广州**有限公司与温**、刘金湖其他一审行政判决书

审理经过

原告广州**有限公司不服被告广州市国土资源和房屋管理局作出的12预登01370351号《不予登记决定书》，于2014年2月11日向本院提出行政诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日、6月19日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人薛*、邱**，被告的委托代理人曾凡星，第三人刘**到庭参加诉讼，第三人温**经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告广州**有限公司诉称，2008年1月15日，第三人温**向原告预购广州市广园西路222号名商天地皮具材料广场1栋8层807房，买卖双方签订了《广州市商品房买卖合同》（编号：200801022783）并按规定办理了网上备案手续。2012年3月4日，第三人温**因个人原因向原告申请退房，解除上述商品房买卖合同。2012年6月5日，买卖双方共同向被告递交资料申请办理预购商品房注销登记。被告审查核对无误后，以12预登01370351案件受理，同时出具《受理回执》。但被告受理后，未按规定时限（8个工作日，即2012年6月15日前）办结该项业务，导致该房屋在2012年6月28日被江苏**民法院错误当作第三人温**的个人财产加以查封。期间，被告没有通知原告，直至2012年7月12日原告通过查册才得知该房屋被错误查封。在原告提出质疑后，被告才于2012年9月25日向原告送达不予登记决定书，远远超出法定期限。原告认为，原告与第三人温**解除商品房买卖合同后，按规定申办预购商品房网上备案注销登记，被告工作人员受理后，应当认真依法履行职责。《广州市城镇房地产登记办法》第4条规定：市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。第15条规定：当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场作出受理决定。当事人提交的申请登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场书面告知原告补正要求。房地产行政主管部门不能当场作出受理决定或者书面告知原告补正要求的，应当出具收件收据，在五日内将受理决定或者补正要求书面告知原告。逾期未告知的，收到申请登记材料日为受理日。第16条规定：房地产行政主管部门应当按照本办法的规定进行审核，并在规定的期限内作出核准登记或者不予登记的决定，同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。此外，《广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册》也明确规定：预购商品房注销预告登记的办理时限自窗口立案受理，领取受理回执之日算起8个工作日，实践中被告对窗口具体办理该项业务也是按该规定执行。本案中，原告在2012年6月5日申请办理预购商品房注销登记，且不存在法定不予登记的情形，被告受理后理应依法履行职责。在8个工作日内（即2012年6月15日前）核准登记，同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。但本案被告不但没有履行法定职责，且错误协助法院查封涉案房屋，给原告造成了重大的财产损失，该行为已经构成严重违法。2012年10月12日原告无奈下依法申请进行复议，但复议机关认定事实不清，适用法律错误，错误作出维持被告具体行政行为的决定书（穗府行复（2012）553号）。为维护原告合法权益，防止国有资产流失，请求法院判决：1、确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2012年9月18日就广园西路222号名商天地皮具材料广场1栋807房作出的12预登01370351号《不予登记决定书》行政行为违法；2、判令被告立即为原告和第三人温**办理预购商品房注销登记，并在房地产登记薄中将该房屋登记在原告名下；3、判令被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，一、我局作出的具体行政行为有充分的事实和法律依据。越秀区广园西路222路807号房屋的产权人为原告广州**有限公司（登记案号：2009登记字1974657号），该产权已经办理了合同备案。