田**与刘**买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人田**与被上诉人刘**、新阳房产买卖合同纠纷一案，前由酒泉**民法院作出（2010）酒肃法民二初字第269号民事判决，田**不服上诉于本院。本院经审查认为原判决认定事实不清楚，且对当事人部分诉讼请求未予审理，以（2011）酒民一终字第40号民事裁定，对本案发回重审。原审重审后于2011年8月8日作出（2011）酒肃法民一初字第276号民事判决，宣判后，田**仍不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2009年6月15日，原告田**与被告刘**以新阳房产为中介签订了房屋买卖协议，约定，被告刘**将位于肃州区南环东路8-6号楼l-1-1号楼房一套以240000元售给原告，付款方式为合同签订当日，原告通过新阳房产付给被告5000元定金；合同签订第二天，原告通过新阳房产付给被告30000元；同年6月30日原告向新阳房产付购房款115000元；剩余90000元，以办理银行贷款方式支付，办理贷款时原告应向新阳房产提供符合贷款条件的相关资料；其所产生的相关费用由原告承担，银行放款后，新阳房产通知被告刘**到公司领款。还约定，办理产权过户手续时间(约)2009年7月1日前，交接房屋时间为2009年10月。如原告不按时足额付款，被告刘**不按时交付住房，视为违约，由违约方向另一方赔付违约金每日100元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付给被告刘**15万元房款后，对下欠的90000元，原告于2009年7月13日向被告刘**出具了欠条，被告刘**也协助原告办理了房屋过户手续。2009年10月12日，原告又付给被告刘**5000元。2010年5月28日，新阳房产协助原告按揭贷款85000元后，通知被告刘**领取时，被告刘**一是认为原告付款时间过长，已构成违约，应承担违约金，二是对2009年10月12日付给被告刘**的5000元产生异议，被告刘**认为是原告付给的家俱款，故认为原告还应付给被告刘**90000元，而非85000元，故拒绝从此公司领取此款，并拒绝交给原告房屋钥匙。而原告认为此5000元就是房款，自己只应付原告85000元。后经新阳房产调解未果。2010年7月2日，原告申请酒泉市诚信公证处向被告刘**送达了要求交接房屋的通知书。但被告刘**仍未向原告移交房屋钥匙。另查明，原告交纳了此房屋2009年的冬季取暖费2557.10元。

一审法院认为

原审认为，被告刘**虽已协助原告办理了房屋过户手续，但房屋钥匙至今未移交原告，原告交付房屋的请求成立，应予支持。原告于2009年10月12日付给刘**5000元，被告刘**认为此款属家俱款，但没有证据证明，在收条中也未注明，且双方在合同中约定，房款中包含房内有关设施及家俱。故原告现实欠被告房款85000元，而非90000元。对于原、被告提出要求对方承担违约金的问题，双方签订合同的时间为2009年6月15日，虽然合同中对最后一笔房款未明确约定期限，但原告付款时与签订时间相距近一年，显然超过合理期限，故被告刘**提出原告迟延付款违约，并无不妥。但此款原告已通过按揭贷款形式交纳至新阳房产，符合双方约定的付款形式，原告已完成了付款义务，被告刘**应从新阳房产领取此款，故对被告刘**提出原告支付90000元房款的反诉请求，不予支持。而被告刘**在新阳房产通知其领取此款时，拒绝领取，也拒绝向原告交付房屋。依法律规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额到全部价款的五分之一的情况下，出卖人可以采取相关救济措施。此案中，双方虽未约定最后一笔款的付款时间，但在合同签订后长达近一年的时间内，原告还未付款，此款数额较大，在房屋已过户至原告的情况下，使被告刘**产生不安，故未移交标的物，也无不妥。但在贷款到位之后，中介公司通知领取此款时，却拒绝领取，也拒绝移交房屋，显属不当。综上，鉴于原、被告在履行合同过程中，原告并未在合理期限内付款，被告刘**也未在规定期限内交房，故双方均未严格履约，依过错相抵原则，对原、被告提出要求对方承担违约金的请求均不予支持。对原告要求被告刘**承担2009年取暖费及暖气修理费的请求，因原告交纳的是2009年取暖费，但其最后一笔房款到位时间是2010年5月28日。在房款未依协议支付中介公司之前，此费用由原告自行承担。对原告提出的暖气修理费未提交证据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、被告刘**于判决生效后三日内向原告田**实际交付酒泉市南环东路8-6号楼l-1-1房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。案件受理费5155元，反诉费1260元，共计6415元，原、被告各承担3207.50元。

