长城物业集**业管理分公司与姚**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告姚**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人邢**、宋**，被告姚**的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告是原告管理服务的X小区X号楼X单元X室业主，根据原、被告于2006年6月29日签订《前期物业管理服务协议》之规定：“依据本协议向甲方（物业公司）交纳物业管理服务费用和其他费用”、“每年的6月10日前交纳下一收费年度物业管理服务费用”，还规定“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”。被告自2010年6月1日至2013年12月31日未按规定交纳物业管理费，在此期间原告多次催交，但被告仍不交纳物业管理服务等费用。故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业管理费、生活垃圾费、楼道电费等3456.31元；2、判令被告支付逾期付款滞纳金8023.81元，费用合计11480.12元；3、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告姚**辩称：1、不同意原告所说“多次催交仍不交纳”，接到律师函后我们已经通过电话积极和物业公司进行沟通，协商的是过了雨季如果不再漏水我就交物业费。2、房屋从2006年交房后就开始漏水。多次和原告交涉，原告派人维修后仍然漏水，即使这样我们仍然交了物业费。2008年、2009年没有漏水，从2010年开始又漏了，原告每次派人去都是点了几下就走，我的主卧室已经漏成一个洞，客厅房顶出现裂纹，造成损失数千元。一直到去年维修完成后，到目前为止没有发现漏水。3、我交了停车费，车停在小区被蹭被划，原告不理不睬，需要靠业主自己报警。3、原告严重不作为。小区内私占绿地、私搭乱建现象非常严重，有的业主把公共绿地当成后花园种菜，有的业主在一层开了门，当成自己的小道，物业公司不作为。一直不是不想交物业费，采取这种方式引起物业公司的重视，接到起诉书后积极跟原告沟通，没有沟通好。

本院查明

经审理查明：被告系北京市昌平区X小区X号楼X单元X室业主，房屋面积为117.78平方米。2006年6月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供物业服务；物业管理服务费的收费标准为0.60元／平方米·月；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年6月10日前交纳该下一收费年度物业管理服务费用；在交费期间如遇物业管理服务费用调整，按新标准实施时间多退少补；物业管理服务费用的调整，以政府部门有关规定为准；受有关部门或者单位的委托，原告提供部分代收代缴服务，收费标准按照政府有关规定执行；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金；协议期限自签订之日起至本物业业主委员会与原告签订的《物业管理合同》生效时止；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2010年6月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费、生活垃圾费、楼道电费共计3456.30元。故原告诉至本院。

另查一，被告所居住的小区系经济适用住房小区，目前我市对于经济适用住房小区的物业费收费标准执行京发改（2005）2662号文件，其中规定的物业服务基准价为0.55元／建筑平**（应包括共用部位、共用设施设备及公众责任保险0.04元／建筑平**）。

另查二，2009年2月1日之前，原告的物业费标准为：1、物业服务基准价0.51元／建筑平方米·月（不包含共用部位、共用设施设备及公众责任保险0.04元／建筑平方米·月）；2、安全防范设施设备日常运行维护费0.04元／建筑平方米·月；3、消防设施设备日常运行维护费0.05元／建筑平方米·月。合计0.60元／建筑平方米·月。原告另收取公共楼道电费30元／年及生活垃圾消纳费30元／年。

另查三，自2009年2月1日起，原告为和谐家园小区投保公众责任保险，并将物业服务基准价由原来的0.51元／建筑平方米·月调整为0.55元／建筑平方米·月。

上述事实，有《前期物业管理服务协议》、律师函、催费通知、公示、证明、保险单及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行相应的义务。现原告起诉，要求被告支付物业管理服务费、生活垃圾费、公用楼道电费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告提出的房屋漏水、长**公司未及时维修的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵一节，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。因被告并非无故拒绝交纳物业费，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告姚**给付原告长城物业集**管理分公司物业管理费、生活垃圾费、楼道电费共计三千四百五十六元三角，判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四十四元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担十九元，已交纳；由被告姚**负担二十五元，于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十三日