张**与田*、李**、第三人郑州五**划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**诉被告（反诉原告）田*、李**、第三人郑州五**划有限公司（以下简称五**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月2日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。张**及其委托代理人徐**、陈**，田*、李**及其共同委托代理人席乐，五**产公司委托代理人李**、刘*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

张**诉称：二被告系夫妻关系，2015年2月7日，原告与被告田*及第三人签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定原告以按揭贷款方式购买被告田*所有的位于郑州市某处的房屋一套，首付15万元，贷款60万元，总房款75万元；合同还约定被告应于2015年8月31日将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同的约定，向第三人支付了佣金费用、购房定金，办理了贷款业务等事项，已全部履行了自己的义务，且原告依照被告李**的要求向其支付了5万元的购房款。但被告不继续配合办理贷款相关手续，致使合同无法继续履行，在原告等待期间，被告又明确表示不按约定交付房屋。被告已构成根本违约，原告无奈，起诉来院，请求法院判令：1、依法解除原告与被告田*及第三人签订的《郑州市存量（二手房）买卖居间合同》；2、判令二被告退还原告购房款并赔偿损失共计104000元（利息从2015年2月15日按同期贷款利率计算至给付止）3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

田*、李**辩称：1、同意解除三方签订的《郑州市存量（二手房）买卖居间合同》；2、关于104000元的费用不应支持，因为原告违约，定金法则不适用本案，中介佣金、代办费用、贷款费用按照约定应由买方支付，卖方不应承担，利息不应支持；3、诉讼费不应由被告承担。

田*、李**反诉称：田*与李**系夫妻关系，2015年2月7日，田*与张**及第三人签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定张**以按揭贷款方式购买田*所有的位于郑州市某房屋一套，首付15万元，贷款60万元，总房款75万元；合同还约定双方签订合同后15个工作日内共同到银行办理相关按揭贷款手续。按照约定，张**应不迟于2015年3月6日前办理相关按揭贷款手续。但直到2015年4月3日，反诉原告才收到第三人短信通知协助反诉被告办理办理贷款手续，且直到诉争之日，反诉被告仍未依约办理贷款手续，导致合同无法履行。为避免损失的扩大，特提起反诉，请求法院判令：1、依法解除三方签订的《郑州市存量（二手房）买卖居间合同》；2、反诉被告承担违约金42000元（违约金计算至2015年4月3日）3、本案诉讼费由反诉被告承担。

张**反诉辩称：1、同意解除三方签订的《郑州市存量（二手房）买卖居间合同》；2、反诉原告违约在先，要求反诉被告承担违约金没有事实和法律依据；3、反诉被告一直按照反诉原告约定的时间和第三人通知的时间履行义务，反诉原告提出解除合同在先，应承担违约责任。

第三人五环房地产公司述称：1、根据合同约定，合同一经成立，佣金不予退还，合同的解除不影响佣金的收取；2、定金是第三人代为保管，请法院依法判定。

张**为支持本诉请求和反诉辩称向本院提交证据如下：

1、房屋买卖居间合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，第三人为居间方。

2、交费票据三份，证明：1、张**为购买田*的房屋支付定金1.7万元、中介佣金及代办费1.3万元、贷款费用6946元。

3、李**向张**出具的收据及招商银行转账凭证各一份，证明李**违反合同的约定单方要求张**预先支付购房款5万元。

4、张**收到第三人分别于2015年3月8日、2015年4月2日发送的短信两条，证明按合同约定按揭手续的代办业务由第三人承担，张**按照第三人的通知，准备了相关材料，缴纳了相关费用。

5、房地产估价预评报告一份，证明田*、李**于2015年3月23日才配合第三人评估房屋，存在明显的违约行为。

6、张**与李**的电话录音一份，证明李**以自己的行为明确表示不再履行合同。

7、QQ邮件截图一份，证明原告于2015年3月15日收到第三人发送的建行收入证明（按揭用），原告收到邮件后及时办理手续，不存在过错。

田*、李**对张**提交的证据质证意见如下：对证据1无异议，但需要强调的是合同第二条明确约定了张**应支付房款及办理相关手续的时间，张**已构成根本违约；对证据2的真实性不作评价，系张**应支付的费用，与田*、李**无关；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性不予认定，是张**与第三人的协商，与田*、李**无关；对证据5的真实性认可，证明目的有异议，不能证明被告违约；对证据6的真实性认可，该证据恰恰证明张**违约，田*、李**一直有履行合同的诚意；对证据7的真实性不发表意见，与田*、李**无关。