2012年6月5日，第三人温**与原告申请办理预购商品房注销登记（预售商品房退房），我局以12预登01370351号案件受理。6月28日涉案房屋被江苏**民法院查封（后有其他法院陆续轮候查封）。依据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第（十）项的规定，我局依法作出不予登记的决定。二、原告关于已经向第三人返还款项的主张并未提交充分的证据证明。原告广州**有限公司虽然表述已经按照行业规则将购房款退还给原购买人，但是并没有提供相应的付款凭证以证明其主张。三、造成本案时限延长的主要原因在于原告。1、原告提交的申请材料不符合注销合同备案的办理要求。虽然原告广州**有限公司表述其应该是完成退案手续在前，查封在后。但是原告广州**有限公司提供的退案手续一直没有完备。首先，原告广州**有限公司未能提供符合法定条件的授权委托书。而原告提供的授权书载明：谭**仅具有办理退费业务的权限，而无办理退房登记业务的权限，该份委托书不符合要求，经过多次通知仍未补正。而原告在几个月前办理退房业务时，出具的授权委托书均明确了具有办理退房的权限，而本案的委托书载明的权限存在较大的区别。其次，原告未按照要求提供全已备案的合同原件。原告在申请时提交的三份《商品房买卖合同》原件，但只有两份合同已盖鉴证章，另有一份未盖鉴证章（该事实有代理人谭**的签名确认），合同资料不齐备，不符合办理退房登记的要求，至9月25日领取退回的资料时仍未补正。最后，委托代理人未在申请表上签名确认。原告于6月5日申请注销涉案房屋的合同备案，但其代理人谭**当时并无在申请书上签名，经多次电话通知，其于6月25日才补充签名。鉴于此，广州市**记中心于2012年6月6日电话通知代理人补充上述资料。但至6月25日代理人才补充签名和买卖合同原件，且仍未补交授权委托书，无法办理注销登记。导致6月28日，涉案房屋被江苏**民法院查封。综上，由于原告提交的材料不齐备，不符合办理注销合同备案的要求，致使办理时间延长。2、资料齐备且符合法定形式的申请，我局均及时迅速的办理，绝不存在故意拖延的情形。经过仔细调阅同一时期、同一楼盘、同一发展商（原告）的办理注销合同备案的其余三套房屋，分别是837房、854房、189房，均是2012年1月份左右提出的退房申请，由于原告提交的资料齐备，且符合法定形式，特别是提供了符合法定授权条件的授权委托书，我局均在二至三个工作日内审核完毕，予以核准，不存在故意拖延或不办的情形。四、关于预售商品房退房后，原告办理注销合同备案的期限的相关法律问题。首先，预售商品房退房后，原告办理的注销合同备案并非法定的登记种类，上位法对其办理期限并无明文规定，本案只是属于合同的备案，并没有发放预告登记证。**设部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》并未明确办理涉案业务的办理时限。其次，**设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第二条第（十）项规定，要严格预售商品房退房管理。为严格执行上述文件，加强对商品房预售市场的监管，我局对预售商品房退房业务不设办理期限。本案中，按照以上规定，我局在受理回执上明确告知原告等候电话办理结果。最后，申请援引的《广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册》（以下简称行政手册）不能适用本案，原告和温**签订涉案房屋的《商品房买卖合同》后，于2008年办理了合同备案手续，2012年6月5日申请撤销合同备案，原告并未办理预告登记，温**亦没有领取过预告登记证明书。而《依法行政手册》的规定，规范的是注销预告登记的行为，由于合同备案和预告登记是两类不同的制度，《依法行政手册》的规定并不能使用本案。综上所述，原告未能及时补齐资料并完善涉案房屋的退房手续，导致后来涉案房屋被法院查封，我局作出不予登记决定的具体行政行为有充分的事实和法律依据。涉案房屋尚在法院查封期间，依据现行法律，行政机关不宜再行办理注销登记或者退房业务或者撤回备案等业务，据此，请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，考虑到本案的特殊性，建议原告尽快向太仓市人民法院等查封涉案房屋的法院申请查封异议，或者立即启动民事诉讼程序，待法院解封后，补交授权委托书等资料再向广州市**记中心申办预购商品房注销登记（含退房业务），以便我局依程序、依法办理有关登记事项。

