北京市通**业主委员会与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市通**业主委员会（以下简称“新翠景园业委会”）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦*独任审判，公开开庭进行了审理。原告新翠景园业委会的委托代理人相龙凤、赵**，被告刘**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新翠景园业委会诉称：2012年6月19日，北京市新翠景园小区临时业主大会通过了新翠景园小区采取自管形式为小区提供物业管理服务，并授权小区业主委员会即原告实行自管。自2012年7月23日起，原告为被告提供物业服务，而被告至今没有支付原告物业费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告支付原告2013年1月23日至2015年7月22日的物业费5485.05元；由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告刘**辩称：首先，我没有与原告签署过任何物业合同；新翠景园小区仅仅是一期完工，与当时购房时提供的规划相比，很多的公共区域和公共设施还没有，物业费就按照二期标准定价，对此我不认可；原告是物业公司的管理者，现在收取物业费，相当于自己和自己签合同，说明物业公司和业委会是一家；以前小区的道路是非常宽的，但现在全部变成了停车位，而且消防通道也被占用，小区公共区域的卫生和绿化也比较差，我拍过照片，至少一周都没有进行一次卫生清洁，根据合同法，原告没有履行他们的义务，所以我没有交付物业费。我现在只认可交百分之五十的物业费用。

本院查明

经审理查明，北京市通州区新翠景园小区（以下简称“涉诉小区”）系住宅小区，建筑物总面积62861平方米。2012年4月20日，该小区业主选举产生的新翠景园业委会在北京市通州区梨园镇人民政府进行了备案登记，2014年2月24日，该业委会在北京市通州区梨园镇人民政府进行变更备案。刘**系涉诉小区X号楼X单元XX室（以下简称“涉诉房屋”）的业主，该房屋建筑面积为121.89平方米。

2012年5月30日至2012年6月18日，涉诉小区召开业主临时大会，采用书面征求意见方式，决议物业管理方式。2012年6月19日，新翠景园业委会公布决议：1、对小区物业实行自管；2、授权业委会注册组建新翠景园小区社区服务中心。根据上述决议，在涉诉小区原物业服务企业即北京市**理有限公司于2012年7月22日撤出涉诉小区后，涉诉小区没有再行选聘物业服务企业，而是由新翠景园业委会自聘物业人员进行物业服务，主要服务包括：安保、保洁、绿化、工程维修等，同时新翠景园业委会与其他相关单位签订了《门禁服务系统合同》、《调压箱（站）代管协议》、《视频监控系统合同书》、《生活垃圾清运委托协议书》、《化粪池抽运委托协议书》等合同，就涉诉小区相关物业服务进行了约定。根据新翠景园业委会发布的《新翠景园小区物业自管方案》，现行物业费较原物业公司降低5%收取，即多层由原1.1元／平方米／月降至1.05元／平方米／月，小高层物业费由原来的1.58元／平方米／月降至1.5元／平方米／月，小高层一层物业费由原来的1.28／平方米／月降至1.22元／平方米／月，年度物业费结余及公共设施收益结余滚存到下一年度，用于更新设施或冲抵物业费。庭审中，新翠景园业委会表示物业费的收取方式为上缴，即本年度缴纳下年度的物业服务费用。

经核实，刘**所有涉诉房屋的物业费标准为1.5元／平方米／月，自2013年1月23日起刘**未向新翠景园业委会缴纳物业费用，2013年1月23日至2015年7月22日的物业费数额为5485.05元。

上述事实，有双方当事人陈述、业主大会会议决议、业主委员会备案单、《门禁服务系统合同》、《调压箱（站）代管协议》、《视频监控系统合同书》、《生活垃圾清运委托协议书》、《化粪池抽运委托协议书》、《自备井协议》、《电梯维护保养合同》、《新翠景园南门修建施工合同书》、《新翠景园小区南门停车系统安装合同书》、《关于成立新翠景园物业管理中心的决定》、《新翠景园小区物业自管方案》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按时交纳物业服务费用。根据本案查明的事实，涉诉小区按规定成立业主大会并授权新翠景园业委会负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。法律规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，新翠景园业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。刘**作为涉诉小区的业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。现新翠景园业委会要求刘**给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于刘**辩称应当减半收取物业费的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳；对于刘**所述业委会占用道路划分停车位的问题，属于业委会对小区内停车问题的规范和管理，并不违反法律、法规的强制性规定；对于刘**所述小区卫生和绿化不达标的答辩意见，本院认为，业委会作为物业服务的提供者应当尽力完善自己的服务，但此问题并未对业主的生活产生实质性的影响，不足以构成业主少交或不交纳物业费的理由，因此对于刘**的该项答辩意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《物业管理条例》第七条第（一）项、第（三）项、第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

被告刘**向原告北京市通**业主委员会给付二〇一三年一月二十三日至二〇一五年七月二十二日的物业费共计人民币五千四百八十五元零五分，于本判决生效后七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告刘**负担，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月七日