都匀**有限公司与都匀市信**有限公司其他一案二审民事判决书

审理经过

上诉人都匀市**限公司与被上诉人都匀市信**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，都**民法院作出（2014）都民初字第618号民事判决后，都匀市**限公司不服，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审审理查明：贵州灵**有限公司（以下简称“灵**团，）将其都匀西南特产城的房屋A02栋房屋交由原告统一经营和管理。2013年10月2日，原告与被告都匀市**限公司签订《商铺市场服务合同》二份，其中一份合同约定，原告将都匀西南特产城的房屋A02栋二层24-29号门面租赁给被告经营使用，门面租金第一年为31680元（8元／平方米／月，每月2640元），租金每季度交纳7920元，合同签订后3日内交纳保证金7920元；另一份合同约定，原告将A02栋一层15-18、59号门面租给被告经营，租金第一年为28680元（10元／平方米／月，每月2390元），租金按季度交纳7170元，合同签订后3日内交纳保证金7170元；租赁期限均约定从2013年11月1日至2018年10月31日止，租金以后逐年递增，合同签订后一个月内被告必须对外营业，如未经原告同意连续3天未开门营业的则视为单方终止合同，原告有权收回商铺并将保证金全额扣除作为违约金；合同签订后，被告交纳第一层门面15-18.59号第一季度租金7170元、保证金7170元、第二层24-29号门面第一季度租金7920元、保证金7920元；被告开始营业，主要批发销售纸品。期间被告及其他商户开门营业不太正常，有时超过三天不开门营业。原告于2013年11月26日向被告发出整改通知，要求其在收到通知后于2013年11月30日前正式开门营业，被告未积极配合；原告又于2014年3月31日在黔南日报刊登公告，声明解除合同，要求被告于公告之日起2日内到原告处办理商铺清理事宜，被告向原告提出要求原告必须保证所提供网络和电梯要畅通，故未予办理商铺清理事宜。后原告强行多次将被告及其他西南特产城的众商户承租的众门面上锁阻止商户经营，为此双方发生纠纷，被告等商户多次群体向都匀市政府各职能部门反映情况，都匀市政府曾经派有关部门出面调解未果。原告认为被告严重违约，导致合同目的不能实现，为此，向法院起诉要求依法解除原、被告双方签订的合同、支付每月拖欠的租金、支付违约金15090元。在法院审理过程中，原告申请变更依法解除原、被告双方签订的合同的诉讼请求为确认原、被告双方签订的商铺市场服务合同已经解除。因原告的申请已经超过法律规定的期限，故法院未受理其变更的申请。

一审另查明，2013年11月，原告的主管部门灵**团将AO2栋一层门面出售给罗**、胡**。2013年11月1日原告与胡**签订《认购协议书》一份，胡**购买A02栋一层17号门面，并交纳房款340627元，房屋面积41.50平米，单价为15541.76元，总价670627元；龙应飞购买A02栋一层18号门面的《认购协议书》一份、王*购买的A02栋一层16号门面的《认购协议书》一份，以上的购房户在交纳购房款时，均注明房屋总价是多少，优惠后收原总价款的52%；以上所出售的门面未交付购买人。

被告自2014年2月1日起至2015年1月31日止拖欠原告12个月租金共计60360元。

被告租赁原告一层59号商铺系未装修的毛坯商铺门面，需装修方可使用，凭装修的发票和收据证明支付费用为14897元。

原审原告都匀市信**有限公司一审诉称：2013年10月2日，原告与被告签订商铺市场服务合同，约定原告将开发区贵新高速路北出口西南特产城A02栋一层59、15-18号及第二层24-29号门面租给被告经营，合同签订后一个月内被告必须对外营业，如未经原告同意连续3天未开门营业的则视为单方终止合同，原告有权收回商铺并将保证金金额扣除作为违约金。合同签订后被告一直未开门营业，原告于2013年11月26日向被告发出整改通知，要求其在收到通知后于2013年11月30日前正式开门营业，被告拒不配合一直未开门营业，原告于2014年3月31日又在黔南日报刊登公告，声明解除合同，要求被告于公告之日起2日内到原告处办理商铺清理事宜，被告仍拒绝配合。被告严重违约，导致合同目的不能实现，为此，诉请：1、请求依法解除原、被告双方签订的商铺市场服务合同；2、依法判令被告支付拖欠的市场服务费15090元（自2014年2月1日起暂计算至2014年3月30日）；3、判令被告支付违约金15090元。

