北京强佑**清河分公司与汤**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**司清河分公司（以下简称强佑物业清河分公司）与被告汤**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告强佑物业清河分公司之委托代理人万晓慧，被告汤**及其委托代理人龙*新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

强佑物业清河分公司诉称，2009年3月14日，我公司与汤**签订《物业管理服务协议》，约定：汤**每年支付给我公司物业管理费1720.58元，垃圾清运费66元，缴款日期为每年的3月14日前15日内交清。如乙方违反协议，不按约定时间和标准缴纳有关费用，甲方可按日加收千分之三的滞纳金。自2013年3月起我公司多次向汤**催缴物业管理费，但其至今未按照约定交付有关费用。现起诉至法院要求汤**：支付2012年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费3441.16元及垃圾清运费132元，共计3573.16元；2012年3月14日至2014年3月13日期间物业费滞纳金5572.80元（以每年物业费1720.58元为基数按照日千分之三计算360天）；以上合计为9145.96元。

被告辩称

汤**辩称，我是北京市××区×园×号楼×单元104号房屋的房主，房屋面积62.34平米。2012年3月14日至2014年3月13日期间的物业费我确实没有交纳，没有交纳主要有两个原因：1、我住在1楼，对环境比较注意。门禁从2009年入住开始一直到现在都是坏的，没有好过。因为很多人没有门禁卡，就需要用力拽门，导致声音特别大，我入住的时候孩子只有1岁多，对孩子影响很大。小区的路就没有平过，还有沙石。我们小区没有大门，到现在为止没有修好，是一个大斜坡，所谓的大门正在维护维修，一直在扩建，旁边很多钢管、脚手架，并且没有任何防护措施，小孩子经常容易出现误伤。地面的环境，小区中间有一个倒垃圾的地方，我每天都能看到不同的人捡垃圾，说明小区根本没有人管，外面人就直接能进来。在2号楼门边上有一个房屋中介公司，居然将广告摆在我们小区通道上，也没有人管。我们小区有很多野狗野猫，还有人遛狗等，路边卫生非常差也没有人管。小区整体环境很差。2、我家2009年3月收房后就装修，我是愿意交纳物业管理费的，开始也交纳了费用。2010年之后，我家2楼暖气开始跑水。跑水的时候我不清楚，等我回家之后家里已经被淹的很严重，整个房子都被淹了，电脑都泡坏了，墙体脱落。我们找物业协商，物业说是2楼的问题，帮忙协调。我们找了2楼的业主，他们说这是物业保修期限内的。此后我们又找过物业二、三次，物业说同意维修房屋和电脑，但是都没有修好。2011年9月，楼上又跑水将我家淹了，这次因为及时发现没有上一次严重，只是损坏了墙面。物业也去查了原因，并答应解决问题，但是后来就不了了之。2011年10月底，我家又发生第三次空调冷凝水浸泡的事情。我家在1楼，下了很大的雨，水都灌到卧室，墙都是湿漉漉的。我找到物业，他们说解决，但是一直没有解决。我的暖气到现在就没有一次达标，暖气费我也不同意交纳。强佑物业清河分公司和我们签合同约定的停车费是每月400元，但他们从去年开始涨到600元，我认为违反双方合同约定。强佑物业清河分公司说2013年3月开始多次向我催交物业管理费，我认为应该至少大于3次，但是就在家门口贴着一个条。我们看到也去找过物业，但是我就找不到，管我这个楼的人已经换了4次，他们每次都说找领导商量再给我答复，但是至今没有答复。强佑物业清河分公司主张的滞纳金，计算金额不准确，计算方法有误。现我不同意强佑物业清河分公司的诉讼请求。就强佑物业清河分公司给我造成的损失我另行主张。

本院查明

经审理查明，汤**系北京市××区×园×号楼×单元104号房屋（以下简称104号房屋）的业主，该房屋建筑面积62.34平方米。2009年3月14日，强佑物业清河分公司作为甲方与乙方汤**签订《物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理费按建筑面积2.30元／平米·月由乙方交纳；2009年3月14日至2010年3月13日共计1720.58元，由乙方于2009年3月14日一次性全额缴纳，此后各年度物业管理费于到期前15日内一次性全额缴纳；垃圾清运费及消纳费每户、每年66元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可按每日加收千分之三的滞纳金，并有权通过司法途径追缴相应费用。庭审中，汤**认可其未交纳2012年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费。

审理中，汤**主张强佑物业清河分公司服务不到位，向本院提交小区照片及其家中被水泡的照片。证明小区服务质量完全达不到合同约定的要求，小区大门边上的脚手架、电梯情况、沙石路情况，物业公司服务很差，给业主造成很多隐患。我家被水泡了3次，给我造成的损失。当时强佑物业清河分公司给我家进行了修复，但没有修好，物业公司服务没有到位。强佑物业清河分公司对汤**提供脚手架的照片真实性认可，称现在小区正在建设滚梯，因在建设当中要搭脚手架进行防护，故现脚手架建了2个月左右。认可汤**家中有过漏水的情况，但认为与本案无关。认可小区灯罩、墙面瓷砖缺失的情况，称已经着手修复。小区没有流浪狗，但是由于一些人的素质不高，没有清理狗的粪便，我们保洁会随时清洁。关于门禁，我们物业公司有义务维修，但是业主也有义务共同维护，门禁坏了可随时报修。

上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理服务协议》、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。强佑物业清河分公司与汤**签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，强佑物业清河分公司为汤**名下房屋所在小区提供了物业服务，则汤**亦应当按照合同约定向强佑物业清河分公司支付相应的物业费。汤**以强佑物业清河分公司所提供物业服务存在问题为由而拒绝交纳全部物业费，并就此提供了相应证据，但其所提出的问题并不能证明强佑物业清河分公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业费标准的适当理由，故本院无法予以支持。现强佑物业清河分公司诉请要求汤**给付物业服务费及垃圾清运费的事实、理由成立，本院予以支持。至于物业服务费及垃圾清运费的具体数额，本院将按双方确认的欠费期间及金额予以判决。对于强佑物业清河分公司主张物业费滞纳金，鉴于汤**欠费系其与强佑物业清河分公司在物业服务质量等方面存在争议而未按时交纳费用，并非恶意拖欠，故本院对于强佑物业清河分公司所主张的滞纳金不予支持。就清河嘉园小区物业服务问题，强佑物业清河分公司作为物业服务企业，确应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。另，就汤**所述其家中漏水给其造成相应损失，其可另行主张。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、汤**于本判决生效后七日内给付北京强佑**清河分公司二Ｏ一二年三月十四日至二Ｏ一四年三月十三日期间的物业管理费人民币三千四百四十一元一角六分及垃圾清运费人民币一百三十二元；

二、驳回北京强佑**清河分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由北京强佑**清河分公司负担十二元五角，已交纳；由汤**负担十二元五角，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月十九日