张**与袁**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人潘朝阳，被上诉人袁**的委托代理人韩星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，2013年3月1日，袁**与张**签订房屋租赁合同约定：1、张**租给袁**房屋为库房建筑面积为850平方米，该房屋未设定抵押；2、该房屋用途为袁**作为家具生产；3、张**应向袁**出示土地使用证件，身份证等真实有效的身份证明。袁**应向张**出示身份证件等真实有效的身份证明；4、房屋租赁期自2013年3月1日至2018年3月1日；5、租金及收款方式：全年租金总额39000元，房屋付款方式一次性付清，如果付款有特殊情况，双方以商量为准；6、房屋及附属设施的维护，租赁期内，张**应保障该房屋及附属设施处于适用和安全的状态，袁**发现该房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知张**修复。张**应在接到袁**通知后的两天进行维修，逾期不维修的，袁**可代为维修，费用由张**承担，因维修房屋影响袁**使用的，应相应减少租金。对于该房屋及附属设施因自然属性或合理性使用而导致的损耗，袁**不承担责任；7、张**保证对其出租给袁**的房屋享有合法的权利，并给袁**相应的文件，否则视为违约等内容。合同签订之前，袁**于2013年2月13日向张**支付租金39000元（自2013年3月1日起至2014年3月28日止的年租金）；合同签订后，张**依约将上述大棚交付袁**使用。后因涉案大棚于2014年2月6日被雪压塌，袁**要求张**赔偿其损失未果，向原审法院提起诉讼。另查明：袁**租赁张**的大棚位于驻马店市驿城区前进路北段小刘庄村委大刘庄组。该大棚系张**在其耕地上建造而成，在建造时未经有关部门批准，且在法庭辩论终结前仍未取得批准手续。诉讼中，（一）2014年2月10日，袁**向河南省驻马店市天中公证处申请证据保全，该公证处工作人员及袁**于2014年2月10日和28日前往涉案大棚所在地，由袁**对厂房房顶坍塌、厂房内的物品、设备损坏情况进行了拍照，取得现场照片21张，后河南省驻马店市天中公证处于2014年4月3日作出（2014）驻天证民字第78号公证书，证明袁**拍摄的21张照片与实际情况相符。张**对上述公证书的真实性有异议，认为公证系袁**单方委托，程序违法，且所有的照片均无拍摄时间，无法核实拍摄地点，属于虚假证据。另袁**支付公证费3000元；（二）2014年2月10日，袁**向驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所提出鉴定申请，申请对轻钢大棚顶盖坍塌原因进行鉴定，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所于2014年3月2日作出驻天工司鉴所（2014）建质鉴字第9号司法鉴定意见书，结论为“构造体系存在严重缺陷，焊接质量差导致了屋架失稳，造成屋盖整体坍塌”。张**认为该司法鉴定意见书系袁**单方委托申请鉴定。并提交自己拍摄的照片7张，用以证明袁**在使用租赁大棚时，在大棚的西墙打洞两个，北山墙下挖坑一个，从而改变了大棚结构，造成大棚下陷，后被雪压塌。袁**对张**的上述抗辩不予认可，张**对大棚塌陷原因未申请重新鉴定。另袁**支付鉴定费10800元；（三）2014年2月15日，袁**向驻马店振兴资产评估事务所申请评估，评估范围为袁**租赁张**厂房被雪压塌造成的直接损失等，驻马店振兴资产评估事务所于2014年3月25日作出驻振评报字（2014）23号评估报告书，经评估结论为“袁**租赁厂房被雪压塌造成的直接损失评估价值为127286元”。袁**认为张**应向其赔偿上述损失，张**辩称该评估报告系袁**单方委托评估，其对评估明细表中第22项载明的3樘样品门以及第54项载明的1台美的冰箱无异议，并认为袁**在2013年11月份就已停产，该表中的其余34套门袁**并未生产；对评估明细表中其他物品均有异议。但张**未提供证据证明袁**于2013年11月已经停产的事实，亦未申请重新评估，袁**对张**的辩称也不予认可。（四）张**辩称袁**在承租大棚时知道该大棚的建造无审批手续，但未提交相关证据加以证明，袁**对张**的上述主张亦不予认可；（五）袁**认为其支出的公证费3000元、鉴定费10800元、评估费3000元，共计16800元属于袁**的损失，张**应向袁**赔偿。

