高**与洛阳**医院以及高**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因与被上诉人洛阳市第二中医院以及原审被告高**合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高**的委托代理人辛淑红，被上诉人洛阳市第二中医院的委托代理人冯*、陆**，原审被告高**（同时系高**代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年8月13日，原告（反诉被告）洛阳市第二中医院（甲方）、被告（反诉原告）高**（乙方）签订《联合建设门面房合同》一份，一、联建项目和方位：1、建两层门面房一排，北起江西路红线，南至甲方7号家属院（甲方病房后家属楼）北墙，东临南昌路红线，西至甲方铁围墙往西伸1.5米。南北长约100米左右，东西宽不能少于4米；2、在甲方7号家属院南墙至商业银行家属区北墙头变压器建家属院出口大门一个；3、在甲方7号家属楼东墙头建一层门卫室一间。二、联建方式：根据双方协商，以上三个建设项目，甲方完全委托乙方建设和管理。委托乙方的具体内容是：l、三项建设的前期报批和施工；2、建设用地上围墙、树、网通电缆等附属物的拆除、移动或处理，自行车棚的移动处理；3、地下热力管道、自来水管道、燃气管道等的上报协调及处理；4、门面房建成后的管理、收房租、交纳各种税、费等；5、定期向甲方交纳使用费。以上五项委批内容，所需费用全部由乙方负担。在三项建设的报批、建设和出租、纳税、管理期间，以甲方杏林房屋租赁部的名义出现，甲方应派专人负责配合，及时向乙方提供报批、建设中所需的各种资料和证件等，保证联建项目的如期进行，保证联建项目完工后出租、纳税和管理的正常运行。三、要求联建项目为砖混结构，使用寿命不得少于15年。四、双方同意，乙方在项目建成后，单方使用门面房时间为6年（因工程完工时间未定，具体使用起止时间另签补充协议），乙方每年向甲方交纳使用费11万元。五、经双方协商，乙方同意此合同签订后七天内一次性向甲方交纳前四年的使用费440000元，后两年的使用费在租用四年后再按期交纳。违约责任∶2、乙方是以甲方的名义建设、出租、纳税和管理门面房的，如发生甲方职工或友邻单位和个人干扰滋事，甲方应积极出面协助解决；甲方应及时配合乙方处理有关门面房建设、出租、纳税和管理的具体业务。如因甲方原因造成联建项目停工、停建或无法出租营业，甲方如数退还乙方支付给甲方的全部资金，并赔偿乙方在联建工程中的已经支出的全部费用。乙方在租赁期间，如遇政府征用、拆迁等不可抗拒的因素发生，本合同自行解除，门面房若有赔偿，应归乙方所有，若无赔偿，乙方无任何要求。八、本合同到期后，乙方若愿意继续承包，甲方应在同等条件下优先考虑。乙方如不能继续承包，其应无偿无条件向甲方移交其门面房的使用权。2008年7月14日，原告（反诉被告）洛阳市第二中医院（甲方）、被告（反诉原告）高**（乙方）签订《联合建设门面房合同补充合同》一份，内容为：一、关于门面房总建筑面积与原合同相比减少的问题。2007年8月13日，甲乙双方本着相互信任、共同受益的原则签订了《联合建设门面房合同》。该合同第一条联建项目和方位中第1条写道，“建两层门面房一排，北起江西路红线，南至甲方7号家属院北墙，东临南昌路（现银川路）红线，西至甲方铁围墙往西伸1.5米”。门面房建设开工后，甲方根据职工的意见，于2007年12月6日召开职工代表大会讨论，决定将门面房的西至方位定在甲方铁围墙处，与原合同相比，减少了1.5米；同比，门面房的总建筑面积与原合同相比，也减少了300多平方米。这样，如果原合同中乙方向甲方每年交纳的使用费不相应减少，就事实上造成了乙方一定程度的经济损失。为了补偿乙方因门面房总建筑面积与原合同相比减少所造成的部分经济损失，经现任甲方领导与乙方的友好协商，甲方同意门面房的方位：在2007年8月13日合同的基础上，向南延伸至甲方家属院门卫室北墙处，此延伸部分只允许盖一层平房2间（32㎡），为确保消防通道、急诊通道的畅通，顾全大局，减少的建筑面积和使用费不再提及。二、关于乙方从何时起向甲方交纳门面房使用费的问题。在原合同第四条中规定：“联建工程待南昌路（现银川路）完工后即开工，工期三个月，从第四个月起，甲方开始向乙方收取使用费”。2007年8月13日《联合建设门面房合同》签订后，乙方按合同开始工作，但遇到甲方部分退休人员的阻挠。对此，甲方又做了大量的思想工作，并于2007年12月6日召开职工代表大会讨论。直到2008年1月21日甲方才正式通知乙方开始施工。时逢天寒地冻，又到新春佳节，为保证门面房质量，乙方于2008年3月正式施工。故甲方考虑到乙方施工中的实际情况，同意将乙方向甲方交纳使用费的开始时间定为2008年6月30日。补充协议签订后，由被告（反诉原告）高**出资建设房屋。房屋建成后高**对外租赁收取租金收入。2009年因九都路扩建，一间门面房被拆除，高**将房屋补偿款领取。庭审中，原、被告均承认洛阳市杏林房屋租赁部系原告（反诉被告）洛阳市第二中医院设立。关于2014年6月30日合同到期后的房屋现状问题，原告当庭称二被告已将中间的12间共540平方米门面房移交原告。而二被告称没有向原告移交上述房星，是原告自已与承租人进行的交涉。关于门面房面积，高**当庭称共69间，面积1575平方米，2009年3月24日拆除40平方米，剩余的面积是1535平方米。被告高**当庭称建房手续在其手中，但未向法庭出示。上述事实，有当事人提交的合同、补充合同、当庭陈述等在卷资证，足以证明。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的《联合建设门面房合同》以及《联合建设门面房补充合同》，权利义务约定清楚、不违反法律规定，故合法有效。被告高**在合同到期后未取得继续承包权，故应按照合同的约定，将房屋返还原告。被告高**提出应追加实际占有人（即承租人）为本案被告，但追不追加系原告享有的诉讼权利，且实际占有人应承担的民事责任与本案被告高**应承担的合同返还义务不是同一个法律关系，被告高**不能以另有侵权人推卸掉自己应尽之合同义务。故被告高**应返还原告住所东临银川路沿线，从原告家属院大门往北的门面房连续11间（建筑面积435平方米）和从九都路往南的门面房连续11间（建筑面积495平方米），总面积为930平方米的门面房共22间。关于原告主张的204600元经济损失的请求，因证据不足，本院不予支持。原告证据充分后可另行起诉。反诉方面，双方的合同并未约定每平米使用费是多少，使用费每年11万元系整体费用，且合同履行过程中，双方并未就拆除一间门面房后使用费的变更进行协商，故被告（反诉原告）高**要求“退还反诉人未使用部分门面房使用费175200元”证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高**于判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）洛阳市第二中医院东临银川路沿线，从原告家属院大门往北的门面房连续11间（建筑面积435平方米）和从九都路往南的门面房连续11间（建筑面积495平方米），总面积为930平方米的门面房共22间。二、驳回原告（反诉被告）洛阳市第二中医院的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）高**的反诉请求。本案诉讼费30757元，由原告（反诉被告）洛阳市第二中医院负担5000元。被告（反诉原告）高**25757元。反诉费1902元，由被告（反诉原告）高**负担。

