原告（反诉被告）陈*与被告（反诉原告）张**、第三人杨**房屋买卖合同纠纷一案重审判决书

审理经过

原告（反诉被告）陈*与被告（反诉原告）张**、第三人杨**房屋买卖合同纠纷一案，信阳**民法院于2012年5月14日指定本院管辖，本院2012年12月13日作出（2012）平民初字第1114号民事判决，宣判后被告不服判决提起上诉，信阳**民法院于2013年6月8日以（2013）信中法民终字第360号民事裁定撤销原审判决，发回本院重审。重审过程中，原告变更诉讼请求，被告提起反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈*、第三人杨**的委托代理人夏**、翟静静，被告张**及其委托代理人涂田军，第三人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**称，2003年9月23日我和被告张**签订一份《套房买卖协议书》，把宝石山庄联体别墅1号楼8号房卖给张**，价格23万元，付款方式为合同签订之日付5万元，当年12月31日之前付2万元，余款16万元在8年之内付清。协议签订后，我将房屋交给被告，被告居住至今，但仅付购房款5万元。该房屋系我与妻子杨**在建行按揭贷款购买（张**买房时知道房屋已抵押按揭贷款），卖房时我还没有取得房产证无处分权，也未告知杨**私自处分共有房屋，所以我卖房行为无效。请求1、确认我和被告签订的《套房买卖协议书》无效；2、判令被告立即搬出房屋；3、判令被告支付房屋使用费。

被告辩称

被告张**辩称，1、我买房时不知道房屋已抵押；2、我系合法占有房屋，不应当支付使用费。

被告张**反诉称，陈*卖房时隐瞒了抵押情况，2007年3月份在陈*逾期还贷八个多月的情况下，银行通过抵押物找到我，我才知道房屋系陈*按揭贷款购买。此时陈*因职务犯罪服刑，银行要求收回房屋，无奈之下，我只好替陈*还贷以保全房屋。从2003年购房到现在房价翻了几倍，陈*隐瞒房屋抵押的事实致使合同无效使我损失巨大，现请求1、确认《套房买卖协议书》无效；2、判令陈*返还我已付购房款152184.27元；3、陈*赔偿我房屋装修的损失和房屋的增值损失。2003年9月购房至2007年3月我不知道房屋被抵押这期间的房屋增值全部归我所有；2007年3月至2011年11月我还房贷期间的增值绝大部分归我所有。

原告陈*对反诉答辩称，1、同意确认《套房买卖协议书》无效；2、同意退还张**已付购房款152184.27元；3、张**购房时明知房屋已抵押，明知我没有取得房屋产权证尚无处分权，且其未按协议支付房款，所以张**应负合同无效的全部责任，我不应当赔偿其损失。

第三人杨*丽述称，我是房屋共有人，陈*在我不知情的情况下将房屋卖给张**，应当确认房屋买卖合同无效。

本院查明

经审理查明，2000年8月22日原告陈*、第三人杨**夫妻以23万元购买了信阳市**发公司开发的宝石山庄联体别墅1号楼8号房（共三层，又名雅轩阁1栋8号），首付4.6万元，余款18.4万元在建行**权路支行办理按揭贷款，期限20年至2020年8月22日，2000年8月30日办理了他项权证。2003年9月23日陈*未征得杨**同意（张**也明知未经杨**同意）将该房屋转卖给张**，两人签订了《套房买卖协议书》，转让价23万元，付款方式为当日付5万元，当年12月31日之前付2万元，余款16万元在8年之内（即2011年12月31日前）付清。协议签订后，张**付5万元，陈*将房屋交给张**，张**装修后入住至今，但下余房款18万元一直未付。2000年至2007年3月陈*逐月还贷，共偿还房贷本息102715.25元，之后陈*因涉案服刑未按时偿还贷款，建行工作人员找到居住房屋的张**要求拍卖房屋，张**提出代陈*偿还房贷以保住房屋，建行同意，张**即开始逐月还款直至2011年11月，共计还款102184.27元。此后陈*出狱，由陈*继续还贷款，2012年2月10日还1万元，2012年6月11日还57346.37元，提前还清按揭贷款本息。陈*于2005年8月24日办理了《房产证》，所有权人为陈*，证号为信房权证浉河区字第047157号。另查明，陈*转让房屋时未征得抵押权人建行的同意，未告知买房人张**房屋已抵押，也未征得房屋共有人杨**同意。2013年11月14日，本院决定对房屋装修现值进行评估，但张**拒不配合，致使无法评估。

本院认为

本院认为，原被告于2003年9月23日签订的《套房买卖协议书》违背了有关法律规定，《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。”《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”陈*卖房未通知抵押权人建行，未告知买房人张**抵押情况，未经共有人杨**同意，依据上述规定，本案《套房买卖协议书》应属无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋买卖合同无效，依上述法律规定张**应当将房屋还给陈*、杨**，陈*、杨**应当将张**已付房款5元及代陈*偿还建行房贷款102184.27元还给张**。陈*要求张**支付房屋使用费的请求及张**反诉要求陈*赔偿房屋增值损失的请求，因陈*卖房未通知抵押权人建行，未告知买受人张**房屋已抵押，也未征得共有人其妻子杨**同意；张**作为买房人疏于审查房屋权属、抵押情况，明知未征得共有人杨**的同意，双方都有过错，应由各自承担自己的损失，故陈*、张**的上述请求本院均不予支持。张**要求陈*赔偿其房屋装修损失，但其拒不配合对房屋装修现值评估，致使无法确认赔偿数额，故其要求赔偿的证据不足，其该项请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）陈*和被告（反诉原告）张**于2003年9月23日签订的《套房买卖协议书》无效；

二、被告（反诉原告）张**于本判决生效之日起20日内搬出其现居住的宝石山庄联体别墅1号楼8号房屋（又名雅轩阁1栋8号，房权证号为信房权证浉河区字第047157号），将房屋返还给原告（反诉被告）陈*和第三人杨**；

三、原告（反诉被告）陈*及第三人杨**于本判决生效之日起20日内退还被告（反诉原告）张**已付购房款5万元及代还建行款102184.27元，合计152184.27元；

四、驳回原告（反诉被告）陈*要求被告（反诉原告）张**支付房屋使用费的诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）张**要求原告（反诉被告）陈*赔偿房屋增值损失、装修损失的诉讼请求。

本案受理费2300元、反诉费2900元合计5200元，由陈*、张金河各负担2600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年十二月三十日