上诉人王**、王**、康**、王**因与被上诉人徐**合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人王**、王**、康**、王**因与被上诉人徐**合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第1330号号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。王**、王**、康**、王**的代理人张**、张**，徐**及其代理人钱俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2003年5月6日，王**（已于2013年8月26日亡故）与郑州市邙山区老鸦陈*拆迁指挥部订立《拆迁协议》一份，约定：王**有拆迁面积372.27平方米，计算补偿金额为109056.10元，其他补偿金额8813.80元，奖金2000元，共计拆迁补偿金额119869.90元。另2015年6月1日，郑州市惠济**村民委员会、郑州市惠济**物业办公室出具证明一份，写明：王砦村东安置区8号楼1单元1、3、5楼西户的三套房屋，王砦村西安置区6号楼3单元2、4、6楼东户的三套房屋，是王砦村第二村民组村民王**的房子，共六套房子。2004年2月29日，王**（甲方、卖房人）与徐**（乙方、买房人）签订《买卖住房协议》一份，约定：经王**、徐**和见证人友好协商，就王**二套住房（1楼1套、3楼1套）达成协议，价格为226800元整，付款方式为2004年2月29日付70000元整，2004年4月30日前付80000元整，房屋建成后交钥匙前付清余款76800元整，王**将钥匙交给徐**。另查明，洛阳市公安局重庆路派出所出具证明，写明王**有四个子女，分别为长女王**、次女王庆*、三女王庆*和儿子王**，其中王庆*与王**已亡故。根据王**、王庆*、康**、王**提供的户籍信息，王庆*另有一子康**，王**另有一女王**。再查明，徐**的户口本、身份证均显示徐**的住址位于郑州市**办事处王砦村一区70号，徐**系王砦村第三村民组村民。

一审法院认为

原审法院认为：王**与徐**于2004年2月29日订立《买卖住房协议》，约定王**将其分配到的拆迁安置房两套以226800元的价格出售给徐**，其后徐**向王**交付了房款，王**则将房屋交给徐**居住，现王**的四个继承人即王**、王**、康**、王**起诉至法院，以王**未经共有人同意出售家庭共有财产，及徐**不具有村民资格不能购买拆迁安置房为由，要求确认《买卖住房协议》无效。王**、王**、康**、王**提供1999年8月28日王**、王**、王**、王**、王**五人订立的《集资建房分房方案》，用以证明所拆房屋为五人出资所建，拆迁所分房屋也应为五人共有，但与郑州市邙山区老鸦陈*拆迁指挥部签订《拆迁协议》的是王**，徐**在购买房屋的时候善意且为有偿取得，应当维护徐**的合法权益，且《买卖住房协议》履行已逾十年，徐**确为王砦村村民，综上，王**、王**、康**、王**要求确认《买卖住房协议》无效，并要求徐**返还房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回王**、王**、康**、王**的诉讼请求。本案案件受理费4900元减半收取，由王**、王**、康**、王**负担。

上诉人诉称

上诉人王**、王**、康**、王**不服原审判决，向本院上诉称：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定徐**是王砦村村民，具有购买所讼争的房屋的资格是错误的。从徐**的身份信息就可以看出，徐**是在2007年才迁入的惠济区，且迁入时的服务处所是郑州纺织机械厂，徐**与王**签订的《买卖住房协议》是在2004年，充分说明徐**当时仍是郑州市金水区居民，不具有购买讼争房屋的资格，其实际是因购买讼争房屋才迁入的户籍，成为的王砦村村民，在本案中说其有资格是本末倒置。一审法院认定徐**与王**签订的《买卖住房协议》有效，是错误的。从王**、王**、康**、王**提交的证据可以看出拆迁房屋系王**、王**、康**、王**与王**五人所有，不是王**单独所有，所以徐**应与其他共有人共同签订买卖协议，或是有王**、王**、康**及王**授权王**签订，而本案中，在王**没有其他共有人授权的情况下，徐**单独与其签订的房屋买卖协议不应认定有效。我国《合同法》明确规定无处分权人的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案中，作为权利人的王**、王**、康**、王**未追认，所以法院认定买卖协议有效是错误的。我国关于不动产的取得以登记为准，双方之间进行交易买卖的房屋应是取得完全产权，并进行权属登记的房屋，此规定就是为了保障买房者的利益，而本案中，徐**明知讼争房屋未取得权属证书而进行买卖，就应该承担由此带来的风险，而一审法院不能仅以善意取得为由，违反我国法律对此的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的。**说在本案中的讼争房屋依法是不能进行买卖的。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第四十四条的规定认为合同是有效的是错误的，本案应适用我国《合同法》第五十一条和第五十二条的规定认为合同无效，第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的房屋买卖就是王**处分了其无权处分的财产且没有取得其他共有权利人的追认和违反了我国有关房产交易必须是取得完全产权的房屋，所以本案的合同应依法认定无效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销和改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人徐**答辩称：1.王**和徐**都是王砦村村民，均是同一集体经济组织成员，享有本村村民集体组织成员待遇，有身份证，王**委会出具的证明以及选举证为证，均证明徐**是王砦村村民，王**、王**、康**、王**称徐**不是王砦村村民没有任何依据。2.徐**与王**签订的《买卖住房协议》合法有效。根据一审王**、王**、康**、王**提交的《建筑许可证》《拆迁协议》以及王砦**公室出具的证明材料，均能证明本案中的两套房屋是王**的房，与王**、王**、康**、王**没有关系。双方签订的《买卖住房协议》是双方的真实意思表示，是双方友好协商并有见证人见证下签订的，徐**在购买该两套房屋时是善意且是有偿取得的，《买卖住房协议》履行已逾10年。3.《买卖住房协议》不违反我国《合同法》52条规定，涉案的两套房屋是王**的个人财产，与王**、王**、康**、王**没有关系，不是共同财产，不需要王**、王**、康**、王**的追认。4.王**、王**、康**、王**是基于利益的驱动而产生的，不具有正当性，明显是一种恶意行为，如法庭纵容这些不诚信者，将不利于保护交易安全，同时也违反诚实信用原则，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易安全和社会秩序的稳定。请求二审法院依法驳回王**、王**、康**、王**的上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：王**、王**、康**、王**提出上诉没有提交确凿有力的证据，以证明王**与徐**的协议侵犯了他们的合法权益。徐**在购买房屋的时候系善意且为有偿取得，且买卖住房履行已逾十年。王**与徐**双方签订的《买卖住房协议》是双方的真实意思表示，是双方友好协商并有见证人见证下签订的，为有效协议。上诉人的上诉请求证据不力本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人王**、王**、康**、王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月六日