北京市海淀区人民法院

审理经过

原告北京**司清河分公司（以下简称强佑物业清河分公司）与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告强佑物业清河分公司之委托代理人万晓慧，被告王**及其委托代理人徐*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

强佑物业清河分公司诉称，2009年3月14日，我公司与王**签订《物业管理服务协议》，约定：王**每年支付给我公司物业管理费3533.63元，垃圾清运费66元，缴款日期为每年的3月14日前15日内交清。如乙方违反协议，不按约定时间和标准缴纳有关费用，甲方可按日加收千分之三的滞纳金。自2011年3月起我公司多次向王**催缴物业管理费，但其至今未按照约定交付有关费用。现起诉至法院要求王**：支付2012年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费7067.26元及垃圾清运费132元，共计7199.26元；2012年3月14日至2014年3月13日期间物业费滞纳金11448.00元（以每年物业费3533.63元为基数按照日千分之三计算360天）；以上合计为18647.26元。

被告辩称

王市兰辩称，我是北京市海淀区×园×号楼×单元1202号房屋的房主，房屋面积128.03平米。一、我与强佑物业清河分公司签订的《物业管理服务协议》是违法的。当时所有业主都是不签协议不给钥匙，而且协议里约定的每天按千分之三支付违约金不合理，相当于他们还没有服务，就开始收取滞纳金。合同期限规定为成立业主委员会时止，实际就是没有固定期限的合同。根据北京市物业管理办法，开发商应该在小区业主入住5%以上成立业委会，由开发商负责组建，由于开发商失职，至今小区没有业委会。二、我入住小区给我钥匙之前，物业要求必须收1200元装修费，不管是否装修都要交纳。国家确实规定可以收取，但是为什么收取，强佑物业清河分公司解释为多用电梯。我认为那我这个时候我没有入住，为什么要同时收取物业费，强佑物业清河分公司是双重收费且极不合理，有些费用是没有发生他们强行收取的。三、我家里大门门锁有一条大缝，从门外可以看到门锁的舌头，相当于用改锥一撬门就能撬开，之前也发生过门被撬坏的。我要求强佑物业清河分公司更换或者维修，他们都没有处理，后来我自己买了新的门进行了更换。我家厨房位置的水管顺着外壁总流水，物业查验确定是14层以上住户用水导致，具体哪一户不清楚，这个问题强佑物业清河分公司至今没有给解决，我在水管上自己砌了一个水池子做防水。四、对我侵权最严重的就是强佑物业清河分公司的物业服务质量。我们小区没有保安，就是大门口坐着一个保安，但是什么也不管，还有一个保安站在平台上面。我们小区是一个大平台，本来设计是上面走人下面走车，我们必须上到台子上再乘电梯回家。在入住的时候，物业通知我们取门禁，取了之后门禁也使用不了，现在我们每个单元的门禁都没有。整个小区不是封闭的，有收废品、捡破烂的，来遛狗的，小偷都有。2011年前后物业做了一个大铁门，称对小区进行封闭管理，但是只进行1个月就不再使用了。小区当时设计的是有2部电梯，送业主到平台上面和下地下室用的。大平台是一个35度的大慢坡，老人走不了，上不去，电梯也不开。我本来买房子想接老人过来一起居住，但现在也没办法实现。最后过了2年，物业称在西侧开了一部电梯，但是这部电梯是货梯，里面全都是粪便的味道。还有一个电梯，强佑物业清河分公司规定只有在开放时间才能够使用，即使是这个电梯，到能够进入室内的电梯仍然有1米多，老人还是不能走。我们入住小区取钥匙时小区一点绿化都没有，直到2010年之后小区才开始有树。我这个户型有一个西向卧室，空调的室外机在一个台子上，必须有一个升降机才能完成室外机安装，我入住时强佑物业清河分公司说装不了，没有升降机，直到2010年7月在我入住一年半后才安装的空调。小区的门禁如果及时修理就可以使用，但是强佑物业清河分公司一直不管，至今仍是坏的。我找保安提意见，保安张口就骂，还要和我打架。2014年4月13日我交纳了2012年和2013年各半年的物业费。现不同意强佑物业清河分公司的诉讼请求，要求予以驳回。另外，这个房子我基本就没居住，强佑物业清河分公司要把我已经交纳的2009年3月14日至2011年3月13日的物业费退还给我，而且造成我6年没有办法居住应该赔偿我相应的损失。

本院查明

经审理查明，王**系北京市海淀区×园×号楼×单元1202号房屋（以下简称1202号房屋）的业主，该房屋建筑面积128.03平方米。2009年3月14日，强佑物业清**公司作为甲方与乙方王**签订《物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理费按建筑面积2.30元/平米·月由乙方交纳；2009年3月14日至2010年3月13日共计3533.63元，由乙方于2009年3月14日一次性全额缴纳，此后各年度物业管理费于到期前15日内一次性全额缴纳；垃圾清运费及消纳费每户、每年66元;乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可按每日加收千分之三的滞纳金，并有权通过司法途径追缴相应费用。庭审中，王**称其在2014年4月13日交纳了2012年和2013年各半年的物业费，并提交2014年4月13日交纳物业管理费发票1张，交费金额为3599.63元。强佑物业清**公司对王**提供的交纳物业费的发票真实性予以认可，但称王**交纳的是2014年3月14日至2015年3月13日的物业管理费。同时解释称，按照强佑物业清**公司的规定，王**交费时他公司给王**开具了一式三联的缴费单，缴纳单上有具体的缴费年限和金额，王**处应该有一联缴费单，物业公司有一联缴费单，但缴费通知单上没有王**的签字。王**对强佑物业清**公司上述解释不予认可，称强佑物业清**公司在其交费时就没有给其缴费单，也没有双方确认签字的缴费手续，对强佑物业清**公司所述其2014年4月13日交纳的是2014年3月14日至2015年3月13日期间的物业管理费不予认可。

