李**、李*与南阳市**有限公司及李**为房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人李**、李*与被上诉人南阳市**有限公司及原审被告李**为房屋买卖合同纠纷一案，乾**司于2009年3月20日向宛**民法院提起诉讼，请求被告支付遗留购房款610340元。诉讼中，李**、李*提起反诉，请求乾**司返还多付款24179.8元，并由乾**司履行办理房产证义务。宛**民法院于2011年5月15日作出判决，李**、李*不服，向本院提起上诉，本院于2011年8月30日受理，依法组成合议庭于2011年11月2日公开开庭进行了审理，上述当事人的代理人均到场参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2004年原告在南阳市中州路开发建设乾苑花园（开控基槽）时，李**于2004年2月2日经其父亲李**交给南阳市**有限公司300000元，收据上并注明“系付预收房款门面12#（49.17平方米）（折）”同日李*也经其父亲李**交给南阳市乾**责任公司200000元，并在收据上注明：系付预收房款门面13#（楼梯间面积34.17）。

2005年6月底乾苑花园一层商用房竣工，李**、李*领取了乾苑花园一层12#、13#商用房钥匙使用至今。后双方为房屋价款问题发生纠纷，原告诉至法院。被告又反诉原告，请求判令原告出售给被告位于中**苑花园一层两间商用房实际交付使用面积少于出售面积4.03平方米的总价款人民币24179.8元及利息，并履行其应给原告办理所购一层两间商用房房产证义务，请求驳回原告的本诉请求。因原、被告双方对该房屋款价争议较大。本案在审理中原告申请对位于南阳市中州东路183号乾苑花园临街商业门面房两间进行评估。南阳**法院鉴定技术室委托南阳和**有限公司对该房房价进行评估，估价时点为2004年，估计结果为：确定估价对象在估价时点可能实现的总价值为1084694.31元，估价作业日期2010年2月4日至2010年2月26日，估价报告应用的有效期半年（自报告出具日算起）。

经过评估报告质证，原告对报告没有异议，被告对该评估报告有异议，但不申请重新评估，因被告认为购房款已付完，不同意对该房屋价值进行评估。在审理过程中，经法院主持多次调解，并指出购房时双方对房屋价格未明确约定或补签合同，出现纠纷均有过错，原告后同意在评估价的基础上让步180000元。被告的意见是如调解可放弃反诉原告出售给被告两间商用房实际交付使用面积少于出售面积4.03平方米的差价款人民币24179.8元及利息。双方达不成一致意见，调解未果。

原审认为，原、被告双方对该房价款有异议，达不成一致意见，但经原告申请已经评估出价格1084694.31元，虽评估报告上注明有效期半年，但该评估估价时点为2004年，不受现行房地产价格升降的影响，且该评估报告估价目的也只是为诉讼提供当年的市场售房的参考价值。即争议房屋评估总价格为1084694.31元。审理中经调解原告同意放弃180000元，本院予以支持。虽被告对该评估报告有异议，但又不申请重新评估。故本院对宛和估字（2010）W014号房地产估价报告予以确认。被告应支付原告房款为1084694.31元，减去被告已付500000元，再减去180000元，应付404694.31元，原告应履行给买房人办理房产证义务，但原告诉李**为被告不合适，李**为经手人，不是购房人，购房人是李**、李*，该款应由李**、李*支付给原告。

一审法院认为

关于李**、李*反诉请求退还多付房款24179.8元及利息。因无相应的当年双方明确约定的价格的证据支持。依据宛和估字（2010）W014号房地产估价报告结论，李**、李*还需要支付原告房款，所以，李**、李*的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款之规定，判决：一、李**、李*于本判决生效后十日内支付给南阳市乾**责任公司人民币404694.31元。二、南阳市乾**责任公司履行给买房人李**、李*办理房产证义务。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回李**、李*其他诉讼请求。

上诉人诉称

李**、李*上诉理由：1、一审使用已失效的评估报告作依据判决错误。2、被上诉人给上诉人开具的购房收据上，注明了房屋的具体位置、面积、价款。2005年房屋建成后，立即交付上诉人使用至今，并在房管局备案。这一切充分说明双方买卖已按约定6000元/平方米成交，房款已交清，被上诉人应按照法律规定，为上诉人办理产权证，并按房管局丈量结果返还多收房款，原审不支持该反诉请求时错误的。庭审中补充上诉理由，认为乾**司对李**通知，对李**、李*无效，因而乾**司所诉超诉讼失效。