被上诉人辩称

原审被告都匀市湘**任公司一审辩称并反诉请求：原告对外宣传西南特产城系“仓储综合贸易市场”、“综合批零中性业态市场”，公开向被告等商户发放宣传资料招租都匀“西南特产城”门面；双方于2013年10月2日签订《商铺市场服务合同》二份，其中一份合同由原告将西南特产城A02栋二层24-29号门面租赁给被告经营；另外一份A02栋一层15-18、59号《商铺市场服务合同》合同，除59号商铺系原告出租给被告使用外，另外的15号-18号共计四间商铺的所有权人不是原告，而是被告法定代表人胡**及其亲戚罗**、龙**、黄*等人的，原告无权对A02栋一层15-18四间门面主张解除权及与门面相关的权利。

双方签订的A02栋二层24-29号门面的租赁期五年即2013年11月1日至2018年10月31日，门面租金第一年为31680元（8元／平方米／月），以后逐年递增；租赁合同签订后，被告于2013年10月2日向原告交纳合同约定一层、二层商铺的第一季度三个月租金15090元（其中一层租金7170元，二层租金7920元），并于2013年10月2日向原告交纳一层、二层商铺的保证押金15090元；原告对前述一层、二层商铺具有出租权利的只有二层商铺和一层的59号商铺，据此，提出：其中15到18号门面不是原告的门面，这几个门根据合同价格约定第一季度只应收取租金1290元，其余已收取的租金5880元因系不当得利应予返还。

被告租赁原告一层59号商铺因需要进行装修方能经营，据此被告进行门面装修，产生装修费8089元；另外，被告为自己经营的商铺制作招牌并安装产生费用6808元，该招牌在2014年9月份被原告拆除毁损，如果被告从二层和一层59号商铺搬迁则需要搬迁费8000元。

原告为了谋取更大的利益拟引进红星美**家具入驻西南特产城，目的就是让被告不能正常经营，原告此举毁约的行为极为不诚信，令被告造成了装修、经营损失。鉴于此，被告特依法提出反诉请求，恳请依法判令：1、原告承担被告门面装修费用损失14897元（其中包含一层59号商铺装修费8089元、招牌制作安装费6808元）；2、原告承担反诉入门面搬迁费用8000元；3、原告返还不当得利租金5880元；4、原告返还反诉人门面保证押金共计15090元。

一审法院认为：2013年10月2日原告都匀市信**有限公司与被告都匀市**限公司同时签订两份《商铺市场服务合同》，该《商铺市场服务合同》名为服务合同，实为租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。被告进场经营后，将其所租赁的第二层门面作为仓库，基本上不开门营业，第一层开门营业亦不正常，且自合同签订时交纳原告一个季度的租金后，一直拖欠原告租金，被告的行为已经构成违约，导致合同目的不能实现，原告要求解除合同，其条件成立，予以支持；被告自2014年2月1日起至2015年1月31日止一直拖欠原告12个月租金计60360元，被告应支付原告，尚余租金原告可依法另行主张；对于原告要求支付违约金15090元的请求，经查，在合同履行过程中，原告未能完全保证该物业的电梯和网络正常畅通，也存在一定的违约，故不予支持；对于被告反诉请求退回交纳的押金15090元，予以支持；对于被告反诉要求赔偿产生的装修损失14897元，因原告在履行合同过程中有一定的违约，也给被告造成一定的损失，原告应赔偿给被告，但是被告装修已使用一年余，其价值按规定应进行评估，鉴于对该标的物的评估费用较高、周期较长，为减少双方当事人的诉讼成本，酌定被告的装修损失为10000元，由原告赔偿给被告；被告请求承担搬迁费8000元理由不成立，不予支持；对于被告反诉要求返还5880元租金的问题，从被告的法定代表人胡**及其亲友在购买门面的交费单上可以看出胡**及其亲友已经同意原告托管6年，并以每年返利8%、六年共返利48%里面扣抵总门面款，原告的主管部门只按总房款的52%收取购房款，且房屋尚未交付，也未办理房产证，其门面的权属仍属于原告的主管部门灵智集团，为此，被告的该项请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）都匀市信**有限公司与被告（反诉原告）都匀市**限公司于2013年10月2日签订的二份《商铺市场服务合同》予以解除；被告于本判决生效后五日内自行腾空门面的物资将所承租门面交付原告（反诉被告）都匀市信**有限公司；二、被告（反诉原告）都匀市**限公司拖欠原告的租金60360元，扣除退回的押金15090元和赔偿装修的损失10000元后，余款35270元应于本判决生效后5日内支付原告（反诉被告）都匀市信**有限公司；三、驳回原告（反诉被告）都匀市信**有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）都匀市**限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，反诉受理费547元，合计824元，由原告（反诉被告）都匀市信**有限公司负担200元，被告（反诉原告）都匀市**限公司负担624元。