五**产公司对张**提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议；对证据7有异议，签订合同当日，第三人就通知原告准备所需材料，不能以该邮件为准。

田*、李**就其反诉请求及本诉辩称向本院提交了以下证据：

1、房屋买卖居间合同一份，证明三方签订合同购房的事实及张**违约。

2、2015年4月2日短信记录一条，证明第三人于2015年4月2日才通知田*、李**携带证件去银行办理贷款事宜，田*、李**不存在违约行为。

3、3月23日短信一条，证明截止3月23日，张**尚未确定评估公司，已构成违约。

4、录音一份，证明张**承认到3月底尚未去银行办理按揭手续。

张**对田*、李**提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明原告存在违约行为；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，该证据说明双方都是当天接到中介的通知去办理相关的手续，原告在4月3日按照银行的要求交纳了费用6946元；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，因为评估的事情是由田*、李**和第三人之间协商的，原告不存在违约；对证据4有异议，该录音不清晰、不完整，录音文字稿与原录音出入较大，不能证明张**违约。

五**产公司对田*、李**提交的证据均无异议。

第三人五环房地产公司未向本庭提交证据。

本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2015年2月7日，田*（甲方）与张**（乙方）及五**产公司（丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同主要约定：“张**以按揭贷款方式购买田*名下位于郑州市惠济区英才街11号附2号1号楼4单元7层西南3号的房屋一套，总房款75万元，首付15万元，贷款60万元（贷款额以银行实际批贷额度为准，总成交价不变）；甲乙双方于签订合同后15个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在银行贷款合同审批通过后10个工作日内，将首付款15万元存入存量房交易资金监管账户，剩余房款60万元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；合同签订当日，乙方应支付丙方30000元，其中佣金12000元、代办费1000元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。”合同签订后，张**向第三人五**产公司支付购房定金、中介佣金、代办费共计30000元，其中代办费的服务项目主要是对办理按揭贷款、缴税、房屋过户手续的指导和服务。

本院查明

另查明：李**和田丽系夫妻关系，合同签订后，李**与张**协商，要求张**预先支付购房款50000元，张**于2015年2月13日支付李**现金15000元，于2015年2月15日通过银行向李**转账35000元。为办理房屋贷款事宜，张**于2015年4月3日支出贷款费用6946元。

以上事实有庭审笔录、调查笔录、房屋买卖居间合同、交费票据、收据、转账凭证等在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告及第三人签订的郑州市存量房买卖居间合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，三方均应依约履行各自的义务。在履约过程中，原、被告产生争议，双方均要求解除合同，第三人对此不持异议，本院予以支持。合同解除后，已履行的部分，当事人可要求恢复原状或采取其他补救措施。办理按揭贷款是本案合同履行的关键，依据合同约定，按揭贷款需要原、被告在第三人的指导与服务下共同到银行办理，三方应相互配合，积极履行义务，而原、被告提交的证据均不能证明其按约定履行了合同义务，第三人也未提交证据证明其尽到了约定义务，故原、被告及第三人对合同的解除均负有责任，原、被告要求对方承担违约责任的本诉及反诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持；关于原告要求二被告返还50000元购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告要求二被告支付利息的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持；因张**所交的17000元购房定金由第三人五环房地产公司保管，故该定金应由第三人退还给张**；关于第三人收取原告的中介佣金及代办费13000元，因第三人在合同履行中也存在一定过错，故本院酌定第三人退还原告9000元；关于原告支出的贷款费用6946元，本院根据原、被告及第三人的过错程度，酌定原告承担2316元、二被告承担2315元、第三人承担2315元。综上，二被告共应支付原告52315元；第三人共应支付原告28315元；原、被告的其他请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）张**与被告（反诉原告）田*、第三人郑州五**划有限公司于2015年2月7日签订的郑州市存量房买卖居间合同依法解除；

二、被告（反诉原告）田*、李**于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张**52315元；

三、第三人郑州五**划有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张**28315元；

四、驳回原告（反诉被告）张**的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）田*、李**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2480元、反诉费425元，共计2905元，由原告（反诉被告）张**负担557元，被告（反诉原告）田*、李**负担1673元，第三人郑州五**划有限公司负担675元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一五年十二月一日