郭**诉姚宗*房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郭**与被告姚**房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙**、王**，被告姚**及其委托代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郭*琳诉称：2013年12月1日，被告租赁原告座落在郾城区嵩山路与淞江路交叉口沙田锦绣天地20#楼二层商铺作为商业用途使用，合同约定：租期从2013年12月1日至2019年12月1日，每年租金人民币：902688元，付款时间为半年一付，租赁期间，被告应承担与该房屋有关的包括物业费等在内的各项费用。合同签订后，被告不按约定交纳租赁费，存在违约行为，请求法院依法（1）判令被告向原告支付从2014年6月1日至2015年5月31日租金642688元。（2）判令被告向原告支付612866元租金10%违约金64269元。（3）判令被告向原告支付612866元3%的租金利息19280元。（4）判令被告向原告支付合同6年租赁费减去已付外未付部分10%的违约金470478元。以上合计1196715元。（5）本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告姚**辩称：（1）原告起诉的租金数额不实，被告没有欠原告那么多租金。（2）原告主张的违约金高于其损失。（3）被告对房屋的装修尚有使用价值，可折抵租金。（4）原告逾期交房，造成被告无法如期开业，逾期时间内的租金应扣除。请求依法处理。

本院查明

经审理查明：2013年12月1日，原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告（甲方）位于郾城区嵩山路与淞江路交叉口沙田锦绣天地项目20#二层商铺作为商业用途使用（以下简称“该商铺”），建筑面积约1367.71平方米；租用期限为6年，租期从2013年12月1日起至2019年12月1日止；租金及租金交付期限：1、甲乙双方确认商铺的年租金根据租赁年限进行调整：其中：第一周期（第1-3年，即2013年12月1日至2016年12月1日）每年租金数额为人民币玖拾万贰仟陆佰捌拾捌元（￥902688.00元）；第二周期（第4-6年，即2016年12月1日至2019年12月1日）每年租金数额为人民币：玖拾柒万肆仟玖佰零肆元（￥974904.00元）；甲乙双方确认租金每半年交纳一次，乙方应当提前1个月结清下一期的租金。其中，本合同签订之日乙方先预交10万元诚意金作为合同保证金，第一期半年租金肆拾伍万壹仟叁佰肆拾肆元整（￥451344.00）于签订合同之日交清，以后提前1个月缴纳下一期租金。如乙方未按时补齐前一期租金，甲方有权解除合同，乙方所交诚意金不予退还，乙方所投入装修等全部归甲方所有。乙方在合同租赁期间缴纳合同保证金拾万元整（￥100000.00元）。双方责任约定为：甲方需于合同签订后三十日内将商铺交付乙方使用；乙方应按期及时交纳租金以及其他应当承担的费用。违约责任约定为：甲方如不能按期交付租赁商铺，则乙方有权顺延支付租金；如超过三十天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权终止本合同。乙方如未按约定期限及时交纳租金，超过1个月则按照拖欠租金数额的10%向甲方支付违约金，同时自逾期之日起直至结清租金之日按照3%（百分之三）向甲方支付拖欠租金利息；如拖欠日期超出2个月，则甲方还有权单方终止合同和收回商铺，乙方应当在接到甲方终止合同通知之日起十日内清理房屋内物品与设施，逾期视为乙方放弃，甲方有权自行处分。补充条款约定：如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须按照本合同约定期限内的未履行年限的租金数额的10%向对方支付违约金。合同签订后，被告交纳租赁费至2014年12月1日，其余的租赁费未交纳。

上述事实，有原告提供的商铺租赁合同及庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。

另查明，庭审中，被告申请本院到建设部门调查原告房屋消防验收手续。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告不按合同约定的时间向原告交纳租赁费，实属违约，应承担违约责任，即应向原告支付2014年12月2日至2015年5月31日的租赁费451344元（902688元÷2）。原告请求的违约金及利息超出了原告的实际损失，本院酌定支持违约金，利息不予支持。根据合同约定，被告还应向原告支付拖欠451344元租金10%的违约金45134元（451344元×10%）及下余5年未交纳租金数额10%的违约金473008元［（902688元×2年）＋（974904元×3年）］×10%。以上合计969486元（451344元＋45134元＋473008元）。原告的其他请求不予支持。关于被告辩称的房屋装修能否折抵租金问题，合同约定“如被告未按时补齐前一期租金，原告有权解除合同，被告所投入装修等全部归原告所有”。因被告违约，故根据上述约定，被告对房屋装修所产生的利益归原告所有，不应折抵租金。被告还辩称“原告延期交房，延期时间的租金应扣除”，合同约定的交房时间为30日，被告在接收房屋时对交付时间未提出异议，应视为对交房时间的认可，故对被告要求扣除延期交房租金不予支持。庭审中，被告申请本院到建设部门调查原告房屋的消防验收手续，因申请内容与本案的处理结果关联性不大，故本院不予准许。被告的其他辩称理由，合理部分，本院已予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告姚**于本判决生效后10日内给付原告郭**房屋租金、违约金共计969486元。

二、驳回原告郭**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费15570元，由被告姚**负担12600元，由原告郭**负担2970元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日