广州**发中心与陈*、梁**其他一审行政判决书

审理经过

原告广州**发中心不服被告广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决，向本院提出行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告广州**发中心的委托代理人黎**、潘**，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人陈**，第三人陈*到庭参加诉讼。第三人梁**经本院依法公告起诉状副本及开庭传票，无正当理由不到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告诉称

原告广州**发中心诉称，我中心经市规划局穗规函（2008）7930号及市房管局拆许*（2009）第6号、延拆许*（2010）第6号、延拆许*（2011）第8号、延拆许*（2012）第10号、延拆许*（2013）第6号批准，征用越秀区东濠涌越秀南地段，其中包括该段内的广州市越秀南路沙尾左二巷9号房屋。据房地产权证记载，上址房屋产权人为第三人陈*。原告因与第三人就房屋拆迁补偿安置协商不成向被告申请裁决，被告作出了穗国房拆裁字（2013）第3号裁决书。因上述地块拆迁工作已完成99%，后期建设正在展开，为不影响全面的建设进度，请求法院判决：变更被告作出的穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决书第二项为被申请人陈*户、第三人梁治盈户于裁决书送达之日起十日内自行迁出并腾空广州市越秀南路沙尾左二巷9号房屋，将被拆迁房屋交原告拆除。

被告辩称

被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，我局作出的裁决主文第二项裁决两第三人于裁决书送达之日起十五日内，迁出并腾空广州市越秀南路沙尾左二巷9号房屋，并将原被拆迁房屋交申请人（本案原告）拆除。依照《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于十五日。本局认为，裁决书中上述裁项的搬迁期限既符合法律法规的规定，也照顾了原告项目建设紧迫的客观情况。鉴于我局作出的穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决书依据事实清楚，适用法律正确，处理程序合法，而原告诉讼请求无法律依据且不合理，敬请贵院依法裁判，维持本局裁决，驳回原告的诉讼请求。

第三人陈辉述称，原告是被告直属的事业单位，二者的法定代表人一致，同一法定代表人签署的行政决定，受法律法规规章的约束，下级服从上级，下级须执行上级的决定，如果下级不服，可以进行申诉，而不是诉讼。原告直接提起诉讼，其主体资格不符合法定的起诉条件，是滥用诉权，违反了《行政监察法》第二十三条、《立法法》和《国家行政机关组织法》、《广东省行政过错责任追究暂行办法》第三条、第五条、《广东省行政审批监督管理条例》（粤府令176号）等的规定，请求法院驳回原告起诉。另外，本房屋拆迁裁决未取得广州市发展和改革委员会立项、广州市规划局《建设用地规划许可证》和附图、国有土地批准书。被告核发拆迁许可证违反法定程序、原告主体不适格，没有自身财产、没有注册资金，不能单独承担民事责任。原告在对第三人房屋进行委托评估时，违反法定程序没进入房屋评估、忽略客观事实，导致房屋估价过低。评估报告的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证，没有举行听证程序，且没有证据证明该评估报告已经送达被拆迁人、承租人。被告作出的裁决违反《宪法》第十条、《城乡规划法》第三十六至三十九条、《广东省城乡规划条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第三条、第八条、第九条、第十一至第十三条、第十五条、第十八条、第二十条、第二十一条、第二十四条、第二十九条、第三十四条、《物权法》第四十二条、第一百四十八条等规定，故请求法院依法撤销被告作出的穗国房拆裁字［203］第3号房屋拆迁裁决书。

第三人梁**没有陈述意见。

本院查明

经审理查明，被告广州市国土资源和房屋管理局于2009年3月18日核发拆许*（2009）第6号《房屋拆迁许可证》及穗房拆字（2009）6号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，许可原告广州**发中心拆迁越秀南路地段房屋，建设居住用地项目，拆迁期限自2009年3月18日至2010年3月17日。被告于2010年3月11日、2011年3月15日、2012年3月14日、2013年2月28日分别核发延拆许*（2010）第6号、（2011）第8号、（2012）第10号、（2013）第6号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2010）第6号、（2011）第8号、（2012）第10号、（2013）第6号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告》，许可上述地段拆迁期限延期至2014年3月17日止。

据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2005登记字4号）记载：广州市越秀南路沙尾左二巷9号房屋建筑面积19.96平方米，其中D部位1.45平方米违章用地未经批准使用（即合法产权面积为18.51平方米），产权人为第三人陈*，房屋为混合（乙石）结构1-1／2层，房屋使用性质为居住用房。据户籍显示，现房屋内有陈*户在册户籍人口4人和梁**在册户籍人口1人。该房屋属于拆迁范围内，位于我市历史旧城区范围内。

原告委托广州市越**有限公司（下称：越房评估公司）对被拆迁房屋和拟用于补偿安置的房屋进行评估。2013年3月20日，越房评估公司对被拆迁房屋作出《房地产估价报告》（越房评字（13）0503-2号），估价结果为：被拆迁房屋在估价时点2013年3月18日的房地产市场评估价格为人民币261，565元（单价为每平方米人民币14，131元）。2013年8月27日，被告向广州市房地产评估专业人员协会申请对被拆迁房屋的价格评估进行专家鉴定，2013年9月10日，该协会房地产价格评估专家委员会出具了穗房估协鉴字（2013）08002号《鉴定结果报告》。2013年9月26日，越房评估公司重新对被拆迁房屋作出《房地产估价报告》（越房评字（13）鉴CP004381-2号），估价结果为：被拆迁房屋在估价时点2013年3月18日的房地产市场评估价格为每平方米人民币14，132元（以合法建筑面积18.51平方米计算，总价为261583元）。2013年11月12日，该协会房地产价格评估专家委员会出具了《专家鉴定后评估报告修改备案表》，对越房评估公司重新作出的《房地产估价报告》（越房评字（13）鉴CP004381-2号）予以备案。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条的规定，本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。上述被拆迁房屋按照房地产市场价格增加百分之二十后的房地产市场价格为人民币313，900元。

