北京市海淀区人民法院

审理经过

原告北京远**有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告牛**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常晓*独任审判，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司之委托代理人赵*与被告牛**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告远洋物业公司诉称：2001年11月1日，我公司接管都市网景小区，对该小区提供物业服务。牛**入住使用其所购买的都市网景×以后，我公司履行提供物业服务的义务，但自2007年8月1日起牛**拒不交纳物业管理费，经我公司多次催交，其仍拒不交纳，这不仅给我公司造成了巨大的经济损失，而且严重扰乱了物业管理秩序，侵犯了其他正常交费业主的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令牛**立即支付拖欠的2007年8月1日至2014年7月31日的物业管理费27799.8元，滞纳金23828元。

被告辩称

被告牛**辩称：我不同意远洋物业公司的诉讼请求。2007年8月1日至2014年7月31日的物业费我确实没有交，物业费的具体标准我也不记得了。但是我不缴纳物业费是有理由的：首先我对远洋物业公司的起诉主体资格有异议，公司的法定代表人并不是起诉书上的人，并且工商查询的地址也查无此公司。

本院查明

经审理查明：2001年10月30日，北京远**有限公司与远洋物业公司签订《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》，约定：北京远**有限公司委托远洋物业公司对于北京都市网景家园住宅小区提供物业管理服务，服务内容包括对于小区的公共场所和公用设施、设备的管理、维修、保养等；委托管理期限自本协议签定生效后，住宅小区自2001年11月1日起至都市网景住**理委员会成立之日；本住宅小区第一年的物业管理费，按分摊后的建筑面积每月/每平方米2.5元人民币向小区住宅各业主或物业使用人收取，向小区公建部位的业主或使用人按分摊后的建筑面积每月每平方米2.50-6.00元人民币收取；各业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，将按规定从逾期之日起收取千分之五滞纳金。

牛**自认其系北京市海淀区中关村东路123号都市网景小区×号房屋的实际使用人，牛**表示该房屋产权现仍登记在其前妻名下，但该房屋一直由其居住使用，物业费也由其缴纳。牛**认可其未缴纳2007年8月1日至2014年7月31日的物业费27799.8元，但主张其不缴纳物业管理费有如下原因：1、2007年其楼上业主水管破裂，但是远洋物业公司在通知楼上业主的过程中未采取任何断水等补救措施，造成其房屋损坏严重；2、其丢失过自行车，且发现远洋物业公司的保安在销售自行车，但不能确认保安销售的自行车系其丢失的自行车；3、远洋物业公司没有给门禁卡，导致其不能进门。牛**就漏水情况向本院提交照片予以证明。远洋物业公司主张漏水的事情因时间太久无法找到记录了，但是在业主家出现漏水的情况下远洋物业公司通知了业主并断水；丢车一事，牛**是向该公司反映过，但物业公司只是进行园区内的正常维护；门禁卡是有成本的，如果交费是可以给的。

另，牛**在庭审中提出远洋物业公司的法定代表人并非起诉书中所列的温**，且工商查询也未查到公司地址，故其对于远洋物业公司的主体资格提出异议。远洋物业公司主张其正在办理法定代表人的变更手续，庭审时暂无法提交新的营业执照。后经本院核实，远洋物业公司现法定代表人为武文勇，注册地址为北京市**业开发区二区102号。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》、收费通知单、车位使用合同、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：远洋物业公司的法定代表人发生变更并不影响其作为原告的主体资格。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据法律规定，远洋物业公司依法与北京远**有限公司签订的《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对业主及物业使用人具有约束力。牛**主张在楼上住户漏水的过程中远洋物业公司未及时断水致其损失严重，其并未就远洋物业公司未及时断水提交充分的证据予以证明，且其漏水损失的主要侵权人应为楼上住户，故牛**据此而拒交物业费，缺乏依据。远洋物业公司虽对小区负有安全保障义务，但牛**的自行车被盗主要系他人的违法行为所致，故牛**据此而拒交物业费，依据不足。综上，本院对于远洋物业公司要求牛**支付自2007年8月1日至2014年7月31日的物业费27799.8元的诉讼请求予以支持。但鉴于牛**并非无故恶意拖欠物业费，故本院对于远洋物业公司要求牛**支付滞纳金23828元的请求不予支持。同时，本院认为远洋物业公司今后应加强物业管理，完善物业服务，以避免物业服务纠纷的发生。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、牛××于本判决生效后十日内支付北京远**有限公司自二ＯＯ七年八月一日至二Ｏ一四年七月三十一日期间的物业管理费二万七千七百九十九元八角；

二、驳回北京远**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五百四十五元（北京远**有限公司已预交四百九十六元），由北京远**有限公司负担二百五十二元，已交纳；由牛**负担二百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年八月二十七日