许**与卢金山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人卢**、张**与被上诉人许**房屋买卖合同纠纷一案，许**于2015年6月16日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求：1、依法确认双方2010年4月26日签订的协议书和2013年12月11日签订的承诺书有效；2、依法判令被告协助原告办理中牟宁新苑小区7号楼2单元4层房屋和车库交接手续；3、本案诉讼费用由被告承担。河南省**业开发区人民法院于2015年12月23日作出（2015）开民初字第7148号民事判决，原审被告卢**、原审第三人张**不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人卢**、张**及其共同委托代理人杨**，被上诉人许**及其委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年4月26日，原、被告分别作为协议甲、乙双方，就河**豫中监狱和郑**监狱共同开发的宁新苑小区签订房屋有偿转让协议一份，约定：“甲方（本案被告）以河**豫中监狱职工的身份申购集资住房，并以两万元的转让费转让给乙方（本案原告），购房所需费用由乙方支付，甲方负责办理此房申购期间的一切手续，购房报名费、收据暂为甲方姓名，待签订购房合同或办理房产证时甲方同意并积极配合乙方将姓名变更至乙方名下，所需费用由乙方承担，协议签订后，甲方不得以任何理由抬高转让费或要回此房等。”协议签订时，第三人张**、被告卢**之子卢**及案外人黄**、阮**均在场。协议签订当日，原告向被告支付报名费2万元，并同时按约定向被告支付转让费2万元。此后，原告陆续以被告的名义支付房款（含车库）共计346000元整。2013年12月11日选定房屋位置后，原告委托其儿子杨*与被告再次签订承诺书予以确认，承诺书上卢**的名字系被告及第三人儿子代为书写。诉争房屋位置为宁馨苑小区7号楼二单元四层西户。原告已向豫中监狱交付房款346000元。其中原告于2014年3月17日通过中**银行向信阳市明**馨苑项目部转购房款46000元，由于被告反悔，该项目部未向原告出具收款收据，也未退还原告。被告后期两次自行交付房款，一次是46000元，一次是85847.87元。目前涉案房屋的房款已由原告和被告全部交齐。该房屋已交付使用。

另查明，原被告诉争房屋宁馨苑小区7号楼二单元四层西户至今无人居住，钥匙仍在物业公司无人领取。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间签订的协议书是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方应遵循诚实信用原则全面履行自己的权利与义务，原告已按照协议的约定向豫中监狱支付房款346000元，并将两万元转让费已全部交付被告，被告后期分两次先后自行缴纳房款46000元、85847.87元合计131847.87元。由于被告的反悔致使原告无法交付剩余房款，致使合同未能完全履行，是双方产生纠纷原因。故原告要求确认原被告签订的协议书及承诺书有效的诉讼请求该院予以支持，要求判令被告协助原告办理中牟宁馨苑小区7号楼2单元4层西户房屋交接手续的诉讼请求，由于原被告协议尚未履行完毕，交接手续条件尚未成就，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告许**与被告签订的协议书及承诺书有效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费七千四百五十元，被告卢**负担。

上诉人诉称

原审被告卢**、原审第三人张**提起上诉称：一审判决审定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、一审判决认定：“本院认为，原、被告之间签订的协议书是双方真实的意思表示”错误。2010年3月起上诉人卢**被查出患有××，并患有××，也就是俗称的老年痴呆症，众所周知，这个病基本是无法治愈的，该症在临床上表现为：第一个阶段，轻度痴呆期。表现为记忆减退，对近事遗忘突出；判断能力下降，病人不能对事件进行分析、思考、判断，难以处理复杂的问题；工作或家务劳动漫不经心，不能独立进行购物、经济事务等，社交困难；尽管仍能做些已熟悉的日常事情，但对新的事物却表现出茫然难解，感情淡漠，偶尔激惹，常有多疑；出现时间定向障碍，对所处的场所和人物能作出定向，对所处地理位置定向困难，复杂结构的视空间能力差；言语词汇少，命名困难。第二阶段为中度痴呆期。表现为远近记忆严重受损，简单结构的视空间能力下降，时间、地点定向障碍；在处理问题、辨别事物的相似点和差异点方面有严重损害；不能独立进行室外活动，在穿衣、个人卫生以及保持个人仪表方面需要帮助；计算不能；出现各种精神症状，可见失语、失用和失认；情感由淡漠变为急躁不安，常走动不停，可见尿失禁。第三阶段，为中度痴呆期。患者已经完全依赖照护者，严重记忆力丧失，仅存片段的记忆；日常生活不能自理，大小便失禁，呈现缄默、肢体僵直。从以上医学上的临床表现可以看出，即使是××的第一个阶段，也表现为记忆减退，对近事遗忘突出；判断能力下降，病人不能对事件进行分析、思考、判断，难以处理复杂的问题；不能独立进行购物、经济事务等，社交困难。也就是民法意义上的无民事行为能力或限制民事行为能力人，上诉人卢**已经不能做出正确有效的意思表示。一审法院应当对上诉人所提交的证明卢**无民事行为能力的证据予以认定，2010年4月26日，上诉人作为无民事行为能力或限制民事行为能力人与被上诉人许**所签订的协议应为无效协议。二、上诉人卢**并未委托任何人对被上诉人作出任何承诺，一审法院的认定无事实及法律依据。一审确认事实中“原告委托其儿子杨*与被告再次签订承诺书予以确认，承诺书上卢**的名字系被告及第三人的儿子代为书写。”上诉人卢**并未委托任何人对许**进行任何承诺。三、涉案房屋系上诉人张**单位福利房，购房指标及房屋的权属，均属于上诉人夫妻共有。上诉人张**并未在协议上签字，亦不同意将房屋转卖给许**，上诉人夫妇仅有这一处住房，上诉人不可能将它卖掉，使自己老无所住，老无所依。依法规定，夫妻双方关于夫妻财产的处分行为应由夫妻双方共同做出，单方的处分行为无效。综上，故请求：1、依法撤销河南省**业开发区人民法院（2015）开民初字第7148号民事判决，依法改判许**与卢**所签订的协议书及承诺书无效或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人许**承担。