2013年3月20日，越房评估公司对拟用于补偿安置的两套房屋作出在估价时点为2013年3月18日的房地产市场评估价格：（1）越秀区广源西路向阳大街119号二梯204房（建筑面积54.8756平方米，蓝牌地址：瑶台西街118号）为人民币502，770元（单价为每平方米人民币9，162元，见越房评字QT01186-2号《房地产估价报告》）；（2）白云区横沙复建街14号803房（建筑面积67.9244平方米）为人民币736，300元（单价为每平方米人民币10，840元，见越房评字QT01187-2号《房地产估价报告》）。

被告调解期间，原告表示提供以下两种补偿方案供选择：一、货币补偿。原告按被拆迁房屋的合法建筑面积18.51平方米，以每平方米人民币16，958元的标准（含历史旧城区地段20%增幅）给予货币补偿人民币313，900元。二、产权调换。（一）原址产权调换，并按补偿金额313，900元结算差价，支付合法产权建筑面积为18.51平方米的三个月临时安置补助费，发放标准按每月每平方米30元计算，共计人民币1，666元。（二）原告提供房屋作为被拆迁房屋的异地产权调换并按补偿金额313，900元结算差价。1、越秀区广源西路向阳大街119号二梯204房，该房屋建筑面积54.8756平方米，评估价人民币502，770元，第三人陈*向原告支付产权调换差价款人民币188，870元。2、白云区横沙复建街14号803房，该房屋建筑面积67.9244平方米，评估价人民币736，300元，第三人陈*向原告支付产权调换差价款人民币422，400元。

第三人陈*提出：1、裁决机关和拆迁人的法定代表人为同一人，违反公平、公正原则，要求现裁决机关回避，由广东省住房城乡建设厅进行裁决。2、对评估结果有异议。3、对被拆迁房屋已征收国有土地使用权出让金，而拆迁人提供的异地补偿安置用房没有办理土地有偿手续提出异议。4、要求原址产权调换且明确产权调换房屋的套内面积，或在越秀区珠光街附近提供套内面积不少于40平方米且有完整生活设施的房屋作为补偿，对套内面积超出40平方米部分愿意补差价。

由于原告与第三人等未能达成协议，被告于2014年3月11日作出穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决书，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、三十一条，《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二、二十三、二十四、二十五、三十一、三十二、三十三、三十四条的规定，裁决如下：一、申请人（本案原告）与被申请人（本案第三人陈*）于本裁决书送达之日起十五日内，共同前来本局办理有关拆迁广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋的原址产权调换补偿手续。同时被申请人应向本局（本案被告）交回被拆迁房屋的房地产权属凭证。二、被申请人陈*户、第三人梁治盈户于本裁决书送达之日起十五日内，自行迁出并腾空广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋，将被拆迁房屋交申请人拆除。申请人应于被申请人搬迁前一次性向被申请人支付补偿价款人民币313，900元及三个月临时安置补助费人民币1，666元，以上两项共计人民币315，566元。另由申请人提供房屋建筑面积为54.8756平方米的广州市越秀区广源西路向阳大街119号二梯204房，作为周转房供被申请人陈*户、第三人梁治盈户临时居住三个月。三、申请人应当自新建房屋通过规划验收之日起七日内书面通知被申请人，被申请人应当自收到申请人通知之日起十五日内与申请人就新建房屋签订产权调换协议。被申请人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。四、被申请人户及第三人户自行搬迁的，申请人于陈*户、梁治盈户迁出广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋之日，一次性给付陈*户、梁治盈户搬迁补助费人民币各500元。五、被申请人及第三人自行办理广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋内的电话、有线电视线路的迁移手续，申请人凭发票给付其迁移费用。原告对上述裁决不服，诉至本院。

另查明，广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋注册有广州今日景泰机**限公司经营。被告裁决期间，有关通知、公告及邮寄等材料注明相对人的名字为“梁**”。

以上事实有裁决申请书、补偿安置意见、动迁笔录、产权资料、户籍查证资料、拆迁许可证、公告、证明、裁决受理、调解、答辩、中止通知书、地址确认书、调解笔录、房地产估价报告、送达回证、快递单、穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决书、企业注册基本资料等证据证实，原告、被告及第三人亦当庭陈述在案。

本院认为

本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案中，被告于2009年3月18日发出拆许字（2009）第6号《房屋拆迁许可证》批准许可原告实施拆迁，依法应适用当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定。

原《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”根据上述规定，原告因未能与第三人等达成拆迁补偿安置协议向被告申请裁决，被告予以受理后结合原告提出的原址产权调换补偿安置方案与第三人提出原址回迁的要求作出裁决依法有据。本案被拆迁房屋广州市越秀区越秀南路沙尾左二巷9号房屋内有梁**户在册户籍人口1人，且广州今日景泰机**限公司也在上述地址注册经营，被告裁决期间并未查明注册公司的情况，没有合法通知和送达相关材料给梁**及广州今日景泰机**限公司，因此被告作出的涉案拆迁裁决查明事实不清、证据不足，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项第1目的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2014年3月11日作出的穗国房拆裁字（2013）第3号房屋拆迁裁决书。

二、被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起30日内对原告广州**发中心的裁决申请重新作出处理。

本案受理费50元由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十二日