一审判决宣判后，都匀市**限公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院判决“都匀市**限公司自行清空门面物资将所承租门面交付被上诉人都匀市信**务公司，并判决上诉人支付被上诉人租金35270元”是错误的。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的两份《商铺市场服务合同》名为服务合同，实为租赁合同，是客观事实，但在上诉人与被上诉人签订“商铺市场服务合同”一个月后，被上诉人都匀市信**有限公司的主管部门灵**团于2013年11月1日已将A02栋一层15-18号门面出售给第三人罗**、胡**、胡**、龙**、王**等人并签订了相关的买卖协议，其中罗**、胡**已付清购房款，胡**、龙**、王**已按照认购协议书的约定支付了门面总价50%的购房款，余下50%房款按照按揭贷款的方式支付。因此，A02栋一层15-18号门面系第三人购买的房屋，被上诉人都匀市信**有限公司无权对涉案房屋租赁处分，虽然尚未办理登记，但第三人与灵**团的买卖合同关系合法有效，登记只是一种对抗效力，因此，一审法院认定事实错误。二、一审法院判决程序违法。关于主体资格问题：（1）本案系被上诉人与上诉人之间的租赁法律关系。灵**团与第三人胡**等人的购房关系系买卖法律关系。一审法院在未追加灵**团（与涉案房屋的处理有利害关系）以及查清上诉人反诉请求返还不当得利主体资格是否适格，第三人是否知情的情况下作出判决违反了法定程序，侵害了当事人的实体权利。（2）虽然一审法院认定灵**团系信**司的主管部门，但在租赁以及买卖关系中由谁享有权利和承担义务。关于被上诉人托管六年等事项是否有该事实，如果有，该事项是由被上诉人决定还是灵**团决定，该事项适用于上诉人还是适用于第三人，依据何在？显然，一审法院在未查清事实的情况下将第三人和灵**团的买卖关系与上诉人和被上诉人租赁关系合并审理混淆了两者的主体资格。（3）被上诉人在一审中诉讼请求解除与上诉人签订的《商铺市场服务合同》，而一审法院判决“上诉人都匀市**限公司腾空所承租门面交付被上诉人都匀市信**有限公司”，该诉请仅是被上诉人针对上诉人作出的合同解除，上诉人租赁的涉案房屋系第三人购买的门面，被上诉人在诉讼请求中并没有明确涉案房屋是否腾房，腾房的主体以及向谁腾房。因此，一审法院将上诉人承租的门面判决给被上诉人，并支付租金，既损害了第三人（购房者）的合法权益，也违反了当事人的处分原则。三、一审法院判决适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，均是关于租赁合同的有关权利义务的法律规定，而本案介入第三人买卖法律关系的规定并未体现和释明，一审法院判决上诉人向被上诉人交付房屋并支付租金无法律依据。

被上诉人都匀市信**有限公司二审未提供书面答辩意见。

本院查明

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

二审另查明，2013年11月1日，都匀市信**有限公司的主管部门灵**团于2013年11月1日分别与胡**、龙**、王*签订《认购协议书》一份，龙**购买A02栋一层18号门面，单价为每平方米15541.76元，总价为670627元；王*购买的A02栋一层16号门面，单价为14964.46元，总价为800000元；同月9日将AO2栋一层门面出售给罗**、胡**，单价15021.76元，总价838815元。

综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：1、一审法院认定事实是否清楚；2、都匀市**务有限公司是否具备诉讼主体资格；3、一审法院适用法律是否适当。

本院认为

本院认为：灵**团将其都匀西南特产城的房屋A02栋房屋交由被上诉人都匀市信**有限公司统一经营和管理。2013年10月2日，被上诉人都匀市信**有限公司与上诉人都匀市**限公司同时签订两份《商铺市场服务合同》，该《商铺市场服务合同》名为服务合同，实为租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人未持异议，本院予以确认。

