梅**诉三门峡**有限公司房屋买卖纠纷案

审理经过

原告梅**与被告三门**有限公司（以下简称正信公司）房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2007年3月9日，原、被告达成房产交易协议。约定：原告从被告处购置位于甘棠路和睦家园中单元三楼东户现房一套；被告承担水、电专表专户改造费用；同时，被告应于2007年2月底将房产东侧及楼后围墙、车棚等辅助设施修建完成，并于2007年12月31日前完成房产过户手续；被告如违约则向原告双倍返还定金。随后，原告按协议向被告缴付房款，并装修入住。但时至今日，由于被告未按协议全面履行上述约定义务，不仅使原告所购房屋经常处于断水、断电状态，而且原告也无法行使与房产相关的其他权利，严重影响了原告的正常生活秩序及相关利益。虽然原告及全楼众住户多次要求被告履行义务，但至今未果。无奈起诉来院，请求判令被告支付违约金43512元。

被告辩称

被告辩称，我方与原告之间交易的房产权事实上是三门峡**有限公司（以下简称海洋公司）所有，三门**有限公司（以下简称朝阳物业）、吴**委托我方代理销售该房产。原告无权要求我方按照定金罚则承担违约责任。房产交易协议书为无效合同，原告不能根据无效合同的约定来要求我方承担违约责任，应追加吴**、朝阳物业、海洋建筑为第三人参加诉讼。

本院查明

经审理查明，2007年3月9日，原告梅**（乙方）与被**公司（甲方）签订了一份房产交易协议书，双方约定：“1、甲方将位于甘棠路和睦家园中单元三楼东户的一套房产出售给乙方，房屋建筑面积为74平方米；该房价为1470元/平方米，总房款为108780元，合同签订之日，乙方即付给甲方103780元；2、双方同意于2007年12月31日前，办理上述房产过户手续，乙方于房产局办理过户手续当日将余额5000元付给甲方；3、总房款的20%转为房产定金；4、水、电专表专户改造费用由甲方负担；5、甲方如违约则双倍返还定金，乙方如不按时付款，则定金不予退还；6、甲方承诺合同房产的房产证、土地证在合同约定日期前办理完成，如甲方未在预定日期内完成约定视为甲方违约；7、甲方承诺房产东侧及楼后围墙、车棚于2007年2月底前修建完成等内容。合同签订后，原告按约缴纳了房款，并装修入住，被告却未给原告办理房产过户手续及改造专户水电、楼后修建围墙和车棚。2008年7月28日，原告业主代表前往被告处协调此事，双方对水、电改造的事宜达成意见，但房屋过户、楼后修建围墙和车棚，被告仍未按合同约定履行，原告无奈于2009年11月30日起诉来院，请求判令被告支付违约金43512元。

另查明，三门峡**有限公司于2009年6月11日更名为三门峡**有限公司。

本院认为

本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立。被告虽将房屋交付但未能按合同约定履行办理房屋过户义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任并继续履行合同义务。原告诉请违约金标准按双方约定的总房款的20%双倍支付明显过高，根据法律规定及本案情况以15%承担较宜，故原告超出部分，不予支持。被告辩称违约的原因在于吴**、朝阳物业和海洋公司，应追加为第三人参加诉讼，因其与原告没有合同关系，原告也不同意，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告三门峡**有限公司支付原告梅**违约金16317元，限于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费890元，原、被告各负担445元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二0一0年四月二十日