南充壹**有限公司与四川省营**有限责任公司合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人南充壹**有限公司（下称“壹**公司”）与上诉人四川**有限责任公司（下称“荣**司”）合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2012）营民初字第603号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法由民事审判第三庭副庭长李**担任审判长，与审判员刘**、审判员欧**组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人壹**公司的委托代理人杨**、张**，上诉人荣**司的委托代理人沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审查明，壹**公司与荣**司于2010年3月16日签订了《营山县北部新区09-8号地块项目全程营销策划及代理销售合同》。合同约定：项目名称聚龙国际（现命名为香江名都），建筑总面积约20万平方米；由壹**公司负责进行市场研究、营销策划、制定销售方案、协助购房户签订售房合同、催收购房款等相关事务。约定服务佣金及支付：（一）基本代理佣金。基本代理佣金指由双方商定物业的销售底价，并按照销售底价进行结算。1.住宅及车库部分，按照销售收入的1.5%计取；2.商铺部分，按照销售收入的1.8%计取。……（四）荣**司自留住宅30套（楼房、户型不等）不计入销售额。每月5日前结算一次，由壹**公司提交上月销售报表，荣**司将销售代理佣金及其它佣金结算支付给壹**公司，节假日顺延。结算金额以上月《认购协议》总金额为准，并按上述比例计提佣金。合同签订后，双方按合同约定各自履行合同义务，壹**公司于2010年6月26日向荣**司交销售保证金20万元。截止荣**司通知解除合同时，壹**公司共意向销售住房792套，减去仅签订订单的4套，实际销售788套，签约金额268，206，780.00元（实收金额为178，722，306.00元），销售面积117，082.03㎡，销售住宅的均价约为2，290.00元／㎡，有未销售住宅318套，建筑面积为32，893.73㎡；已销售非住宅61间，签约金额42，201，138.00元（实收金额为30，769，207.00元），销售面积6，788.39㎡，销售非住宅的均价约为6，216.00元／㎡，有未销售非住宅75间，建筑面积为15，838.24㎡。合同履行中，双方对已售房屋佣金的支付和结算发生分歧，壹**公司于2012年2月21日向南充**民法院申请财产保全，要求查封冻结荣**司的银行存款，南充**民法院作出（2012）南中法民保字第5号民事裁定书，裁定查封、冻结荣**司财产300万元（实际查封、冻结存款140万元）。荣**司于2012年3月2日作出《关于解除南充壹**有限公司代理销售合同的通知》。壹**公司于2012年3月5日提起诉讼，要求荣**司支付已售房屋应提取的佣金并退还保证金。营**民法院于2012年7月9日作出（2012）营民初字第426号民事判决：一、荣**司返还壹**公司销售保证金20万元；二、荣**司支付壹**公司佣金2，379，803.55元；三、壹**公司在商业门市销售佣金中分配10万元与荣**司。判决后双方均不服并提起上诉，二审中，双方对壹**公司代理销售的部分非住宅佣金支付及溢价款分配问题达成协议，并对已支付佣金金额提供了新证据，南充**民法院经审理作出（2012）南中法民终字第1532号民事判决：一、维持营**民法院（2012）营民初字第426号民事判决第一项；二、撤销营**民法院（2012）营民初字第426号民事判决第三项；三、荣**司从2010年12月1日起，按中**银行规定的金融机构同期贷款基准利率，向壹**公司支付应退保证金20万元的利息，至实际退清之日止；四、变更营**民法院（2012）营民初字第426号民事判决第二项为，荣**司支付壹**公司佣金1，898，565.42元；五、驳回壹**公司的其他诉讼请求。该案二审终结后，壹**公司在解除委托代理销售合同前共计领取佣金4，398，565.42元。壹**公司又于2012年4月9日提起诉讼，请求判令荣**司赔偿因解除合同给其所造成的损失345万元。荣**司提起反诉，要求壹**公司赔偿损失40万元。

一审中，壹**公司称因合同被解除给其造成的损失为：一、租房损失8，192.00元；二、因解聘工作人员产生的损失赔偿，对工作人员的离职补偿95，100.00元，多发一个半月的工资损失15，294.00元；三、前期调研策划、差旅费等损失共计657，449.00元，宣传推广费用414，862.45元，销售人员费用319，983.00元，行政人员工资费用1，357，609.00元，共计2，092，454.45元。荣**司在一审中反诉称壹**公司具有过错，给荣**司造成损失，请求赔偿损失40万元，但未提供相关证据。