第三人温**没有提供书面的答辩意见。

第三人刘**述称，同意原告的诉讼请求。不同意被告的第二项答辩意见，原告已将购房款退还给原购买人。被告违反了操作规程，如被告认为原告资料不齐，应当面和书面告知原告。被告未正当告知就是违法，被告陈述的电话告知无法查证。关于预告登记办理时间的规定应当适用于合同备案的情形。

本院查明

经审理查明，2008年1月22日，第三人温**（为乙方）与原告广**有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的名商天地皮具材料广场第1幢8层807房，测绘地址广园西路222号807房；总金额2879380元等。2008年2月1日，在被告属下广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记手续。

2012年6月5日，原告与第三人温**共同向被告申请办理上址房产的预购商品房注销登记，并提供了商品房买卖合同、企业信息查询表、申请人身份证件、房地产转移登记申请书等资料。被告经审查，向申请人出具了12预登01370351号《受理回执》，在注意事项一栏划去原打印的“请于2012年6月15日之后（不含当天），申请人或代理人持合法委托书凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续费。……”。

在办理期间，被告于2012年6月28日收到江苏省太仓市人民法院（2012）太执字第0655号协助执行通知书，其中内容为：一、请协助查封被执行人谢**妻子温**名下的房产座落于广州市越秀区广园西路222号807房（名商天地皮具材料广场1栋807）；二、查封期限2012年6月28日至2014年6月27日。后又收到广州市天河区人民法院、广州市越秀区人民法院关于轮侯查封该房的协助执行通知书。

被告遂于2012年9月18日向原告及第三人温**作出《不予登记决定书》，其中内容为：你们申请办理位于广园西路222号名商天地皮具材料广场1栋807房的预购商品房注销登记，本局以12预登01370351号受理立案，经审核，由于该房屋于2012年6月28日被江苏省太仓市人民法院以（2012）太执字第0655号查封，8月28日被广州市天河区人民法院、9月6日和9月14日被广州**民法院轮侯查封。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第（十）项的规定，本局决定不予登记。后原告于2012年9月25日派员取回本次申请材料。

原告不服被告作出的上述决定，向广州市人民政府申请行政复议。该府于2014年1月23日作出穗府行复（2012）553号行政复议决定书，维持被告作出的上述不予登记决定。

另查，被告在其办公场所派发的《预购商品房注销预告登记办理须知（含预售商品房退房）》中，二、办理期限为“自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，8个工作日。批量案件的等候电话通知。”

以上事实，有太仓市人民法院（2012）太执字第0655号协助执行通知书、《不予登记决定书》、穗府行复（2012）553号行政复议决定书等证据证实，原告、被告亦当庭陈述在案。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。”《广州市城镇房地产登记办法》第十九条规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：（一）申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的；（二）申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的；（三）申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；（四）土地使用权未经初始登记，申请与该土地相关的其他房地产权登记的；（五）房屋所有权未经初始登记，申请与该房屋相关的其他房地产权登记的，但依据本办法规定申请预告登记的情形除外；（六）房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的；（七）违法建设未经依法处理的；（八）申请标的物为临时建筑的；（九）房地产被依法没收或者被政府依法收回，原房地产权利人申请登记的；（十）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的；（十一）法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。房地产行政主管部门作出不予登记决定的，应当制作不予登记决定书并送达当事人，退还当事人提交的申请登记材料。不予登记决定书应当说明不予登记的理由。不予登记情形消除的，当事人可以重新申请房地产登记。”根据上述规定，被告在受理原告与第三人提出的预购商品房注销登记申请后，在审查期间因收到法院发出的协助执行通知书要求查封相关的房产而就原告等的申请作出不予登记的决定并无不当。鉴于现时法律法规就登记机构对预购商品房注销登记的办理期限尚无明确规定，而被告在其办公场所派发的预购商品房注销登记办理须知宣传单张中虽将办理期限确定为8个工作日，但亦注明批量案件的等候电话通知；且被告在本案向原告等发出的受理回执中也已划去“6月15日之后”字样并注明电话通知，故原告认为被告超过办理期限导致房屋被法院查封的理由不能成立，其仍要求被告为原告等办理预购商品房注销登记，本院不予支持。原告、第三人刘**等的相关民事权利，应另寻法律途径解决。综上所述，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告广州**有限公司的诉讼请求。

本案受理费50元由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

裁判日期

二〇一四年七月二十三日