北京市海淀区人民法院
审理经过
原告北京远**有限公司（以下简称远洋公司）与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远洋公司之委托代理人赵*与被告杨**及其委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
远洋公司诉称，2002年4月，我公司与杨**签订了合法有效的物业管理服务协议，杨**正式入住使用其所购买的北京市海淀区德胜门西大街15号远洋风景小区×号楼×单元×。合同签订后，我公司依约履行了义务，然而自2010年12月10日起，杨**对其所发生的物业管理费拒不交纳，经多次催交，仍未交纳，这不仅给我公司造成了巨大的经济损失，而且严重扰乱了物业管理秩序，侵犯了其他正常交费业主的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令杨**立即支付其所拖欠的2010年12月10日至2014年12月31日的物业管理费125
59.95元；2、请求判令杨**支付我公司滞纳金12
559.95元；3、杨**承担本案诉讼费。
被告辩称
杨**辩称，一、物业服务协议已终止。远洋公司提交的物业管理服务协议早已终止，其后来与业委会签订的物业管理委托合同，委托期限自2005年6月15日至2006年12月31日，该合同也已终止。二、收费标准不应参照已终止合同中约定的标准。既然并无现行有效的物业服务合同，则根据《北京**民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第24条的规定“双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定交纳的物业费用”，原告所主张的收费标准每平米3.2元显然过高，应参照合理的收费标准每平米2元左右。三、远洋公司所提供的服务严重不达标。2013年有超过小区业主人数和面积15%以上的业主联名签字对远洋公司的劣质服务进行了控诉，但问题一直没有解决。1、安保问题严重，单元门没有任何安保措施，地下非法出租屋的租户和其他无关人员可以随意出入，保安巡逻经常缺失，物业公司私下向非法出租户及无关人员高价贩卖小区单元门禁卡，曾有逃犯隐藏在地下室中；2、擅自占用公共区域，非法牟利，使用费强摊给业主，对小区三层的空中花园、地下停车库、地下室、共用部位及共用设施私自收取出租费及广告费，非法租户及个别业主擅自占用公共区域的道路、场地，给其他业主造成严重障碍，远洋公司未履行管理义务；3、公共设施维护不善，电梯、公共照明、楼道内窗户和消防设施的损害，长期不予维修，带来安全隐患；4、卫生、清洁、绿化服务缺失，保洁服务缺失，内外墙面破损，非法出租人员造成的脏乱差以及承诺的清洗服务未提供过；5、不履行管理义务，群租房未予管理。四、远洋公司的服务给我带来巨大损失。公共管道漏水导致我家中墙皮长期、多次、不断的大面积破损、脱落，物业公司一直未予维修；由于保安缺失，导致我停放在小区车辆停放处的电动车电瓶被偷。综上，请求法院依法驳回远洋公司的全部诉讼请求。
本院查明
经审理查明，2002年4月26日，杨**（甲方）与远洋公司远洋风景物业管理中心签订《物业管理委托合同》，约定：1、乙方为甲方座落于北京市海淀区远洋风景家园×楼×单元×号房屋提供物业服务；2、委托管理期限自入住签字之日起到业主委员会成立并与物业公司签定委托管理合同之日止；3、物业管理服务费用包括：绿化费0.55元/㎡.年、管理费3.5元/㎡.年、小修费1.83元/㎡.年、电梯费33.65元/㎡.年、高压水泵费1元/㎡.年、化粪池清淘费0.30元/㎡.年、垃圾清运费30元/户.年、共用设施维修费1元/㎡.年、保洁费36元/户.年、保安费60元/户.年、各项费用统一收费12元/户.年、电梯检验费0.14元/㎡.年、电视端子维修费19.92元/端.年、生活垃圾处理费36元/户.年；4、以上收费项目若甲方逾期未交，且无正当理由根据物业管理公约的相关条款向甲方每日加收3‰的滞纳金。