一审法院认为

原判认为，（一）荣**司提前解除委托代理销售合同的行为应承担赔偿责任。

1.荣**司行使法定解除权，并不免除其赔偿损失的责任。

荣**司与壹**公司签订的是委托代理销售合同，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定委托人或受托人可随时解除委托合同，即是说当事人一方解除委托合同不需对方当事人同意，也不需说明理由，但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。法律赋予双方当事人法定任意解除权，仅是解除委托合同的条件，不能回避客观上因解除委托合同给对方造成的经济损失的事实。荣**司没有证据证明壹**公司在处理委托事务的过程中不尽义务或怠于处理委托事务，壹**公司实际受到的经济损失不能归责于其自身，荣**司因提前解除委托代理合同应承担赔偿责任。

2.因合同解除，给壹**公司造成的经济损失的确定。

当事人的损失无论是直接损失还是间接损失都是既存应得的合法权益的损害。本案中，赔偿损失实质是对当事人权益的补偿，当事人的损失有多少就应赔多少。若行使法定任意解除权只赔偿直接损失，不赔偿合同履行可得利益损失，势必造成委托合同签订、解除的随意性，事实上若继续履行委托代理合同，壹**公司必然获得可得利益或报酬，若要壹**公司在无过错的前提下自行承担损失，显然是不公平的。故壹**公司的损失既包括直接经济损失，又包括可得利益损失。

壹**公司直接经济损失金额的确定。在计算可得利益时本应该从可能收取的佣金中减去壹**公司支出的人力、财力等相关费用的所有开支，其中包括房屋租金、工作人员工资、办公费、差旅费等费用，即是说如果支持了壹**公司的损失包含可得利益损失，就不应该再计算房屋租金损失、人工工资等相关费用。因提前解除合同直接给壹**公司造成的经济损失仅应该是提前解除公司员工的补偿款。一审中，壹**公司提供了发放员工工资的详细工资表和银行转款凭据，可以采信壹**公司提前解除人员的真实性。壹**公司虽提供了解除劳动合同前多发的工资和解除劳动合同时给职工的赔偿款共计110，394.00元的相关证据，但考虑壹**公司是有限责任公司，荣**司提前解除委托合同，也不必然导致壹**公司提前解除员工的劳动合同，只能说明壹**公司存在该方面的损失，可以适当由荣**司承担相应责任。酌定确认壹**公司解除员工的补偿款总体损失由荣**司承担5万元。

壹**公司可得利益的确定。壹**公司客观上开支了相关的费用，包括房租、管理人员工资、普通员工的工资、办公费用、差旅费用等相关费用。壹**公司为履行荣**司的委托事务前期投入的人力、财力是针对整个委托事项进行策划、调研、市场分析、统一安排部署。一个开发项目房屋销售的前期工作完成较好，对后期的房屋销售起到一定的潜在推动作用。本案中荣**司委托的销售工作，壹**公司已完成了大部分，在当地形成了良好的销售态势，前期开支的费用明显高于后期销售房屋开支的费用。本销售项目中壹**公司共收取佣金4，398，565.42元，其前期投入总的费用为2，092，454.45元，前期已售房屋可得利益的比例为52.43%。在计算未销售房屋可以收取的佣金时，参照委托销售项目已售房屋的平均销售价格（住宅和非住宅分别计算），并依据合同约定的计算佣金比例和未销售房屋面积来计算较为恰当。已销售住宅房屋的平均价格约2，290.00元／㎡，未销售住宅房屋318套（包含荣**司自留住宅房屋30套），面积为32，893.73㎡，约定按住宅销售收入的1.5%计取佣金应为1，129，899.63元（平均每套住宅的销售佣金为3，553.14元／套），未销售住宅可提取佣金为1，023，305.43元。已销售非住宅房屋的平均价格约6，216.00元／㎡，未销售非住宅房屋75间，面积15，838.24㎡，约定按非住宅销售收入的1.8%计取佣金应为1，772，109.00元，两项共计可收取佣金2，795，414.43元。按照已销售房屋的佣金纯收益比例计算未销售房屋可收取佣金的纯收益约为146万多元，考虑前期投入大于后期的投入、房价持续上涨因素，如果继续履行合同壹**公司可获取的佣金纯利益不止146万元，再考虑市场风险和未单独计算壹**公司房屋租金开支等相关因素，酌情确定壹**公司的可得利益损失为164万元。

3.壹**公司遭受的经济损失不能归责于其自身，荣**司应予赔偿。

本案中，由荣**司提出解除委托代理销售合同，给壹**公司造成经济损失，荣**司除能提供证据证明购房人蹇晓畅购买的住房被重卖外，没有其他证据证明壹**公司在履行委托事务中有故意或重大过失的行为使荣**司遭受损失，从而导致解除委托代理销售合同，因此不能归责于壹**公司自身。此外，也没有证据证明系其他不可抗拒的原因或者第三方的原因致使合同解除。壹**公司的损失客观存在，荣**司应当依法赔偿。

