杨**与魏*房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人魏*、原审第三人梁**房屋租赁合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2012）白民西郊初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨**、被上诉人魏*及原审第三人梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审查明，2011年9月22日，原、被告签订了转租合同，合同约定，被告将其租赁的阳光商城2号房屋转租给原告，原告愿意承担包括商品、装修、衣架、模特等物品在内的转租费8500元。同时，原告愿意承担一年的租赁费10200元，即每月850元，房屋租赁费可以半年一付，下半年的租赁费须2012年1月底前付清。租期从2011年10月1日起至2012年9月30日，原告预付半年租金并向被告交付押金1700元。合同签订后，原告即向被告交付转让费、租金、押金共计15300元。被告转租经过第三人同意。另查明，第三人并不是房屋所有人，第三人与魏*之间的租赁关系也是转租，该房屋是物业公司从房屋所有人处整体承租后，又转租给其他商户的。第三人梁**便是其中一个商户。2012年2月经原、被告和第三人协商，房屋已出租给他人使用。现原告认为被告行为构成欺诈，故诉至法院。请求判令撤销原、被告间的转租合同，由被告返还原告转让费8500元、租金2550元、押金1700元、赔偿损失2500元，共计15250元。

一审法院认为

原审认为，原、被告之间的转租合同明确了房屋的性质，合同约定原、被告之间的房屋租赁属于转租，原告在明知是转租的情况下签订合同，说明被告没有欺骗原告，被告的行为不存在欺诈，原、被告在合同中的签字是双方真实意思表示，所签合同是合法有效的。8500元转让费属于买卖关系，是原告对被告交付给自己商品价值的认可，故原告要求被告退还8500元于法无据，不予支持。原告提交的录音只能说明被告转租后没有及时通知第三人，并不能证明被告的转租未经过第三人同意，在法庭庭审中第三人明确表示被告转租是经过她同意的，同时，原告没有证据证明其不能继续经营是由第三人造成的，故原告必须履行合同，在2012年1月31日前缴纳后6个月租赁费。原告在合同约定的期限内未缴纳租金实属违约，被告按照约定有权扣留押金。经过原、被告和第三人协商，该房屋已于2012年2月中旬租给他人，即从2012年2月中旬起，原、被告解除了转让协议。原告于2012年2月中旬才将房屋钥匙交给新的承租人，按照惯例，房屋租赁费是以月为单位计算的，原告必须承担5个月的租赁费，2012年2月中旬原、被告协商并经第三人同意，该房屋转租给他人，被告必须将多收取的一个月的租赁费850元返还给原告，原告在起诉时将梁**列为第三人，但未向第三人提出诉讼请求，故第三人不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、被告魏艳于判决生效后七日内退还原告杨**房屋租赁费850元；2、驳回原告杨**的其他诉讼请求。案件受理费119元，原告承担69元，被告承担50元。

原审原告杨**不服上述一审判决，提出上诉，请求：1、撤销白银区人民法院（2012）白民西郊初字第30号民事判决第二项；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由:第一，一审判决认定上诉人与被上诉人之间的转租行为经过了第三人同意，进而认定转租合同有效实属错误。是否存在欺诈应当以签订合同当时当事人的行为来证实。而本案上诉人提供的录音正是第三人当时对案件真实情况的表述，一审庭审中被上诉人和第三人口径一致称转租经过了第三人同意，完全可以被上诉人提供的录音所推翻。因此，一审对该项事实认定错误。第二，如前所述，上诉人与被上诉人之间的转租行为因未经过第三人同意而无效，那么，上诉人可以随时终止与被上诉人之间的合同关系。正因如此，上诉人最终搬出了铺面，而上诉人的这一行为是一种合法的自助行为，并没有违约。故，一审判决认定上诉人违约不当，被上诉人应当向上诉人返还财产并赔偿损失。综上，请求二审法院查清事实，改判决支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人魏*辩称，2011年9月其与第三人续签合同时已经告知第三人有可能转租房屋，第三人表示同意。第三人生气是因为被上诉人转租后才告知了她，但第三人是同意转租的，所以被上诉人并不存在欺诈行为。现上诉人违约，其所交的半年房租和1700元押金不应当退还，8500元是货物转让费与房屋租赁无关，买卖行为已经完成，也不能退，但多收的一个月房租850元被上诉人同意退给上诉人。原审认定事实清楚，实体处理得当，请二审驳回上诉，维持原判。

原审第三人述称，其同意被上诉人转租房屋，上诉人是自己不干的，没有人强行要求她搬出，经其与上诉人、被上诉人协商，房屋已于2012年2月出租给了他人。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，上诉人杨**认为被上诉人魏*未经原审第三人梁**同意擅自转租房屋的行为构成欺诈，双方所签合同应为无效，但因原审第三人梁**在庭审中陈述其同意转租，亦无证据证明该转租合同存在法定的无效情形，因此，上诉人杨**的该项主张缺乏证据支持，不能成立。其次，根据“谁主张、谁举证”的民事纠纷举证原则，上诉人杨**应对被上诉人魏*违约承担举证责任，因其未能提供证据对此予以证明，应当承担举证不能的责任；相反，上诉人杨**未按合同约定于2012年1月底前付清半年租赁费，并在合同期限内单方终止履行，已构成违约，故其主张退还1700元押金及租赁费2550元没有依据，本院不予支持。但因上诉人杨**、被上诉人魏*与原审第三人梁**经协商一致后已将涉案房屋于2012年2月中旬租于他人，双方所签转租合同已经解除，故此，被上诉人魏*应将多收取的一个月房租850元退还给上诉人杨**。第三，关于上诉人杨**请求返还8500元转让费的问题，由于该8500元并非租赁费，系双方在转租商铺时就剩余商品等达成的买卖合同关系，且已履行完毕，故上诉人杨**请求被上诉人魏*返还于法无据。综上，上诉人杨**的上诉请求无事实和法律依据，不能成立；被上诉人魏*的抗辩理由充分，予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费119元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一二年七月二十日