一审法院认为

原审法院原审栏同的中见书，认为《认为，2013年3月1日，张**将自己建造的850平方米库房出租给袁**使用，双方并签订房屋租赁合同。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，张**出租给袁**的大棚在建造时未经有关部门批准，且在法庭辩论终结前仍未取得批准手续。现袁**请求确认袁**、张**双方于2013年3月1日签订的房屋租赁合同无效，于法有据，予以支持。张**辩称袁**在承租大棚时知道该大棚的建造无审批手续，袁**对此不予认可，张**亦未提交相关证据加以证明。故张**的该项辩称，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，袁**已向张**支付2013年3月1日至2014年3月1日的年租金39000元。由于租赁大棚在2014年2月6日被雪压塌后，袁**已无法使用，现袁**请求张**返还未能使用期间的租金，于法有据，予以支持，经核算袁**未使用租赁大棚的天数为23天（2014年2月7日至2014年3月1日），张**应向袁**返还的租金数额为2457.53元（39000元÷365天×23天）。张**辩称，租金应计算至袁**从大棚内将物品拉完之日止即2014年2月26日，该理由不能成立，不予采纳。关于损失，袁**租赁张**的大棚被雪压塌后，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出驻天工司鉴所（2014）建质鉴字第9号司法鉴定意见为：袁**租赁张**的大棚构造体系存在严重缺陷，焊接质量差导致了屋架失稳，造成屋盖整体坍塌。驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所通过调查、检测方法出具的鉴定意见，真实可信，予以采信。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，本案中，张**辩称上述鉴定系袁**自行委托，并提交照片7张，用以证明袁**在使用大棚时改变大棚结构，造成大棚被雪压塌，但张**提交的7张照片不足以反驳上述意见书所证明的问题且未申请重新鉴定，对张**的该项辩称，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。本案中，张**出租的大棚在建造时未经有关部门批准，是造成合同无效的原因，且合同履行中张**交付的大棚因存在质量瑕疵，造成大棚坍塌，对此造成的损失，应承担主要责任；袁**在签订合同时对涉案房屋的建设是否经过有关部门批准，未尽到合理审慎的审查、注意义务，对此也应承担相应的责任，袁**、张**双方按其相应的过错，承担责任的比例按2：8划分。现袁**请求张**赔偿损失，于法有据，予以支持。关于损失的数额，袁**租赁张**的大棚被雪压塌后造成损失，驻马店振兴资产评估事务所作出驻振评报字（2014）23号评估结论为：袁**租赁厂房被雪压塌造成的直接损失评估价值为127286元。驻马店振兴资产评估事务所依据评估人员现场收集资料等方法出具的评估结论，真实可信，予以采信。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，本案中，张**辩称该评估报告系袁**单方委托评估，其对评估明细表中第22项载明的3樘样品门以及第54项载明的1台美的冰箱无异议，并认为袁**在2013年11月份就已停产，该表中的其余34套门袁**未生产，袁**对此不予认可，张**亦未提供证据证明袁**于2013年11月已经停产的事实，另张**对评估明细表中其他物品均有异议。但未提供足够证据反驳上述评估结论也未申请重新评估，对张**的该项辩称，不予采纳。经评估，袁**的直接损失为127286元，另袁**支付公证费、鉴定费、评估费16800元，上述数额共计144086元，按袁**、张**双方过错划分比例2：8进行计算，张**应向袁**赔偿损失的数额为115268.80元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十六条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认袁**与张**于2013年3月1日签订的房屋租赁合同无效二、限张**于本判决生效后十日内向袁**返还租金2457.53元。三、限张**于本判决生效后十日内向袁**赔偿损失115268.80元。四、驳回袁**的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由袁**负担750元，张**负担2500元。