（二）关于荣**司反诉请求壹**公司赔偿经济损失的问题。双方在委托代理合同中约定壹**公司以签订《认购协议》的销售金额结算佣金，荣**司提前解除委托代理销售合同使壹**公司无法继续履行合同，无法完善房屋买卖合同过程中相关事务。合同解除后，由荣**司安排人员继续完善相关事务，产生了一定的费用和开支，荣**司有一定的经济损失存在，但荣**司没有提供证据证明其存在的损失，也没有提供证据证明壹**公司在履行委托事务中有故意或重大过失行为致其受损。虽然壹**公司存在房屋重卖，但已对房屋重卖问题进行了处理，对涉重卖房屋应得佣金已进行了核减，不会给荣**司造成经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，造成荣**司存在一定损失的责任不能归责于壹**公司，应由荣**司自行承担。荣**司的反诉理由不能成立。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百一十条的规定，判决：一、四川省营**有限责任公司赔偿南充壹**有限公司经济损失人民币1，690，000.00元；二、驳回四川省营**有限责任公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34，400.00元，由壹**公司负担14，390.00元，荣**司负担20，010.00元；反诉案件受理费3，650.00元由荣**司负担。

上诉人诉称

宣判后，壹**公司、荣**司均不服，上诉至本院。

壹**公司的上诉理由及委托代理人的代理意见是，（一）原审认定壹**公司佣金纯收益比例错误。如果荣**司不解除合同，双方继续履行该合同，壹**公司前期总投入中诸多项目在今后的代理销售过程中，如宣传推广费用和前期调研策划等费用将不会或很少投入，而这两笔费用占到前期费用的51%以上，今后投入的费用基本上只需人员工资、房租水电及少量的差旅费用而已。因此，原审误将壹**公司前期总投入与已收取荣**司佣金的比例，适用于未销售房屋的成本比例错误。计算方法应当是：将宣传推广费用和前期调研策划在整个项目可收佣金的比例14.91%加上工资、房租水电在佣金比例（比照前期费用比例不超过20%）分开计算后，在未销售房屋中的可收入佣金中予以扣除97万元，余下的182万元就是壹**公司可收取的未销售房屋的纯利润，再考虑房价上涨的实际因素适当增加30万元，壹**公司的可得利益损失为212万元。（二）原审判决由荣**司承担壹**公司因补偿解除员工的损失5万元过低。原审查明了壹**公司支付员工离职补偿95，100.00元及多发一个半月工资损失15，294.00元，该11万余元损失应当全部由荣**司承担。综上，原审少判决荣**司赔偿给壹**公司经济损失54万元，请求依法改判。

荣**司的上诉理由及委托代理人的代理意见是，（一）原审认定事实不实。一是壹**公司领取的佣金远远超出其履行合同的费用开支，故合同解除后，壹**公司没有任何经济损失。二是壹**公司履行合同时存在过错行为。壹**公司在履行合同中重复销售房屋，存在明显过错。三是原判关于荣**司存在的损失未予认定不当。四是原判认定解除合同的原因与事实不符。因壹**公司存在重复卖房的过错行为，且其在未与荣**司协商的前提下，即向法院申请冻结荣**司的银行账户，给荣**司造成不良影响，壹**公司违反诚实信用原则的行为丧失了双方合作的基础，解除合同完全是壹**公司的原因造成的。（二）原判适用法律错误。原判适用《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决荣**司赔偿壹**公司可得利益损失是错误的。综上，原判认定事实不实，适用法律不当，请求依法改判。

本院查明

本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，（一）荣**司与壹**公司签订的《营山县北部新区09-8号地块项目全程营销策划及代理销售合同》合法有效。荣**司提前解除合同，应当赔偿给壹**公司造成的经济损失。

《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。本案中，并无证据证明壹**公司怠于履行或不履行合同义务，壹**公司损失的产生并没有归责于自身的事由，也无证据证明有其他不可抗原因或第三方原因致合同解除，荣**司提前解除委托代理合同，应当赔偿由此给壹**公司造成的经济损失。荣**司上诉称“提前解除合同系因壹**公司存在重复卖房的过错行为，且未经协商，即申请冻结荣**司银行账户，给荣**司造成不良影响，违反诚实信用原则，丧失了合作基础”，经查，壹**公司对涉及房屋重卖问题已及时进行处理，且对该重卖房屋的佣金已予扣减，对委托代理合同的继续履行并无影响。此外，壹**公司申请冻结荣**司帐户的行为，系其自身权利的行使。故荣**司的该项上诉理由不能成立。