上诉人诉称

宣判后，原告田**不服，上诉称：1、原审认定事实不清。理由：产权证是2009年11月取得才具备办理按揭的条件，次年5月份已将按揭款付清，原审认定“最后一笔房款未约定期限，但与签订合同日相距近一年”夸大事实；协议约定由新阳房产办理按揭贷款，贷款迟延新阳房产有无责任？取得房产手续后十多天，上诉人向新阳房产交纳1600元，注明是办理贷款和工资证明，尽到了提供贷款手续的责任；本案是上诉人请求移交房屋，而原审认定为刘**要求移交房屋，明显是认定事实错误；原审认定“原告未在合理期限内付款”是错误的，上诉人在履行合同过程中无任何违约。2、上诉人无违约而被上诉人明显违约，原审却驳回了上诉人要求被上诉人承担违约金及承担暖气费的请求，显然是错误的。请求，改判决被上诉人刘**承担违约金17000元，暖气费2557元。3、被上诉人的反诉请求不能成立，却判让上诉人承担一半反诉费，没有依据；上诉人的请求均应得到支持，尤其是交付房屋的请求得到了支持，相应的诉讼费应由刘**承担，让上诉人承担一半不妥。

被上诉人辩称

被上诉人刘**未提出书面答辩。

本院查明

经审理查明：2009年6月15日，田**与刘**以新**产为中介签订了《房屋买卖协议》，约定，刘**将位于肃州区南环东路8-6号楼l-1-1号楼房一套以240000元售给田**，房价内包含：防盗门、地下室、太阳能、布沙发1套、床1张、茶几、灯饰。现有房内设施不动，包括：供暖设施、地砖、太阳能、灯饰。付款的方式：1、合同签订当日，田**通过中**阳公司付给刘**5000元定金；2、合同签订第二天，田**通过中**阳公司付给刘**30000元；3、同年6月30日田**向新**产付购房款115000元；4、剩余90000元，以办理银行贷款方式支付，办理贷款时田**应向新**产提供齐全、符合贷款条件的相关资料；其所产生的相关费用由田**承担，银行放款后，新**产通知刘**到公司领款。还约定，办理产权过户手续时间约2009年7月1日前，交接房屋时间约为2009年10月。双方对违约责任约定为：如田**不按时足额付款，刘**不按时交付住房，视为违约，由违约方向另一方赔付违约金每日100元。合同第三条另约定：刘**交房前必须保证其出售的房屋无任何产权抵债及经济纠纷，还必须有物业费、水、电、闭路收视费、卫生费、采暖费等各项应交费用票据或交清说明，否则所引起的任何纠纷一切责任都有刘**承担；并负责赔偿。合同签订后，田**依约付给刘***150000元房款后，对下欠的90000元，田**于2009年7月13日向刘**出具了欠条。房屋所有权证于2009年8月办到田**名下，土地使用证于2009年10月19日办在田**名下。田**领取两证后，即交由新**产办理贷款事宜。2009年10月12日，田**又付给刘**5000元。2010年5月16日田**向刘**、新**产发出交接房屋通知书，载明4月26日银行放款到位，要求尽快办理房屋交接手续，履行房屋买卖协议。2010年5月28日，田**向新**产交付85000元后，刘**认为田**付款时间过长，已构成违约，应承担违约金，还认为2009年10月12日所付5000元是家俱款，田**还应付房款90000元，而非85000元，故拒绝领取此款，并拒绝交给田**房屋钥匙。后经新**产调解未果。2010年7月2日，田**申请酒泉市诚信公证处向刘**送达了要求交接房屋的通知书，但刘**仍未向田**移交房屋钥匙。田**在2009年采暖期交纳该房屋取暖费2557.10元。