2006年1月27日，北京市**业主委员会（甲方）与远洋公司（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定：1、甲方将远洋风景物业管理权委托于乙方进行物业管理；2、委托管理期限为18个月，自2005年6月15日起至2006年12月31日止；3、本物业的管理服务，根据乙方年度预算平均到建筑面积，每月每平方米（建筑面积）按3.2元向业主或物业使用人收取。如物业费不足部分由全体业主按建筑面积均摊，如物业费有盈余则盈余部分自动转入下一年度，下一年度再调整物业费收费标准；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，乙方有权按欠款总额的0.3%收取滞纳金。在北京市**业主委员会与远洋公司签订的上述合同到期后，该业委会或杨**均未再与远洋公司签订物业服务合同。
杨**认可以下事实：1、杨**系北京市海淀区德胜门西大街15号远洋风景小区×号楼×单元×室房屋的产权人，房屋面积为80.54平方米；2、远洋公司实际为其提供物业服务；3、其未缴纳自2010年12月10日至2014年12月31日期间的物业费；4、其在2010年12月之前按照3.2元/平方米/月的标准缴纳物业费。但杨**主张其因并不知晓业委会与远洋公司的《物业管理委托合同书》已到期故按此标准缴纳，其主张周边小区的物业费大约是1.9元/平方米/月，而且服务质量还要比远洋公司好，故杨**主张在双方现在没有物业服务合同的情况下，应该参照政府指导价的合理标准即2元/平方米/月交纳，杨**向本院提交网络打印的2004年4月5日发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》对其主张予以佐证。远洋公司对此不予认可，主张在其与业委会签订的合同到期后，一直也是按照3.2元/平方米/月的标准收取物业费，且远洋风景小区的服务与一般小区不一样，绿化花费较高。
杨**同时主张远洋公司的物业服务在安保、卫生、管理多方面不达标，存在非法出租及收取非法费用等情况，且公共区域的管道漏水导致杨**家中墙皮脱落。杨**就其主张向本院提交照片及录像对其主张予以佐证。远洋公司不认可其存在非法出租的情况，对于公共通道被私自占用及设备的故障等问题，远洋公司表示出现问题时其也在及时解决。关于杨**家漏水的情况，远洋公司主张该漏水系楼上有人私改管道所致，但远洋公司也进行了维修。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、收费通知单、照片、视频等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为，远洋公司与杨**本人及业委会签订的物业管理委托合同均已到期，双方之后未再签订书面的物业服务合同，但远洋公司事实上为杨**提供了物业服务，杨**应向远洋公司交纳物业费。关于物业费的标准，在业委会与远洋公司签订的合同中约定的物业费标准为3.2元/平方米/月，在杨**与远洋公司签订的合同中约定的物业费标准经核算超过3.2元/平方米/月，且杨**也一直按照3.2元/平方米/月的标准交纳以前的物业费，故本院认为杨**主张应按照2元/平方米/月的标准交纳物业费，依据不足，本院不予采信，对于远洋公司要求杨**按照3.2元/平方米/月的标准交纳物业费的请求予以支持。杨**所提交的证据尚不能充分证明远洋公司提供的物业服务存在严重不达标的情况，故杨**以此为由拒绝缴纳物业费，依据不足，本院不予采信。因双方对物业费的交纳时间无合同约定，故本院判令杨**支付已发生期间的物业费，即2010年12月10日至2014年10月9日期间的物业费11855.49元（3.2*80.54*46）。对于远洋公司要求支付未发生期间的物业费的主张不予支持。双方对于滞纳金并无约定，故对于远洋公司要求杨**支付滞纳金的请求，本院不予支持。需要指出的是，远洋公司应对杨**提出的物业服务中存在的问题采取及时的补救措施，加强物业管理，完善物业服务，以避免物业服务纠纷的发生。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、杨**于本判决生效后十日内支付北京远**有限公司自二Ｏ一Ｏ年十二月十日至二Ｏ一四年十月九日期间的物业费一万一千八百五十五元四角九分；
二、驳回北京远**有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百二十八元，由北京远**有限公司负担二百二十六元，已交纳二百一十四元，余款于本判决生效后七日内交纳；由杨**负担二百零二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
裁判日期
二Ｏ一四年十月二十一日