关于一审法院认定事实是否清楚的问题。被上诉人都匀市信**有限公司与上诉人都匀市**限公司同时签订两份《商铺市场服务合同》后，上诉人都匀市**限公司按合同约定进场进行经营销售商品，但未正常营业。在租赁期间，被上诉人都匀市信**有限公司的主管部门灵**团将AO2栋房屋15-18号门面出售给胡**、龙**、王*和罗**、胡**，以上购房户在交纳购房款时，均注明房屋总价是多少，优惠后收原总价款的52%。以上所出售的门面未交付购买人，也未办理房产权证书，该房屋仍属于灵**团，且被上诉人都匀市信**有限公司与上诉人都匀市**限公司同时签订两份《商铺市场服务合同》后，灵**团才出售房屋，不影响租赁合同的效力，对此一审法院认定事实清楚，故上诉人都匀市**限公司提出的该项上诉主张，本院不予以采纳。

关于都匀市**务有限公司是否具备诉讼主体资格的问题。上诉人都匀市**限公司与被上诉人都匀市**务有限公司签订《商铺市场服务合同》约定租赁期限从2013年11月1日至2018年10月31日止。合同签订后，灵**团将A02栋一层15-18号四个门面分别出售给罗**、胡**、胡**、龙**、王*。从上诉人都匀市**限公司的法定代表人胡**及罗**、胡**、胡**、龙**、王*购买门面所交纳的购房款票据单上载明的内容来看，胡**及罗**、胡**、龙**、王*已经同意被上诉人都匀市**务有限公司托管6年，并以每年返利8%、六年共返利48%里面扣抵总门面款，被上诉人都匀市**务有限公司主管部门灵**团只按总房款的52%收取房款，且房屋尚未交付，也未办理房产证，其门面的权属仍属于灵**团。虽然灵**团在租赁期限内将其开发的都匀西南特产城的房屋A02栋房屋出售给胡**、罗**、胡**、龙**、王*，但不影响被上诉人都匀市**务有限公司与上诉人都匀市**限公司签订两份《商铺市场服务合同》的法律效力。上诉人都匀市**限公司未按照合同约定履行义务，被上诉人都匀市**务有限公司作为签订《商铺市场服务合同》的主体，有权利向上诉人都匀市**限公司主张权利，对此，一审法院认定符合法律规定，本院予以确认，故上诉人都匀市**限公司提出的该项上诉主张，本院不予以采纳。

关于一审法院判决适用法律是否正确的问题。被上诉人都匀市信**有限公司与上诉人都匀市**限公司同时签订两份《商铺市场服务合同》，从履行的情况来看，上诉人都匀市**限公司进场经营后，将其所租赁的第二层门面作为仓库，基本上不开门营业，第一层开门营业亦不正常，且自合同签订时交纳被上诉人都匀市信**有限公司一个季度的租金后，一直拖欠被上诉人都匀市信**有限公司租金，其行为已经构成违约，导致合同目的不能实现，被上诉人都匀市信**有限公司要求解除合同，并要求都匀市**限公司支付尚欠的市场服务费15090元（2014年2月1日起至2014年3月30日止）应予以支持，对此，一审法院认定并无不当，本院予以确认。被上诉人都匀市信**有限公司要求支付违约金的问题，都匀市信**有限公司在合同履行过程中，未能完全保证该物业的电梯和网络正常畅通，也存在一定的违约，对此，一审法院对都匀市信**有限公司的该项请求不予以支持，本院予以确认。对于上诉人都匀市**限公司在一审反诉要求被上诉人都匀市信**有限公司退回交纳的押金及赔偿装修损失和承担支付搬迁费和租金的问题，因被上诉人都匀市信**有限公司在履行合同过程中有一定的违约，给都匀市**限公司造成一定的损失，被上诉人都匀市信**有限公司应赔偿都匀市**限公司，但是都匀市**限公司装修已使用一年余，其价值按规定应进行评估，鉴于对该标的物的评估费用较高、周期较长，对此，一审法院酌情认定装修损失为10000元并无不当，本院予以确认。上诉人都匀市**限公司请求都匀市信**有限公司承担搬迁费无事实依据，一审法院不予支持其该项请求并无不当，本院予以确认。都匀市**限公司要求都匀市信**有限公司支付租金的问题，灵**团出售商铺，购买人同意被上诉人都匀市信**有限公司托管6年，并以每年返利8%、六年共返利48%里面扣抵总门面款，灵**团只按总房款的52%收取购房款，且房屋尚未交付，也未办理房产证，其门面的权属仍属于灵**团，对此，一审法院不予以支持其该项请求并无不当，本院予以确认，故上诉人都匀市**限公司提出一审法院适用法律错误的该项上诉主张，本院不予以采纳。

对于2015年2月1日后的租金，被上诉人都匀市信**有限公司可另行主张权利。

综上，上诉人都匀市**限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费682元，由上诉人都匀市**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月三十日