于**与郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告于建辉诉被告郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于建辉，被告恒**公司的委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告于建*诉称：原告于2012年11月7日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2014年5月31日，被告因工程原因逾期交房，截止到2014年6月11日被告通知交房时，原告发现被告提供的商品房仍不具备买卖合同约定的交房条件，也不符合《郑州市房地产开发项目交房使用管理办法》第四条规定的交付条件。原告于2014年6月11日向被告发出《拒收房屋告知函》，被告拒绝整改。2014年9月12日郑州市住宅与房**协会出具的《调解具结书》被告也拒不执行。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交付违约金。综上请求法院判令被告恒**公司向原告支付逾期交付房屋违约金6193元（2014年6月16日至2014年10月8日）；被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告郑州恒**有限公司辩称：被告向原告交付的房屋符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告诉称的《调解具结书》不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据。合同约定的交房时间是2014年5月31日，被告向原告发出交房通知，通知其在6月15日办理交房手续，但原告10月8日才办理交房手续，被告不应当承担通知后至原告实际收房期间的违约金；被告应当支付的2014年5月31日至6月15日的违约金，原被告双方与物业公司已经以抵扣物业费的形式作出了处置。综上，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。

本院查明

经审理查明：2012年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的位于中原区天山路东，牛庄路南5幢3单元4层402号房屋一套，户型为二室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积75.19平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7225.31元，总金额为543271元。合同第八条约定：被告应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第5种条件为u0026ldquo;该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实u0026rdquo;。合同第九条约定：除特殊情况外，被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条u0026ldquo;关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺u0026rdquo;中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年5月31日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年5月31日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。原告于2012年11月7日向被告支付购房款193271元，于2014年5月31日前已经支付完全部购房款543271元。2014年6月12日，被告向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区5号楼。郑州**委员会于2014年6月13日在备案意见栏中写明u0026ldquo;本工程的竣工验收备案文件收讫，经验证文件齐全u0026rdquo;并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，被告向原告发出入伙通知，告知其购买的保利百合5栋3单元402号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月15日。2014年6月11日，原告向被告发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。2014年6月11日，原告将拒收告知函通过EMS快递发送给被告。2014年10月8日，原告（乙方）、被告（甲方）与保利**限公司郑州分公司（丙方）达成三方协议，协议内容为u0026ldquo;根据甲乙双方签订的保利百合小区《商品房买卖合同》，甲方因推迟保利百合5?的交房时间而造成的逾期交付违约责任，拟通过物业费冲抵的方式进行补偿，经三方协商，达成协议如下：一、按照《商品房买卖合同》规定：乙方所购买的保利百合小区5栋3单元402号房，合同总价为543271元，合同约定交付日期为2014年5月31日，通知交付日期为2014年6月15日，按照合同约定方法计算，乙方所购买房屋应获得补偿的累积违约金金额为814.91元。按照前三年物业费1.7元／㎡／月的收取标准，乙方获得补偿的违约金金额可折算为6个月的物业费。二、乙方自愿签署该协议的同时，甲方将额外赠送乙方1.5个月物业费u0026rdquo;。2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王**代表被告，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：u0026ldquo;在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力u0026rdquo;。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯*、岳*、周*三人签名。被告恒天兴**司提出该调解具结书的内容不属实，被告没有对冉**提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均没有在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《拒收房屋告知函》、《竣工验收备案表》、《收楼档案》、《郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书》、邮寄单、《保利百合项目延期交房违约金冲抵物业费三方协议》以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，被告迟至2014年6月1日才向原告发出交房通知，通知的交房时间为6月15日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。原、被告与保利物**郑州分公司已就该时间段的逾期交房违约金达成抵扣物业费的协议，原告也未再主张，故对2014年6月15日之前被告的逾期交房违约责任，本院不再处理。被告在2014年6月1日通知原告6月15日收房，因交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中提交的证据不足以证明被告交付的房屋不符合双方约定的条件。双方争议的实际问题是因为公共设施建设方面的共性问题，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担6月15日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月15日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。被告恒天兴**司所称不应支付2014年6月15日以后违约金的答辩理由依法成立，本院予以采纳。原告主张被告支付其2014年6月15日至2014年10月8日之间的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告于建辉的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告于建辉负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月一日