审理中，王**主张强佑物业清河分公司服务不到位，向本院提交如下证据：1、强佑物业清河分公司通知4份。证明强佑物业清河分公司2010年3月5日才通知业主领取门禁卡钥匙，门禁一直是坏的，从来没有维修过;强佑物业清河分公司没有巡视小区，门禁坏了没有及时维修;2010年7月才能使用护栏安装室外空调。2、照片14张。其中照片一是斜坡的照片，证明老年人、弱势群体走都比较困难;照片二证明小区在规划设计时在台球厅入口的位置即东侧有电梯，但是从入住后强佑物业清河分公司一直没开过;照片三上面的照片证明小区西侧原来设计有电梯，但是从入住后强佑物业清河分公司一直没开过;照片三下面的照片证明电梯使用有时间限制，必须按照时间表乘坐，如果错过时间就不能上下，而且这是一个货梯;照片四是西侧的电梯，证明小区西侧原来设计有电梯，但是从入住后强佑物业清河分公司一直没开过。照片五下面的照片是我家漏水的情况;照片五六七证明小区的整体状况;照片八证明我家经常收到黄色小广告。

强佑物业清河分公司对王**提供证据质证意见如下：证据1真实性认可。空调的问题是因当时房子设计就是这样，我们也没有办法。3号楼的门禁确实是有段时间时好时坏，现在已经修好可以正常使用，我们有一个专门的维保单位，有故障可随报随修。对证据2中照片一至照片七的真实性均认可，对照片八的真实性不认可。1、开发商设计有大坡，我们物业只能是后期管理，没有能力和权限进行改造。2、对于电梯，这3部电梯确实有。大坡东侧的电梯是底商消防用的电梯，到不了平台，在底商没有入住的时候可以到平台，现在底商入住就不能到平台了，这个电梯与业主无关，物业费中也不包括这部电梯。大坡西侧的电梯，属于人防电梯，也不能到平台，而是到高压配电室，与业主无关。贴着时间表的电梯就是我们物业为了方便业主出行，自己自费加装的电梯，这部电梯的费用是不包括在物业费里面的，而是我们物业自己承担，所以是限时开放。3、对于小广告，我公司认可确实存在一些小广告，但是色情广告我没有见过。

上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理服务协议》、物业管理费缴费发票、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。强佑物业清河分公司与王**签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，强佑物业清河分公司为王**名下房屋所在小区提供了物业服务，则王**亦应当按照合同约定向强佑物业清河分公司支付相应的物业费。王**以强佑物业清河分公司所提供物业服务存在问题为由而拒绝交纳物业费，并就此提供了相应证据，但其所提出的问题并不能证明强佑物业清河分公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业费标准的适当理由，故本院无法予以支持。审理中，王**提供了2014年4月13日交纳一年物业管理费的发票，但双方就具体缴费年度存在争议。就此本院认为，强佑物业清河分公司作为收取物业管理费的收费单位，其在收取业主物业管理费时应当与业主明确具体的缴费时间，并给业主开具明确缴费时间的相应票据，以避免双方为此产生纠纷。本案中，王**在2014年4月13日交纳物业管理费时，其本身存在2012年、2013年度未交纳物业管理费的情况，而强佑物业清河分公司在2014年4月13日收取王**物业管理费时就王**具体缴费年度未予明确，以致双方产生争议，故本院推定王**2014年4月13日交纳的物业管理费及垃圾清运费为2012年3月14日至2013年3月13日期间应交纳的物业管理费及垃圾清运费。现强佑物业清河分公司主张王**给付2013年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费及垃圾清运费的事实、理由成立，本院予以支持。对于强佑物业清河分公司主张物业费滞纳金，鉴于王**欠费系其与强佑物业清河分公司在物业服务质量等方面存在争议而未按时交纳费用，并非恶意拖欠，故本院对于强佑物业清河分公司所主张的滞纳金不予支持。就×园小区物业服务问题，强佑物业清河分公司作为物业服务企业，确应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。另，就王**抗辩主张强佑物业清河分公司退还其已交纳的2009年3月14日至2011年3月13日的物业费，并赔偿其相应的损失，因与本案不属同一法律关系，其可另行主张。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、王**于本判决生效后七日内给付北京强佑**清河分公司二Ｏ一三年三月十四日至二Ｏ一四年三月十三日期间的物业管理费人民币三千五百三十三元六角三分及垃圾清运费人民币六十六元；

二、驳回北京强佑**清河分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百三十三元，由北京强佑**清河分公司负担六十六元五角，已交纳;由王**负担六十六元五角，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年九月十九日