被上诉人辩称

乾**司的答辩理由：1、关于诉讼时效，上诉期内未提出，二审不应审理。2、评估报告虽注明有效期半年，但评估的是2004年的房屋价值，法院采信系依职权作出，上诉人又不申请重新评估，法院采信并无不当。3、上诉人当时只交了预付款，收条上有注明，双方未签订售房合同，交易未完成，我们依现价请求支持也是合理的，原判正确，应予维持。

李**陈述称：我为女儿购房时，房屋尚未建成，口头约定6000/平方米，房款当时已交清，不然乾**司也不会交付房屋。

本院认为

根据诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点为：1、双方对价格的约定是否明确？2、价格评估报告能否作为定案依据？本案价格如何确定才算公平合理？

二审中，上诉人提供三份购房合同，一份是比上诉人晚购半年的，与上诉人相邻的靳**与乾**司签订的购房合同，约定价格为7182元/平方米，另一份是与争议房屋近邻的广厦公司与李**于2004年签订的门面房买卖合同，约定价格为5278元/平方米，第三份合同系港台商贸城2004年的售房合同，一楼门面房价格为5980元/平方米。用以证明，南阳市2004年的门面房价格在5000-7000元/平方米，上诉人与被上诉人约定的6000元/平方米是合理的，况且是期房而不是现房。

乾**司质证意见为：港**司合同与本案无可比性，房屋的形式位置与本案不同；广厦的房屋与本案也无可比性，广厦的房屋2004年已建成，且在2004年前销售，与2004年房价不同。靳**的合同，也不能证明上诉人的主张成立，因房产是市场交易，价格不一律相同。

合议庭认为，被上诉人对三份合同的真实性、合法性不持异议，该证据显示了2004年同地段及不同路段门面房交易市场行情，与本案价格确定，具有参考价值，即与本案具有关联性，符合证据三性原则，本院予以认证。

乾**司二审中，提供乾**司2008年12月开具的销售发票4份，房价均超过1万元（本庭核算均价为10670元/平方米），另说明这些门面房是2004年、2005年售出的2008年才完税。

用以证明当时的交易价格均在一万元以上。

李**、李*的质证意见为：时间跨度太大，不能证实当时的价格情况。

合议庭认为，乾**司没有出具售房合同，证明交易时间，而销售发票系2008年12月出具，与上诉人的交款时间相差近五年，故该证据不能证明当时的市场行情。

本院经审理查明，2004年，同路段门面房价格在5000-8000元/平方米，查明的其他事实同一审。

本院认为，双方当事人没有签订书面房屋买卖合同，乾**司的收据上，仅有面积、位置及收款数额，没有单价，现双方为价格问题各执一词。因此本案应属于合同法规定的约定不明情形。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的按照规定履行。本案中，房地产买卖不执行政府定价，也不执行政府指导价，自然应当按照履行地即南阳市内当时的市场价格履行，由于乾**司没有提供同期的售房合同证明当时的价格，上诉人提供的相邻的且日期相近的靳**的合同价7182元/平方米应作为本案的定价依据，乾**司称口头约定价格14000元/平方米没有证据证明，也与事实明显不符，不能认定。原审判决以评估报告为价格依据与合同法的规定相悖，且该评估报告已经超过半年有效期，其评估的价款是可能实现价款，因而也是不确定的数额，本身也不能作为定额的依据，另一方面，该价款也与当时的市场行情相差悬殊，不具备客观性。同理，上诉人称其约定价格为6000元/平方米，也没有充分证据证明，故其反诉请求，返还多支价款的理由不能成立，原审不予支持，并无不当。依据单价7182元/平方米，李**、李*的实际购房面积为79.31平方米，总价款为569604元，扣除已支付500000元，应再支付购房款69604元。李**、李*在支付下余购房款及相关税费后，乾**司依法应在90日内为李**、李*办理产权证书。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持宛城区人民法院（2009）宛民初字第755号民事判决第二、三、四项。

二、变更宛城区人民法院（2009）宛民初字第755号民事判决第一项为：李**、李**判决生效后15日内支付给南阳市乾**责任公司下余购房款69604元。

如未按判决指定的期限履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9903元，反诉费405元，二审案件审理费10308元，共计20616元，由乾**司负担13000元，由李**、李*负担7616元。

本判决为终审判决

裁判日期

二0一一年十一月二十八日