申请人拆除。申请人应于被申请人搬迁前一次性向被申请人支付补偿价款人民5196079元及39个月临时安置补助费人民币349877元，以上两项共计人民币5545956元。另由申请人提供房屋建筑面积为414.8302平方米的广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之1二楼房屋，作为周转房供被申请人胡桂明户、第三人胡*嫦户临时居住三个月。三、申请人应当自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被申请人，被申请人应当自收到申请人通知之日起十五日内与申请人就新建房屋签订产权调换协议。被申请人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。四、被申请人户及第三人户自行搬迁的，申请人于胡桂明户、胡*嫦户迁出广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋之日，一次性给付胡桂明户、胡*嫦户搬迁补助费人民币各500元。五、被申请人及第三人自行办理广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋内的电话、有线电视线路等的迁移手续，申请人凭发票给付其迁移费用。”

一审法院认为

原审法院认为，依据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”之规定，原告于2010年9月1日取得拆许字（2010）第8号《房屋拆迁许可证》，该项目继续沿用原有的规定办理。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”原告与第三人不能达成拆迁补偿安置协议，向被告申请裁决符合上述规定，被告予以受理合法。

被告依法定的程序，二次通知原告和第三人作调解处理。由于原告与第三人对拆迁补偿的方式未能达成意见一致，依《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”；第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”，被告对原告作采取原址产权调换的方式向第三人补偿及过渡期限内的周转房、安置补助费相关处理符合法律法规的规定。房产面积应以房地产权属下登记的事项为凭，房屋拆迁补偿是以登记权属人为对象，而非是以户籍人口为补偿安置的依据。第三人认为被告作出处理时，没有计算其他面积，没有将其他亲属作为权属人参与补偿缺乏依据。

同时依《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被迁人协商确定。拆迁入和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管门定期公布。”；第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。最低补偿标准由市人民政府另行制定。”；第三十二条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款。”第三十三条规定：“被拆迁房屋所在地块依照规划建设的住宅房屋，其面积大于或者等于原所在地块被拆迁住宅房屋总面积的，被拆迁人可以选择原址产权调换的补偿形式。被拆迁人选择原址产权调换的，应当在拆迁补偿安置协议中明确。拆迁人应当自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被拆迁人；被拆迁人应当自收到拆迁人通知之日起十五日内与拆迁人就新建房屋签订产权调换协议。被拆迁人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的价款。被拆迁人应当按照产权调换协议商定的期限、方式向拆迁人支付所调换房屋的价款。”被告已向第三人送达估价报告并告知解决估价争议的方式及办法，第三人逾期没有向被告提出解决估价争议的方式，视为第三人放弃相应的权利。

依《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于十五日。原告以被告裁决搬迁的期限太长而要求变更上述裁决依据不足，依法予以维持被告作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（一）项的规定，判决：维持被告广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》。

上诉人诉称

上诉人胡**、胡**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决程序违法。一审中，上诉人作为第三人参与到原审原告向被上诉人提起的“变更”诉讼中。同时，上诉人亦己于法定期限内向原审法院提起诉讼，要求撤销被上诉人作出的房屋拆迁裁决。双方所依据的事实及诉求不同且争议巨大（涉及有契证的82.81平方米的合法用地），依法不能并案审理，但原审法院却并案审理并作出原审判决，并且将上诉人列为第三人，违反相关法律规定，亦与一事一案的法律处分原则相抵触。二、原审判决认定事实不当。一审中上诉人与被上诉人争议的焦点是：1、涉案拆迁调解对于第三人如何认定？被上诉人剥夺了胡**、胡**参与调解的权利。2、被上诉人作出房屋拆迁裁决是否确实经过法定的二次调解，而非通知了二次。3、对于与涉案房屋主体建筑构成一体的筑有3米高砖墙的“余地”（有契、实为涉案房屋的庭院）的补偿，在上诉人明确要求实物安置的前提下，被上诉人作出裁决以货币予以补偿是否合法、正当。上述问题是上诉人在一审中提出的诉求焦点，关系到对被上诉人作出的房屋拆迁裁决是否合法的认定，原审判决对此认定错误。三、上诉人已向广州**民法院提起行政诉讼，请求撤销被上诉人作出的拆许字（2010）第8号《房屋拆迁许可证》，该院已经受理，案号为（2014）穗越法行初字第335号，申请本案暂缓审理。故上诉请求：1、撤销（2013）穗海法行初字第61号行政判决；2、撤销被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号房屋拆迁裁决。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局和原审原告广州市**有限公司均答辩同意原审判决，请求予以维持。