上诉人诉称

高彦*上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人属于承包合同关系，系认定事实错误。本案中上诉人与被上诉人属于因联合建房而形成的合作关系，不属于发包承包关系。双方对本案所涉及门面房具有共有权，被上诉人的下属单位杏林房屋租赁部将门面房出租了他人，而不是上诉人承包了被上诉人的房屋。二、上诉人对涉案门面房没有控制权，不负有向被上诉人返还的义务。被上诉人的下属单位杏林房屋租赁部将涉案门面房出租给他人后，根据上诉人与被上诉人的约定，上诉人收取了前六年的租金，至于六年后双方如何合作，双方没有约定。因此被上诉人起诉时，涉案房屋不被上诉人占有，上诉人对门面房也无控制权，无法也无义务向被上诉人返还。三、本案遗漏了必须参加诉讼的第三人。追加第三人参加诉讼，既可由原告申请追加，也可由法院依职权通知第三人参加诉讼。一审庭审中，上诉人多次以书面及口头方式指明本案所涉门面房现被实际承租人占用，为查明案情及是否应当返还，申请法庭依职权追加承租人为本案第三人，但一审法院拒绝了上诉人的该项请求，致使本案事实无法查明。四、被上诉人一审中第一项诉讼请求要求上诉人返还的门面房中有一部分（32平方米）属上诉人单独承建，与被上诉人无关，不论何时及何人都不应向被上诉人返还。五、上诉人与被上诉人联建的门面房中，上诉人未使用部分，被上诉人不应向其收取使用费。上诉人与被上诉人联建的门面房中，2009年因九都路改造，被政府拆除了一间（45平方米）。该被拆除的一间，上诉人单独使用尚不足一年，却向被上诉人交纳了六年的使用费，因此被上诉人应将多收取的使用费按应出租的市场价格退还给上诉人。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，程序不当，请求依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不向被上诉人返还门面房，被上诉人支付上诉人未使用部分门面房使用费175200元。