以上事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖协议》、收条、收据、欠条、房产证、土地使用证、交房通知书等证据经质证以证实。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人经充分协商，在新**公司参与下签订的《房屋买卖协议》，不违反法律规定，应为合法有效，应受法律保护，各方当事人均应自觉严格履行各自的合同义务。双方签订的《房屋买卖协议》约定，刘**的义务是约2009年7月1日前办理产权过户手续，约2009年10月交接房屋。刘**认为2009年10月前田**已取得房产证和土地使用证，已交付了房屋。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”刘**作为出卖人，向买受人田**交付房屋并转移标的物所有权是其最基本的义务，但刘**在履行合同过程中，只转移了房屋的所有权，至今未将房屋实际交付田**，使房屋处于刘**的控制掌握中，故其未完全履行合同约定的交付房屋的义务。双方所签《房屋买卖协议》第四条一款二项对违约责任的承担进行了约定，刘**应当按该约定承担违约责任。虽双方对交接房屋没有约定具体日期，但明确了交接的月份，刘**最迟应于2009年10月31日之前完全履行该义务，而刘**至今未履行交付房屋义务，至田**起诉时已违约250天，田**主张违约金应依法得到支持。在本案审理过程中，田**向本院递交申请，将其请求的17000元违约金降低为7200元，计算时间为2010年5月28日至2010年8月9日起诉时，以表示对刘**违约行为给予一定谅解。田**减少违约金请求数额，是对其权利的自行处分，不损害他人利益，符合法律规定；且在田**于2010年5月28日将房款交清后，刘**仍拒绝交付房屋，严重违反合同约定，田**诉请刘**承担其交清房款至起诉期间的违约金于法有据，应予支持。另外，原审认为“双方均未严格履约，依过错相抵原则，对原、被告提出要求对方承担违约金的请求均不予支持”显属错误，本案系合同纠纷，当事人按照合同约定和法律规定承担责任，如双方均违约，应依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任”的规定承担各自的责任，而不是过错相抵。双方签订的《房屋买卖协议》第三条约定，交付房屋前房屋所产生的各项费用由刘**交清，刘**未按约实际交付房屋，交清2009年的暖气费是刘**的合同义务，田**实际缴纳的暖气费应由刘**给付田**，故田**要求刘**承担此项费用应予支持。根据原审确认的事实，刘**的反诉请求未得到支持，原审将反诉费让双方各承担一半，显然有违有关规定。另外，双方在合同中约定了房价内包含：防盗门、地下室、太阳能、布沙发1套、床1张、茶几、灯饰；现有房内设施不动，包括：供暖设施、地砖、太阳能、灯饰。双方当事人在履行判决时应遵守上述约定。原审引用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，认为“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以采取相关救济措施”，以此说明刘**未交付房屋的合理性。但双方对田**未支付的下余款90000元并未约定期限，不适用本条“未支付到期价款”的规定；另外，该条规定“买受人未支付到期价款的金额到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求卖受人支付全部价款或解除合同”，并没有规定出卖人可以违反约定，不履行自己的合同义务。原审认定部分事实错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、一百五十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持酒泉市肃州区人民法院（2011）酒肃法民一初字第276号民事判决第一、三项。

二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2011）酒肃法民一初字第276号民事判决第二项。

三、被上诉人刘**支付上诉人田**违约金7200元（2010年5月28日至2010年8月9日期间的违约金）。

四、被上诉人刘**支付上诉人田**暖气费2557元。

以上义务，限判决生效后三日内履行。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5155元，由上诉人田**负担516元，被上诉人刘**负担4639元，一审反诉费1260元由被上诉人刘**负担；二审案件受理费370元，由上诉人田**负担185元，被上诉人刘**负担185元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一一年十一月二十四日