本院查明

经审查，原审法院查明事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院另查明，上诉人胡**作为户主的户籍下共有5人，其女儿胡**、儿子胡**登记在该户籍下。经广东省广州市广州公证处公证，被上诉人于2013年1月23日将穗国房拆裁字（2012）第42号《通告》、《告知书》张贴在涉案房屋出入口处，上诉人的亲属接收了《调解通知书》、《答辩通知书》、《裁决申请书》复印件。其中被上诉人作出的《告知书》告知广州市海珠区昌岗中路崇礼大街1号房屋所有权人如对涉案房屋的评估结果有异议，应在通知发出之日起5个工作日内选择四种方式之一解决评估争议，并向被上诉人提交有关机构的受理证明，逾期未向被上诉人提供有关机构受理证明的，视为放弃申请解决评估争议的权利；被上诉人在该《告知书》中详细告知了房屋所有权人解决评估争议的四种具体方式。2013年1月14日，被上诉人主持上诉人与原审原告进行调解并制作了笔录，双方见面后情绪激动，不听工作人员的劝导和约束，上诉人自称身体不适不能参与调解而离去。2013年5月23日，被上诉人第二次主持上诉人与原审原告进行调解并制作了笔录，被上诉人再次告知上诉人对评估结果存在异议的解决方式，告知上诉人如对评估结果有异议，应于当日起5个工作日内选择解决方式的同时向被上诉人提交有关机构的受理证明。上诉人陈述其已收到评估报告和《告知书》，已清楚解决评估争议的方法，对评估结果有异议，认为评估价无法买回同等的房屋，并认为不需要进行任何方式的评估，对评估保留意见。

再查明，原审原告广州市**有限公司于2013年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、变更被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》裁决的第二项，改判为上诉人于裁决书送达之日起十日内，自行迁出并腾空广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋，将被拆迁房屋交原审原告拆除。原审原告于上诉人搬迁前一次性向上诉人支付补偿价款人民币5196079元及39个月临时安置补助费人民币349877元，以上两项共计人民币5545956元。另由原审原告提供房屋建筑面积为414.8302平方米的广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之1二楼房屋，作为周转房供上诉人临时居住三个月；2、请求维持被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》中裁决的其它事项。2013年10月31日，上诉人胡**、胡**不服被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》，向原审法院提起行政诉讼，原审法院于2013年12月13日作出（2013）穗海法行初字第86号《行政裁定书》，裁定驳回上诉人的起诉。

本院认为

本院认为，原审原告在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得涉案地块拆迁许可证，其与上诉人因涉案地块房屋拆迁补偿安置达不成协议申请被上诉人裁决，被上诉人依据《城市房屋拆迁管理条例》相关规定作出裁决符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。原审原告申请被上诉人裁决时提出了货币补偿和产权调换两种补偿方式供上诉人选择，因上诉人未提供补偿安置意见，被上诉人裁决货币补偿作为补偿方式，并根据被拆迁房屋的评估价格及原审原告愿意增加补偿的幅度确定补偿标准，有利于保障上诉人的居住权利，合理合法。被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决》符合《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，原审法院判决维持被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决》并无不当，本院予以维持。

由于涉案房屋权属人是胡**，在册胡**户户籍人口5人、胡**户户籍人口2人，被上诉人在作出裁决时将房屋权属人即上诉人胡**列为被申请人，将上诉人胡**列为第三人并无不妥。被上诉人在进行裁决的过程中，两次通知上诉人和原审原告进行调解，并依法告知了上诉人对评估结果存有异议的解决方式，上诉人在期限内没有对评估结果提出异议，被上诉人依据评估结果作出被诉房屋拆迁裁决，符合《广州市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定。

上诉人以其已对被上诉人作出的拆许*（2010）第8号《房屋拆迁许可证》提起行政诉讼为由申请本案暂缓审理。由于被诉房屋拆迁裁决作出的时间在延拆许*（2012）第35号《房屋拆迁许可证》的有效期限内，该许可证未经法定程序撤销是有效的，上诉人请求对本案暂缓审理的理由不成立，本院不予采纳。原审原告先于上诉人向原审法院对穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》提起诉讼，原审法院依法审理原审原告的起诉并将上诉人列为第三人参加本案诉讼并无不当，上诉人认为原审法院程序违法的理由不成立，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉意见理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由胡**、胡**共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月三十日