被上诉人辩称

被上诉人许**答辩称：一、上诉人称卢**在2010年3月患有××，并患有老年痴呆症，其在2010年4月26日与被上诉人签订的协议无效。此观点与事实不符，与法律相悖。协议书有效。1、甲乙双方签订转让购房名额的协议书及交付四万元费用整个过程中，张**、卢**均在场，没有任何人对此有异议。当时在场的还有见证人其同事黄**、阮**二位女士。2、于2013年12月11日，卢**与杨*分别代表双方家长签订了承诺书，又一次对转让购房名额的协议内容进行了确认。3、卢**在2009年9月28日、2010年3月11日的相关病例并不能证明其在签订协议时具有限制或无民事行为能力。二、卢**代表卢**所签订的承诺书合法有效。在2010年4月26日所签订的协议书是由卢**当场誊写后，双方才签字确认。卢**、张**夫妇当场表示，因为他们年纪大了，以后双方在办理相关手续由其儿子卢**代为办理，并且在协议书的顶端空白处写下了其子卢**的手机号。因此，后来由卢**代签的承诺书合法有效，其是协议书内容的再次确认。三、上诉人认为协议书上没有签卢**之妻张**的名字，所以协议内容无效。此观点与事实和法律相差甚远，事实上张**一直同意赞成该协议的内容。当时，双方签订协议书时张**及卢**均在场，二人不但没有表示异议，而且还对协议的履行进行了建设性的安排。自2010年4月26日双方签订协议书后的4年之内，张**也没有向被上诉人提出过任何不同意转让购房名额的意思表示。至2014年3月，见房价上涨，反悔后才表示不再履行协议。针对上诉人上诉状第三条，上诉人张**没有在协议书上签名，并不代表她不知道不同意购房名额转让一事，况且根据最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释第十七条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故此请求驳回上诉，维持原判。

二审诉讼中，上诉人卢**、张**提交了卢**2012年-2015年的病例资料，拟证明卢**每年都去医院住院，患有××，属于无民事行为能力。

被上诉人许**对上述证据材料发表意见称：不能够证明当时签订协议的时候卢**是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。

经审查，上诉人卢**、张**所举证据与拟证事实缺乏关联性，不能证明其证明目的；故此对前述证据，本院不予采信。

本院查明

根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。

本院认为

本院认为，双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。上诉人卢**与被上诉人许**签订的房屋有偿转让协议，系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

上诉人卢**、张**上诉称卢**患有老年痴呆症，因此其与被上诉人许**所签订的协议应为无效。因上诉人卢**、张**提供的证据不能证明卢**在签订协议时属于限制民事行为能力或无民事行为能力，并结合本案已经查明的协议签订及协议履行等相关情况，原审法院认定该协议属于双方共同的意思表示，不违反法律规定，合法有效，从而判决本案所涉协议书及承诺书有效，并无不当；故对该项上诉主张，本院不予支持。

上诉人卢**、张**上诉称卢**并未委托任何人对被上诉人许**作出任何承诺，一审法院的认定无事实及法律依据。因与本案已经查明的承诺书的签订情况不符，故对该项诉称，本院不予采信。

上诉人卢**、张**上诉称张**没有在协议书上签字，卢**单方作出的处分夫妻财产的行为无效。根据本案查明的协议签订及履行情况，上诉人张**虽然没有在协议上签名，但被上诉人许**有理由相信该协议是上诉人卢**、张**夫妇的共同意思表示，故对该项上诉主张，本院亦不予支持。

综上，上诉人张**、卢**的上诉理由因缺乏事实和法律依据，不能成立；故其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件的受理费7450元，由上诉人卢**、张**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月三日