上诉人诉称

宣判后，张**不服，向本院提起上诉称：1、驻马店天工建筑工程质量司法鉴定意见不具有公正性、客观性且袁**存在严重过错，一审法院采信该司法鉴定意见错误。2、袁**因资金缺乏，一直关门停业，袁**却虚报损失财产，一审判决认定事实错误。3、一审认定其承担80%的责任错误。

本院查明

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，2013年3月1日，张**将自己建造库房出租给袁**使用，并签订房屋租赁合同。张**出租给袁**的大棚在建造时未经有关部门批准，且在法庭辩论终结前仍未取得批准手续。根据法律规定，该租赁合同为无效合同。原审法院判决认定袁**、张**签订的房屋租赁合同为无效合同，予以确认。关于张**上诉称，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定意见不具有公正性、客观性且袁**存在严重过错，一审法院采信该司法鉴定意见错误的问题。袁**租赁张**的大棚被雪压塌后，袁**向驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所申请司法鉴定，该所作出驻天工司鉴所（2014）建质鉴字第9号司法鉴定意见为：袁**租赁张**的大棚构造体系存在严重缺陷，焊接质量差导致了屋架失稳，造成屋盖整体坍塌。针对该司法鉴定意见，张**在一审中辩称，该鉴定意见系袁**自行委托，并提交照片7张，以证明袁**在使用大棚时改变大棚结构，造成大棚被雪压塌，但没有对大棚塌陷原因申请重新鉴定。二审中，张**提交驻马**务中心的证明一份，证明当时雪下的很大，大棚塌陷系自然因素，应认定为不可抗力的自然灾害。袁**对该证据质证意见为，其承租的大棚因下雪被压塌，不能说是不可抗力，而是因为该大棚存在安全隐患和质量问题。而根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，该单位证明既没有单位负责人的签名或者盖章，也没有制作该证明材料的人员的签名或者盖章，且该证据不属于《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审中的新证据，对该证据不予采信。张**提交的证据不足以推翻该司法鉴定意见，且其也没有对大棚塌陷原因申请重新鉴定，原审法院判决采认该鉴定意见并无不当。张**该上诉理由不足，不予支持。关于张**上诉称，袁**因资金缺乏，一直关门停业，袁**却虚报损失财产，一审判决认定事实错误的问题。袁**租赁张**的大棚被雪压塌后，袁**于2014年2月15日向驻马店振兴资产评估事务所申请评估，该所作出驻振评报字（2014）23号评估报告，评估结论为：袁**租赁厂房被雪压塌造成的直接损失评估价值为127286元。针对该评估报告，张**在一审中辩称，该评估报告系袁**单方委托评估，但其对评估报告中的37樘门中3樘样品门无异议。二审中，张**上诉称，评估明细表出现36套成品门。张**该上诉理由与其一审的质证意见和评估报告均不一致。一审中，证人朱安生出庭作证证明，2014年1月份，张**领着姓袁的找其借钱的事实；证人刘**出庭作证证明，2013年1月份，张**与袁**找其并让其和张**担保找老*借钱的事实。两位证人所证明的事实，只有证人的证言，没有其它证据相印证，且该两份证人证言不能推翻评估报告所证明的事实，原审法院未采信该两份证人证言并无不当。张**该上诉理由不足，不予支持。关于张**上诉称，一审认定其承担80%的责任错误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第五十八条的规定，张**出租的大棚未在建造时未经有关部门批准，是造成合同无效的原因，且合同履行中张**交付的大棚因存在质量瑕疵，造成大棚坍塌，对此造成的损失，应承担主要责任；袁**在签订合同时对涉案房屋的建设是否经过有关部门批准，未尽到合理审慎的审查、注意义务，对此亦应承担相应的责任。原审法院根据双方当事人的过错程度，认定张**承担80%的责任并无不当。张**该上诉理由不足，不予支持。综上，张**的上诉理由均不能成立，不予支持。原审法院判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月八日