北京博**有限公司与樊**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京博**有限公司（以下简称博**业公司）与被告樊**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告博**业公司的委托代理人付德祥，被告樊**及其委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告博**业公司诉称：我公司于2006年8月通过招投标方式，接受观山悦开发商北京瑞**任公司关于前期物业管理的委托，根据被告与房地产开发企业所签订房屋买卖合同，于2007年12月被告与原告签订了《物业服务协议》，依据物业服务协议原告进行物业管理服务工作，并按照物业服务协议第二条第四款和第五条第二款及第九条第四款之约定，对业主收取物业服务费和逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告居住在原告管理的别墅区内，被告住房建筑面积410.94平方米，每建筑平米每月收取3.8元的物业服务费，被告一直不能如期交纳物业服务费，致使原告不能正常开展物业管理服务工作。按照被告与原告签订的物业服务协议，业主应当按照规定的期限和标准向原告交纳物业服务费，原告多次向被告发出缴费通知单，被告不理不睬，拒交物业服务费。再诉至法院，请求判令：1、被告交纳2009年物业费18738.86元、2010年物业费18738.86元、2011年物业费18738.86元、2012年1月份至5月份物业服务费7807.87元，合计64024.45元。2、被告缴纳滞纳金63025元。3、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告樊*菲辩称：房屋的维护应当属于物业，我们房屋漏水一直没有得到维护，物业不理睬，房屋漏水刚好溅水到电视了，电视坏了；暖气不热找到物业，物业说暖气属于房屋问题，我们不管，后太阳能坏了，物业也说不属于我们服务范围；现在房屋还漏水，院子水管爆裂，院子都是水，物业来看了一眼，说先把水清理了再维修，就走了，物业什么都不管；环境方面，我们家最靠边，有几颗树，但物业从来不管，有很多虫子咬人；有很多人在我们墙底下大小便，物业也不管；我们对面有户人养了两条狗，后来丢了，家门敞开着，物业保安都不知道；小区人员随便进出，物业不管；第一，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，根据民法通则第135条、第137条规定，如果现在物业公司主张2009年的物业费，其应当在2011年时就主张，其现在主张，我们认为法院应当支持起诉之日起往前推两年的物业费，我们也有一些其他法院的判决供法庭参考；第二，按照举证责任分配原则，如果原告主张物业费，其应当证明了其履行了物业服务义务，我们不认可原告履行了物业服务义务，此协议是双务合同，原告收取物业费的前提是他已经履行了物业服务，在没有履行或完全履行的情况下，其应当按照其履行比例收取物业费，现在我们不认可他履行，其应当证明其已经全部履行了物业服务义务，否则应当承担相应责任与后果；第三，业主在当初入住的时候，实际上是作为消费者购买的房屋，在交房的时候，开发商与物业联合起来，通过捆绑的方式要求我们签订物业服务协议，如果不签就不交房不给钥匙，在这种胁迫的情况下签订的物业协议，如果协议中有霸王条款，我们认为这种条款应当是无效的，物业主张3.8元的物业费，我们认为不合理，没有任何依据，我们希望法庭根据实际情况，核算一个合理的标准；第四，原告没有履行具体的服务义务，在答辩状中有详细内容，因物业没有完全履行其义务，我们认为其不应全额要求物业费，我们请求法院按照诉讼时效制度审理或者依法驳回对方诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告樊**业主，原、被告双方认可该房屋建筑面积为410.94平方米。2008年5月2日，北京博**有限公司（乙方）与樊**（甲方）签订《物业服务协议》，约定物业管理服务费为3.80元／月／平方米；首次在办理入住时，以入住时房地产开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起，按年向乙方一次性交纳物业管理费，以后从第二个缴费年度开始，物业管理服务费用按缴费年度交纳，每缴费年度的第一个月的1日-25日交纳本年度的费用；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；协议期限自甲方与北京瑞**任公司签订《房屋买卖合同》生效之日起，至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。被告樊**未交纳2009年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及《物业服务协议》、入住流程单、业主登记表、现场照片、屋内照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：公民、法人的合法权益应当受到法律保护。原告作为物业服务公司，对被告居住房屋进行物业管理，并为被告提供了物业管理服务，被告应交纳物业管理费。被告拖欠原告物业费的行为，侵害了原告的合法权益。现原告要求被告交纳物业费，证据充足，本院予以支持。因原告博**业公司为被告提供的服务属持续履行，原告并未存在明显怠于行使权利的情节，故原告的诉讼并未超过诉讼时效。关于被告樊**提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，本院认为原告的物业服务存在瑕疵，故对于其主张的物业费予以酌减。物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。因被告樊**并非无故拒交物业费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告樊**给付原告北京博**有限公司二〇〇九年一月一日至二〇一二年五月三十一日的物业服务费四万四千八百一十七元一角二分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回北京博**有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千四百二十元，由原告北**理有限公司负担四百二十六元，已交纳；由被告樊**负担九百九十四元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十一日