北京市**管理公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**管理公司（以下简称“兴**公司”）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦*独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴**公司的委托代理人闫**，被告刘**的委托代理人刘**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告兴**公司诉称：2012年10月19日，被告购买了北京市通州区XX楼XX室房屋一套，建筑面积78.02平方米，当天与原告签订了“入住手册”等相关文书。双方约定每年10月19日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠款的每日3‰加收违约金。被告在居住期间，原告履行了“入住手册”的义务，被告交纳了2012／10／19-2013／10／18的物业费，但2013／10／19-2014／10／18的物业费，经原告多次催缴仍未交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行。故诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的2013-10-19至2014-10-18的物业费1778.86元；违约金1000元；被告支付本案诉讼费用。

被告辩称

被告刘**辩称：原告物业公司没有履行住宅物业管理合同中双方约定的物业服务内容，由于原告未尽义务，未使业主享受到应有的权益，甚至给业主造成经济损失，并且未按合同约定给予赔偿，形成多项违约。原告的违约行为有：楼道单元门的门禁入住后一直损坏至今，致使一些发小广告的及不法人员进入楼内张贴小广告、敲门入户推销，违反了合同第二部分第二条第二项、第三项的约定；小区绿地被占用、植被被破坏后无人管理和修补、造成小区环境恶劣，违反了合同第二部分第二条第四项的约定；小区楼道内布满小广告、安全通道内堆积杂物、垃圾清运不及时、长期堆积，违反了合同第二部分第二条第五项的约定；小区内车辆乱停乱放、消防通道、绿地内停满车辆，至今没有兑现签订合同时承诺的自行车摩托车停放处，违反了合同第二部分第二条第六项约定；小区内私搭乱建、封阳台、加装护栏现象丛生，违反了合同第三部分第三条第一项约定。小区内行人自由出入、车辆随便出入、物业公司没有采取有效措施阻止小区外人员占用小区资源。小区电梯内无摄像监控系统。物业公司承诺小区内安装有安保监控系统，但至今没有起到有效保护小区业主人身财产安全的作用，小区内的电瓶车、摩托车、电瓶车电瓶及自行车频繁丢失，我有粗略统计。2014年5月中旬，在XX号楼X单元地下室发现女尸一具，此案件已在公安局立案，小区内其他业主对小区的安全管理意见很大。2015年4月5日上午，有盗窃分子在小区内撬摩托车，物业的保安人员无人阻止。验收房屋时，小区内设有中水系统，但从入住至今，从未提供中水使用，造成国家资源浪费、提高了业主的用水费用，侵犯了广大业主的利益。

2013年1月5日，我家房屋的防盗门锁眼被破坏，无法打开家门，报警后，民警帮忙取出钥匙。2013年10月份，我新购的山地自行车在家门口被盗。2014年6月21日，我的宝鸽牌电动三轮车在103号楼1单元西门入口铁栏杆处被盗，报警并通知物业，调取录像发现两侧入口处于监控盲区。2015年8月2日，停放在本小区内的我的奥迪车前挡风玻璃被砸，车辆配有小区车证，事发后报警并通知物业，查看录像，车辆停放处处于监控盲区。故要求原告赔偿我各项经济损失28280元，包括山地车2480元、更换奥迪车玻璃23000元、电动车2800元。

本院查明

经审理查明：2012年10月19日，刘**（甲方）与兴**公司（乙方）签订《住宅物业管理合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买入住的XX小区内X号楼X单元XX号居室住房1套、建筑面积78.02平方米住宅，进行物业管理并协商订立本合同；物业服务费用具体标准为高层住宅1.9元／平方米／月；业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年10月19日之前，甲方应缴纳物业费1779元；双方并就物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、双方权利义务、违约责任等其他事项作出约定。同日，刘**签订《业主公约》，对业主的权利与义务、物业的使用和维修、维修基金、费用的交纳等作出承诺。兴**公司入住刘**所在的小区提供物业服务，刘**未交纳2013年10月19日至2014年10月18日的物业服务费用。

上述事实，有业主公约、住宅物业管理合同、催告函及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，兴**公司与刘**签订的《住宅物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行自己的义务。兴**公司依据该合同，为刘**提供了物业服务，刘**亦实际享受了兴**公司提供的服务，故刘**理应按照合同约定交纳相应的物业费。现兴**公司要求刘**给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，物业费的具体数额以双方签订的住宅物业管理合同的约定为准；对于兴**公司要求刘**支付违约金的诉讼请求，因刘**并非恶意欠费，故本院不予支持。对于刘**所述兴**公司未尽到物业服务义务的问题，首先刘**并未提供充分的证据证明，其次，即使存在上述问题，但从目前双方提供的证据看，上述问题并未对刘**的生活造成实质性的影响，不足以构成其不交纳物业费的充分理由；基于以上理由，本院对于刘**的答辩意见不予采纳。对于刘**代理人答辩意见中要求物业公司赔偿其经济损失28280元的请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，当事人可以另行解决。同时，应当指出，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**给付原告北京市**管理公司二〇一三年十月十九日至二〇一四年十月十八日的物业费共计人民币一千七百七十八元八角六分，于本判决生效之日起七日内给付清；

二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二十五元，由被告刘**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日