北京市昌平区人民法院

审理经过

原告北**理中心（以下简称商建物业中心）与被告赵**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告商建物业中心的委托代理人李*、钱飞，被告赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告商建物业中心诉称：2004年，被告购买昌平区xxx小区x号楼x单元x号房屋，未在物业公司办理变更登记手续，并一直居住使用该房屋。按照该小区的物业管理服务费用标准1元/平方米/月，被告所居住房屋建筑面积为124.19平方米，每年应交纳物业费1490.28元。但被告自2005年入住以来，未交纳物业服务费。经原告多次催缴，被告仍未交纳。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付2005年度至2011年度的物业服务费10431.96元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告赵**辩称：1、根据物业管理条例的相关规定，业主欠费应先由业主委员会督促交费，如果未经督促，物业公司不能直接起诉业主。我没有收到过业主委员会的任何催收通知，故原告的起诉不符合法定程序；2、原告起诉主张2005年至2011年的物业费用，根据《民法通则》第135条的规定，原告的主张已经超过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求；3、根据涉案小区所处的地理位置，与周边小区相比，物业公司的服务和收费标准不匹配。根据物业费收费标准，原告是按照最高一级的收费标准收费，但其服务却不相符；4、要求原告提交企业资质证书的原件，并提供收费依据及服务标准，要求原告提供达到相应服务标准的相关证据。

本院查明

经审理查明：被告系北京市昌平区xxx小区x室房屋的业主，房屋建筑面积为124.19平方米。该小区原由北京商建**业管理中心提供物业服务，收费标准为1元/建筑平米/月。2010年10月1日，原告与北京**开发公司签订《xxx小区物业服务合同》，约定由原告为xxx小区提供物业服务，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为1元/平方米/月，业主办理入住手续时预付一年的物业费，此后按年交纳，具体时间为每年的1月1日起至12月31日。原告自2011年1月1日起为该小区提供物业服务。北京商建**业管理中心将其在该小区提供物业服务期间的债权转让给原告。被告拖欠2005年1月1日至2011年12月31日的物业服务费10431.96元。

上述事实，有当事人提交的证明、通知书、住户登记表、入住验收表、业主公约、《前期物业管理服务协议》、《xxx小区物业服务合同》、资质证书、企业设立登记申请表、注销核准通知书、照片及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同应当受法律保护。原告依法取得了北京商建**业管理中心为涉案房屋提供物业服务期间的债权，现原告起诉要求被告给付相应的物业费用，可以视为将债权转让通知被告，被告应当向原告履行给付义务。原告与北京**开发公司签订的《xxx小区物业服务合同》未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告依据该合同自2011年起为涉案小区提供物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，被告理应按照该合同约定向原告交纳物业服务费用。被告辩称原告受让债权并未通知过被告，该转让对被告不发生效力，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。原告为此提供了本公司两名收费员的证人证言，证明在原告以及北京商建**业管理中心提供物业服务期间，均多次向被告主张物业服务费用，诉讼时效中断，且原告将债权转让的情况在小区内进行过公示，二证人均出庭作证。本院认为，原告受让的债权为2010年12月31日之前欠缴的物业费，2005年1月1日至2010年12月31日期间，北京商建**业管理中心持续为涉案小区提供服务，诉讼时效应当以最后一期物业费交纳期限起算。证人张**称自2000年至今，每年都会贴出催收当年物业费的通知，提前交纳在交费金额上会有优惠，其陈述与被告赵**提交的照片中的2013年度的收费通知内容相吻合，可以相互印证，由此可以认定物业费的交纳期限为当年的12月31日之前。原告受让取得的债权，诉讼时效应自2011年1月1日起算。原告提出的诉讼时效中断以及债权转让已经在小区内进行公示的主张，仅提供了本公司的收费员的证人证言，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对于原告提交的证人证言不予采信。被告赵**提出的该部分债权已经超过诉讼时效的抗辩，可以成立，原告主张的2005年1月1日至2010年12月31日期间的物业费已经超过两年的诉讼时效，且不存在中止、中断情形，本院对原告主张的该部分物业费不予支持。原告主张的其自行提供物业服务期间的物业费，根据合同约定，交费期限为每年的1月1日至12月31日，原告主张的2011年度的物业费的诉讼时效起算时间应自2012年1月1日起算，至原告提起本案诉讼时，尚不足两年，故被告提出的该部分诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见本院不予支持。现原告起诉，要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵**给付原告北京**理中心二○一一年一月一日至二○一一年十二月三十一日期间的物业服务费共计一千四百九十元二角八分，于本判决生效后十日内交纳。

二、驳回原告北京**理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费六十一元，由原告北**理中心负担十一元，已交纳；由被告赵**负担五十元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年三月二十四日