原告刘**与被告南阳市淯**责任公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告南阳市淯**责任公司（下称淯**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周**、被告的委托代理人樊**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2008年12月20日，原告刘**（协议乙方）与被**公司（协议甲方）签订了《淯阳·东华新村认购房协议书》，协议约定，第三条：竣工日期为2010年9月30日；第四条：缴款方式为：乙方分期付款，第一次付款30%，第二次付款20%，第三次付款20%，第四次付款20%，第五次付款在商品房交付使用前（交钥匙）一个月内将下欠房款和其他费用（大修基金、办证费、其他项目初装费、立户费）全部交清；第五条：1.甲方若延期交房，则迟交一天按购房户所缴房款的日1‰计算罚金，付给乙方作赔偿。若乙方任何一次未按规定时间向甲方缴清房款，乙方应按本次应缴款额的日1‰计算罚金付给甲方做赔偿。4，本协议未尽事宜，可在签订正式合同时注明。

协议签订后，原告于2008年12月20日缴纳了首付款76000元。后原告又按合同约定分别于2009年9月11日缴纳房款50600元，2010年1月23日缴纳房款50600元，2010年9月11日缴纳房款50600元，共计缴纳房款227800元。但是被告并没有按照协议约定的时间2010年9月30日竣工交房，而被告直到2013年12月份才电话通知履行交房义务，共计违约时间为3年零两个月，被告的违约行为给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益。因此向卧龙区人民法院提起诉讼，请求判令淯**司支付延期交房违约金100000元，除购房款外不得收取任何费用，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告淯**司辩称：1、房屋未能及时竣工是因政府相关政策不明确，相关手续未能及时办理造成的，竣工日期应顺延至2011年12月。本案中协议约定的竣工日期不是交房日期，不存在违约行为。2、协议约定了除外条款，开发楼盘属于城中村改造项目，与一般的商品房开发不同，因此原告的诉请不应支持。3、协议中约定的违约金比例过高，应当适当减少，且房屋在原告诉讼时已经交房，未对原告造成损失。4、原告诉请中要求除购房款外不缴纳任何费用无法律依据。因此请求驳回原告的诉请。

本院查明

经审理查明，2008年12月20日，原告刘**（协议乙方）与被**公司（协议甲方）签订了《淯阳·东华新村认购房协议书》，协议约定：“第三条：竣工日期为2010年9月30日；第四条：缴款方式为：乙方分期付款，第一次付款30%，第二次付款20%，第三次付款20%，第四次付款20%，第五次付款在商品房交付使用前（交钥匙）一个月内将下欠房款和其他费用（大修基金、办证费、其他项目初装费、立户费）全部交清；第五条：1.甲方若延期交房，则迟交一天按购房户所缴房款的日1‰计算罚金，付给乙方作赔偿。若乙方任何一次未按规定时间向甲方缴清房款，乙方应按本次应缴款额的日1‰计算罚金付给甲方做赔偿。4，本协议未尽事宜，可在签订正式合同时注明。

协议签订后，原告于2008年12月20日缴纳了首付款76000元。后原告又按合同约定分别于2009年9月11日缴纳房款50600元，2010年1月23日缴纳房款50600元，2010年9月11日缴纳房款50600元，共计缴纳房款227800元。但是被告并没有按照协议约定的时间2010年9月30日竣工交房，而被告直到2013年12月份才电话通知履行交房义务。

另查，被告于2011年9月6日取得了建设用地规划许可证、于2011年9月10日取得建设工程规划许可证。2011年11月被告在完善项目建设、预售手续。

本院认为

本院认为，一、本案原告刘**已按照合同约定支付房款227800元，从双方签订的购房协议来看，协议中未明确约定交房日期，只在第三条约定房屋的竣工日期，协议中第五条约定延期交房、延期缴纳房款的违约金赔偿办法。原、被告协议中未约定交房日期，能否通过法律途径予以弥补？因协议中双方约定了延期交房的违约金，故对该协议内容不能片面理解，应从保护购房者利益出发对协议进行整体理解。在协议中双方仅约定竣工日期未约定交房日期的情况下，从公平原则考虑，竣工日期毕竟不是交房日期，根据相关法律规定，被告淯**司在工程竣工后应在所在地县以上政府房地产开发主管部门提出验收申请，由主管部门对涉及公共安全内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关的部门进行验收，验收合格才能交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。这些相关的工作还需要一定的时间，在上述工作完成后才具备交付的条件，故从公平原则出发，本院酌定在双方约定的竣工日期后顺延五个月视为双方的交房日期为宜，即2011年2月28日为交房日期。在此之后被告逾期交付房屋应当承担违约责任。二、被告的交房日期为2013年12月份，因此确定被告的违约时间为2011年2月28日至2013年12月31日共计2年零9个月。本案协议中双方约定的违约金明显过高，本院酌定违约金以原告已交房款227800元按照中**银行同期贷款利息率计算，自2011年3月1日起计算至2013年12月31日共计2年零9个月，其中中**银行银行同期贷款利息率为月息6.4‰，共计违约金45195.5元。三、关于原告请求的判决被告除购房款外不得再向原告收取任何其他费用的请求，该诉请实际未发生且不明确，故原告的该主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、自判决生效之日起十日内，被告南阳淯**限责任公司支付原告刘**违约金45195.5元。

二、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中**银行规定的同期贷款利率加倍给付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告南阳**限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年五月二十二日