上诉人田**、冉**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**、冉**因与被上诉人郑州恒**有限公司（以下简称恒**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院作出的（2014）中民二初字第1867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人冉**暨田**的委托代理人，被上诉人恒**司的委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年10月16日，田**、冉**与恒**司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：田**、冉**购买恒**司开发的位于中原区天山路东，牛庄路南7幢3单元31层3104号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.58平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7229.85元，总金额为633190元。合同第八条约定：恒**司应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付冉**、田**使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒**司未按规定期限将该商品房交付冉**、田**使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**司按日向冉**、田**支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，冉**、田**有权解除合同。冉**、田**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**司按日向冉**、田**支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒**司应当书面通知冉**、田**办理交付手续。双方进行验收交接时，恒**司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒**司不出示证明文件或出示证明文件不全，冉**、田**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**司承担。由于冉**、田**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒**司不承担逾期交房责任。自恒**司书面通知送达之日起15日内，冉**、田**未按规定办理房屋交接的，视同恒**司与冉**、田**按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给冉**、田**，冉**、田**应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年5月31日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年5月31日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒**司提供替代设施，由冉**、田**承担费用，收费标准按正常市政标准。田**、冉**于2012年11月12日向恒**司支付购房款193190元，于2014年3月30日前已经支付完全部购房款633190元。2014年5月30日，恒**司向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区7号楼。郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，恒**司向田**、冉**发出入户通知，告知其购买的保利百合7栋3单元3104号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2014年6月12日，田**、冉**向恒**司发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。2014年6月12日，冉**、田**将拒收告知函通过EMS快递发送给恒**司。2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，恒**司方工程部负责人王**代表恒**司，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯*、岳*、周*三人签名。恒**司恒天兴华公司提出该调解具结书的内容不属实，恒**司没有对冉**提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均没有在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。2014年10月22日，冉**、田**向该院提起诉讼，要求恒**司支付自2014年6月4日至9月30日的逾期交房违约金7534.97元。

一审法院认为

原审法院认为：田**、冉**与恒**司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，恒**司迟至2014年6月1日才向冉**、田**发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，恒**司晚于按规定时间三天履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。因针对该时间段的违约金田**、冉**与恒**司已另行协商，冉**、田**在本案中未再主张，该院不再处理。恒**司已经在2014年6月1日通知冉**、田**6月3日收房。交房需要双方的配合，冉**、田**应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然冉**、田**向恒**司发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中提交的证据不足以证明恒**司交付的房屋不符合双方约定的条件。双方争议的实际问题是因为公共设施建设方面的共性问题，但田**、冉**与恒**司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**司应承担的法定义务，冉**、田**以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，冉**、田**应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。冉**、田**在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒**司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒**司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒**司逾期交房的有效证据。冉**、田**主张的2014年6月4日至2014年9月30日之间的违约金没有依据，该院不予支持。恒**司恒天兴华公司所称不应支付2014年6月3日以后违约金的答辩理由依法成立，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回田**、冉**的诉讼请求。案件受理费50元，由田**、冉**负担。

上诉人诉称

宣判后，田**、冉**不服原审判决，向本院提起上诉称：田**、冉**向法庭提交的证据证明恒**司2014年6月3日通知田**、冉**交付房屋时并未完成合同约定的内容，冉**、田**递交的视屏证据显示2014年8月28日恒**司无法出示供电、供暖的证明文件，不符合合同约定的房屋交付条件。另外，郑州市**业协会出具的《调解具结书》也可以证明恒**司逾期交房。原审判决以冉**提交的证据不足，推定恒**司不承担违约交房责任，系认定事实错误。综上，应撤销原审判决，改判恒**司支付自2014年6月4日至2014年9月30日间的逾期交付房屋违约金7534.97元。

被上诉人辩称

被上诉人恒**司答辩称：恒**司通知田**、冉**交房时，已经达到合同约定的全部交房条件，恒**司提交的《竣工备案表》真实合法有效。郑州**业协会组织调解时参与调解的双方没有达成共识，也没有在调解协议上签字盖章，该协会出具的调解书不具备法律效力。最后天山路、牛庄路及配套教育设施的建设，不是恒**司的合同义务，冉**、田**要求恒**司承担违约责任没有法律依据。应驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：双方所签合同约定的交房时间是2014年5月31日前，关于2014年6月1日至2014年6月3日迟延交房的违约金，在2014年10月8日冉小*、田**接收房屋时，双方就该期间的违约金达成一致意见冲抵2个月的物业费。

本院认为

本院认为：郑州市**业协会出具的《调解具结书》没有恒**司的签字，在该协会主持调解时，双方也未签署其他书面资料认可该调解具结书确认的事实，故该调解具结书对双方均没有法律约束力。双方就2014年6月1日至2014年6月3日迟延交房的违约金冲抵物业费达成一致意见的事实，可以认定恒**司在2014年6月3日交房，冉小*、田**认为房屋不具备交付条件拒绝接收房屋的事实。从冉小*、田**提交的拒收房屋告知函内容可以认定，双方争议的实际问题是因为公共设施建设方面的共性问题，但田**、冉小*与恒**司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**司应承担的法定义务，冉小*、田**以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，冉小*、田**应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。故对于冉小*、田**的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人田**、冉**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日