上诉人张**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，张**于2014年11月6日向河南省郑州市中原区人民法院起诉，请求：1、判令恒**公司向张**支付逾期交付房屋违约金10508.4元（从2014年4月1日至2014年9月27日）；2、本案全部诉讼费用由恒**公司承担。河南省郑州市中原区人民法院于2015年5月4日作出（2014）中民二初字第2060号民事判决。张**不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人张**，被上诉人恒**公司的委托代理人杨*、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月6日，张**与恒**公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：张**购买恒**公司开发的位于中原区天山路东，牛庄路南3幢2单元29层2901号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.95平方米（套内建筑面积69.07平方米，公共部位和公用房屋分摊面积18.88平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6638.2元，总金额为583830元，付款方式为其他方式，其中183830元以现金方式于2012年9月6日支付，400000元以商业贷款方式于2012年12月6日支付。合同第八条约定：恒**公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付张**使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒**公司未按规定期限将该商品房交付张**使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向张**支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，张**有权解除合同。张**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向张**支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒**公司应当书面通知张**办理交付手续。双方进行验收交接时，恒**公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒**公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒**公司不出示证明文件或出示证明文件不全，张**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**公司承担。由于张**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒**公司不承担逾期交房责任。自恒**公司书面通知送达之日起15日内，张**未按规定办理房屋交接的，视同恒**公司与张**按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给张**，张**应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒**公司提供替代设施，由张**承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订当日，张**与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议并于2012年9月6日向恒**公司支付购房款183830元，于2012年11月3日向恒**公司支付购房款400000元。

2014年5月12日，恒**公司向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼，2014年5月13日，郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验证文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，恒**公司向张**发出入伙通知书，告知其购买的房屋已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2014年6月12日，包括张**在内的业主向恒**公司发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等问题。该函通过EMS快递发送给恒**公司。

2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，张**在52人之中。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，恒**公司方工程部负责人王**代表恒**公司，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯*、岳*、周*三人签名。

2014年10月11日张**实际收到房屋。2014年11月6日，张**向该院提起诉讼，要求恒**公司支付自2014年4月1日至9月27日的逾期交房违约金10508.4元。

一审法院认为

原审法院认为：张**与恒**公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，恒**公司迟至2014年6月1日才向张**发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，恒**公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。根据合同关于按已付房款日万分之一支付违约金的约定，恒**公司逾期交房65天，应当支付违约金3794.9元。虽然张**实际接收房屋的时间是2014年10月11日，但恒**公司通知6月3日交房的入伙通知书早在6月1日已经有效送达张**。交房需要双方的配合，张**应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然张**向恒**公司发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题。张**庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**公司应承担的法定义务，张**以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，张**应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。张**在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒**公司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月1日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒**公司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒**公司在2014年6月3日存在逾期交房的有效证据。张**要求恒**公司支付自2014年6月3日至9月27日的逾期交房违约金诉讼请求，于法无据，于*不合，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州恒**有限公司自判决生效之日起十日内向张**支付违约金3794.9元；二、驳回张**的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由张**负担40.2元，由郑州恒**有限公司负担22.8元。

上诉人诉称

宣判后，张**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、恒**公司于2014年6月3日通知张**交付房屋并未完成合同第八条的约定内容，故不符合房屋交付的条件。原审判决以张**未指出房屋存在的个别质量问题为由，推定恒**公司房屋交付合格，系认定事实错误。双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。恒**公司在法庭上出示的竣工验收备案表系伪造或者变造的，上面日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽然盖有档案查询专用章，但是恒**公司却未能出示竣工验收备案表的原件。恒**公司在原审中出示的多项公共配套设施的验收合格时间在2014年6月3日以后，该证据自证了其在2014年6月3日前交付房屋不符合交付条件。恒**公司于2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，该证据证明恒**公司认可《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》和调解具结书，证明符合交付使用条件的时间是2014年9月27日，而非2014年6月3日。调解具结书虽然对张**不具备约束力，但能够证明2014年6月3日恒**公司通知交付房屋时不具备交付条件这一法律事实。二、恒**公司交付房屋时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形属于严重的违约行为，应依法承担违约责任。虽然市政道路的修建系政府的义务，但恒**公司作为土地出让协议的合同相对人怠于行使合同权利（向政府主张修建道路）。市政道路的未修建直接导致张**房屋的贬值，严重侵犯了张**的合法权益。配套教育设施系恒**公司在购房时向张**承诺的，该承诺对张**购房决策有重要影响，故应视为要约，若违反恒**公司应承担相应的违约责任。三、张**于2014年10月11日接收房屋系生活所迫，不能视为恒**公司于通知交付房屋时已达到房屋交付条件。综上，原审法院认定恒**公司无需支付2014年6月3日之后的违约金系认定事实错误，依法应当予以改判。故，请求二审法院维持原审判决第一项并依法改判恒**公司支付张**逾期交房（2014年6月4日-2014年9月27日）的违约金6772.4元。二、本案一审和二审的诉讼费用全部由恒**公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人恒天兴**司答辩称：一、恒天兴**司通知张**交房时已经达到了合同约定的全部交房条件。《竣工备案表》真实合法，该备案表的原件在房管局存档，恒天兴**司提供的证据加盖了房管局档案查询专用章。二、郑州**业协会出具的《调解具结书》不具备法律效力，参与调解的双方没有达成共识，也没有签字盖章，张**在上诉状中也确认《调解具结书》对其无约束力。三、天山路、牛庄路及配套教育设施的建设，不是恒天兴**司的合同义务，张**要求恒天兴**司承担违约责任没有法律依据和合同依据。综上，张**的上诉请求不能成立，依法应予驳回。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。张**与恒**公司所签《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。张**上诉称2014年6月3日恒**公司通知交付房屋时，并未完成《商品房买卖合同》第八条的约定义务，不符合房屋交付的条件；恒**公司向法庭提交的相关竣工验收备案表系伪造或者变造的，日期系后期统一填写的，多项公共配套设施的实际验收在2014年6月3日以后，有郑州市**业协会出具的《调解具结书》可以证明。经审核，本案所涉工程项目在2014年6月3日恒**公司通知交付前已通过了五大主体验收和完成了竣工验收备案，张**并无证据证明上述竣工验收备案日期系伪造或变造；郑州市**业协会出具的《调解具结书》，仅加盖该协会郑**地产开发项目交付使用调解专用章及侯*、岳*、周*三名调解书的签名，因该协会为民间组织，其出具的《调解具结书》在没有恒**公司参与调解代表的签字认可的情况下，不能作为证明恒**公司认可存在逾期交房的证据。张**还上诉称2014年6月3日恒**公司通知交付房屋时，天山路和牛庄路未修建，配套教育设施也不完善，不符合约定的房屋交付条件，应依法承担违约责任。但根据前述《商品房买卖合同》第八条“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”及第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统……”的约定，双方关于交房条件的约定并不包括市政道路、学校等教育配套设施等内容，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**公司应承担的法定义务，故张**以此为由主张恒**公司于2014年6月3日交付的房屋不符合条件，依据不足，本院不予支持。综上，张**的各项上诉主张，因缺乏法律根据和事实依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十二日