被上诉人辩称

洛阳市第二中医院答辩称：一、原审法院确定的案由是合同纠纷，并不是高**在上诉状中所述的“承包合同”。上诉人对本案所涉门面房不具有所有权，并非与答辩人享有共有权。双方早在2007年8月13日签订的《联合建设门面房合同》中就对彼此的权利义务约定得一清二楚，上诉人单方使用门面房的时间为6年，每年向答辩人缴纳使用费11万元。合同到期，上诉人如不能继续承包，应无偿无条件向答辩人移交门面房的使用权。二、涉案门面房由上诉人实际控制，上诉人违约没有返还给答辩人。三、本案不存在必须参加诉讼的第三人，上诉人也没有申请法院追加承租人为第三人，上诉人纠缠所谓的第三人其本意并不是查明事实，而是试图达到无理缠诉的目的。四、上诉人不存在单独承建32平方米门面房的事实，应向答辩人返还现存门面房中未返还的部分。五、原审判决驳回上诉人反诉请求是正确的。综上，高**的上诉请求和理由均不能成立，请二审法院明查公断，判决驳回上诉，维持原判。

高**答辩称：同意上诉人高**的上诉意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审认定一致。

本院认为

本院认为：关于高*超称其与洛阳市第二中医院之间是合作关系，而非承包关系，而且系洛阳市第二中医院将涉案房屋出租给他人，其不应负返还义务，应追加实际承租人为本案第三人。对此，本院认为，高*超与洛阳市第二中医院在2007年8月13日签订的《联合建设门面房合同》中约定：“洛阳市第二中医院提供土地，委托高*超出资建设门面房，建成后由高*超单方使用6年，使用期间由高*超负责门面房的管理、收房租、交纳各种税、费等。高*超每年向洛阳市第二中医院缴纳使用费11万元。合同到期，高*超如不能继续承包，应无偿无条件向洛阳市第二中医院移交门面房的使用权。”该合同对高*超与洛阳市第二中医院的权利义务进行了明确约定，高*超也依照该合同约定，在房屋建成后的前6年内，实际负责门面房的管理并收取了房租，对外虽以洛阳市杏林房屋租赁部名义出租房屋，但洛阳市杏林房屋租赁部非实际出租人。在6年使用期届满后，因高*超未能继续取得该房屋的承包经营权，故其应按合同约定向洛阳市第二中医院返还门面房的使用权，本案并无遗漏必须参加诉讼的第三人。关于高*超称洛阳市第二中医院要求其返还的门面房中部分属于其单独承建，与洛阳市第二中医院无关，其不应返还。对此主张，高*超并未提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。关于高*超称因九都路改造被拆除的一间房屋其仅使用不足一年时间，但仍交纳了使用费，洛阳市第二中医院应按市场价格退还该部分房屋的租赁费。对此，本院认为，高*超与洛阳市第二中医院所签订《联合建设门面房合同》中并未约定每平方米的租赁价格，使用费每年11万元系整体费用。且该合同中约定高*超在租赁期间，如遇政府征用、拆迁等不可抗拒的因素发生，合同自行解除，门面房若有赔偿，应归高*超所有，若无赔偿，高*超无任何要求。该部分房屋因九都路改造被政府拆迁后，相应的赔偿款由高*超实际领取，故一审未支持高*超的该主张并无不当。综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3804元，由上诉人高**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日