北京中实**有限公司与季**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京中实**有限公司（以下简称：中**公司）与被告季**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人张*、岂**，被告季**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中实物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡1×7-1×1的业主，房屋面积为242.89平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2011年4月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付22953.10元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金12000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2011年4月1日至2013年6月30日物业服务费人民币22953.10元，滞纳金12000元，合计34593.10元，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告季**辩称：原告公司不尽职，不按照规章办事，致使小区违章建筑层出不穷，小区治安很乱，物业服务有重大瑕疵。原告主张的部分物业费已经超过2年的诉讼时效。原告公司主体不适格，我没有与原告签订前期物业服务合同，根据合同的相对性，原告没有资格按照前期物业服务合同要求我支付物业管理费，我也没有同意原告为我提供物业管理服务。如果物业服务合同不成立，那么我作为被告是不正确的。我们的车位是交了租金的，之前我们有地锁，但是原告在没有告知的情况下把锁撬了，现在车位被人长期占用。我们的楼顶有一个风帽总是有声音，原告方总是说要同意更换，但是迟迟没有更换。原告公司的电工曾在未通知我的情况下私自把我的锁给撬了，私自闯入我的领地，还有不明身份的人在那里接电。我交纳过车位费、装修的押金，当时押金与原告口头约定可以转为物业费。

本院查明

经审理查明：季献忠系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）1×7号楼1×1室房屋的业主，系天鹅堡小区二期业主。中实物业公司原系天鹅**业公司。

2009年9月1日中**公司与该小区开发商北京嘉**限公司（以下简称嘉**司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中**公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部分公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉**司与中**公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日，业主委员会成立，并依法选举物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。

中实物**司依约定履行了物业管理义务，而季**尚拖欠中实物**司2011年4月1日至2013年6月30日的物业费，2011年5月至2013年5月中实物**司先后多次在季**涉诉房屋房门上张贴《收费通知单》催促季**交纳物业费，但季**一直未交纳。

本案审理过程中，季**认可自2011年4月1日至2013年6月30日物业费一直未交纳，但其辩称之所以不交纳物业费是因为原告公司不尽职，不按照规章办事，致使小区违章建筑层出不穷，小区治安很乱，物业服务有重大瑕疵，原告主张的部分物业费已经超过2年的诉讼时效，原告私自将其家锁撬了进入其私人领地等。

上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同、收费通知单及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》虽非季**与中**公司签订，但是根据我国法律规定，开发商与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此对于季**所称的本案原、被告主体不适格的辩解意见本院不予采纳。关于季**所辩称的中**公司所主张的部分物业费已经超过诉讼时效的辩解意见，因中**公司与嘉**司签订的相关前期物业服务合同中仅约定了物业费按年收取，并未约定具体收取物业费的时限，且从2011年5月至2013年5月中**公司多次通过张贴收费通知单及打电话等形式催促季**交纳物业费，季**亦认可中**公司曾通过电话向其催要过物业费，因此本案中并不存在季**所辩称的部分物业费超过诉讼时效的问题。关于季**所称中**公司不尽职，不按照规章办事的辩解意见，因其未提供相应的证据证明本院不予采纳。关于季**辩称的小区违章建筑层出不穷，小区治安很乱、经常发生盗窃，楼顶风帽存在噪音因此不交纳物业费的辩解意见，因其并未提供证据证明小区违章建筑、盗窃、风帽噪音是因中**公司未尽其应尽的物业管理义务所致，对此本院亦不予采纳。关于季**辩称的其涉诉房屋门锁被中**公司私自撬开之事，中**公司不予认可，若季**认为其财产等权益受到损失，可以另行解决。关于季**所称的其所交纳的装修押金折抵物业费的辩解意见，因中**公司称季**的涉诉房屋可能存在违章建筑的情况，在本案中不愿将季**所交纳的装修押金折抵物业费，对于装修押金的问题，季**可以与中**公司另行解决。现中**公司已按照规定向季**提供了物业服务，季**应及时向中**公司交纳物业费，故本院对于中实物业要求季**向其公司交纳2011年4月1日至2013年6月30日物业服务费诉讼请求，本院予以支持；关于物业费的收费标准，本院认为，2011年4月1日至2011年6月30日的物业费应当按照《天鹅堡项目前期物业服务合同》中约定的“二期每月每平方米价格为2.5元”计算；2011年7月1日至2013年6月30日的物业费应当按照《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》中约定的“二期每月每平方米价格为3.5元”计算。

关于中**公司所主张的滞纳金，虽然中**公司与嘉**司所签订的相关前期物业服务合同中约定中**公司按年向业主收取物业费，并且可以从业主逾期交纳物业费之日起每日加收应缴费用的千分之三，但中**公司与嘉**司之间、中**公司与季**之间均未就收取物业费的时间进行约定，逾期之日无法确定，故对于中**公司主张的滞纳金本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告季**给付原告北京中实**有限公司拖欠的二〇一一年四月一日至二〇一三年六月三十日期间的物业费共计人民币二万二千二百二十四元四角四分，于本判决生效之日起七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币332元，由原告北京**理有限公司负担164元（已交纳），由被告季**负担168元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年四月十六日