关于是否应当支持赔偿可得利益损失问题。1.壹**公司与荣**司签订的委托代理销售合同第六条约定“荣**司不得再委托第三方开展本项目的营销策划、销售代理工作，壹**公司也不得进行再委托”、“本合同自生效之日起至双方认可的项目封盘清算日或双方终止合同止”，第四条约定“壹**公司完成本合同约定销售范围目标任务的90%，壹**公司有权终止合同”，第七条约定“双方均保证不违反本合同或单方面修改合同内容，如因此给对方造成损失或不良后果，除承担己方一切责任外，还应负责赔偿因此给另一方造成的经济损失和相应违约金”。虽然委托合同的双方均享有法定解除权，但从双方的约定可以看出，双方实质上对合同双方所享有的法定解除权作了一定限制，荣**司单方解除合同，事实上构成违约，应当赔偿给相对方造成的损失（包括可得利益损失）。2.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定的因解除合同赔偿损失的范围指客观存在的损失，并未明确规定对可得利益损失不予支持。虽然委托合同基于当事人之间的相互信任而订立，亦可基于当事人之间的信任基础动摇而解除，但在审判实践中，应当区别对待民事委托合同与商事委托合同解除后损失赔偿责任的承担。在商事委托合同中，守约方往往因履约投入成本较高，并希望借此获取期待利益，若解约方行使法定任意解除权后，守约方的期待利益不能得到保护，则守约方会有遭受较大损失的风险，显然有违公平原则，且不利于商业领域诚信原则的保护。本案中，双方签订的合同对房屋销售面积、销售底价、计提佣金等均作出了明确约定，若继续履行委托代理合同壹**公司必然获得可得利益。合同签订后，壹**公司投入了大量人力、物力，产生了较大费用，如果壹**公司在不能归责于自身的情况下不能获赔可得利益损失，则显失公平，客观上亦会造成合同解除的随意性。因此，荣**司提前解除合同，既应赔偿给壹**公司造成的直接经济损失，又应赔偿壹**公司的可得利益损失。荣**司关于“壹**公司因合同解除后没有经济损失，不应赔偿”的上诉理由不能成立。

关于直接经济损失额的确定。合同解除后，壹**公司因提前解除与工作人员的雇佣关系，事实上产生对员工的薪酬补偿，系直接损失。因应当计算可得利益损失，则对履行合同壹**公司必然投入的其他费用，不应计入损失范畴。原审考虑到壹**公司系有限公司，委托代理合同被解除后，也不必然导致壹**公司提前解除与员工的雇佣关系，但壹**公司事实上存在该方面的损失，酌情认定壹**公司因辞去员工产生的补偿费损失为5万元，并无不当。对壹**公司关于“原判确认补偿因解除员工的损失5万元过低”的上诉意见，不予支持。

关于可得利益损失的确定。原审根据壹**公司对已售房屋收取的佣金数额和前期投入费用数额，计算出已售房屋可得利益的比例为收取佣金额的52.43%。关于未售房屋的佣金，可参照已售房屋的销售均价，并根据约定的佣金计提比例进行计算。照此计算，壹**公司对未售住宅及未售非住宅共计可收取佣金2，795，414.43元。由于壹**公司为履行委托代理销售合同，前期需要进行整体调研策划、安排部署，营造营销态势，前期开支的费用明显高于后期销售房屋开支的费用，所以后期未售房屋的可得利益比高于前期可得利益比。原审依照壹**公司前期纯收益比例计算出未售房屋可得利益为146万多元，再综合考虑前期投入大于后期投入、房价持续上涨、市场风险及未单独计算壹**公司租房开支等相关因素，依照公平原则，酌定壹**公司未售房屋的可得利益损失为164万元，并无不当。故对壹**公司关于“原审根据前期投入计算出的前期收益比例，适用于计算后期未售房屋可得利益是错误的”的上诉意见，不予采纳。

（二）荣**司在一审中的反诉请求不应支持。荣**司在原审中未提供证据证明其存在的具体的损失，现有证据亦不能证明壹**公司在履行合同中存在故意或重大过失导致荣**司利益受损。荣**司虽提出壹**公司存在房屋重卖，但对重卖房屋问题已及时处理，且对壹**公司重卖房屋应得佣金收益已予扣减，没有对荣**司造成利益损害。合同解除后，荣**司就壹**公司已销售房屋，需完善相关手续及收取部分下欠购房款，客观上存在一定损失，但因荣**司提前解除合同，该损失不能归责于壹**公司，应由荣**司自行承担。故对荣**司关于“原审对荣**司存在的损失未予认定不当”的上诉意见，不予采纳。

综上，荣**司与壹**公司的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费32，860.00元，由上诉人四川**有限责任公司负担23，660.00元，南充壹**有限公司负担9，200.00元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十三日