马**与南阳市邦**有限公司合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告马**诉被告南阳市邦**有限公司（以下简称南**公司）合同纠纷一案，原告于2014年1月7日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告马**及其委托代理人樊**、被告南**公司的委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原被告于2013年9月20日签订了《房地产买卖合同》，原告为出售方（甲方），被告为居间代理方（丙方），张*为乙方，三方约定：乙方给甲方交付定金20000元，暂由丙方代为保管，自合同签订之日起55个工作日之内丙方为乙方办理贷款手续。现合同到期，乙方违约未按合同约定履行，依据该合同第四条违约责任第2项第三款、第4项约定，乙方交付的定金应由被告转交甲方；被告应赔偿原告房屋总价3‰的违约金。后经过原告多次索要，被告态度恶劣、无法协商。故诉至法院，请求：1、判令被告偿还原告代为保管的定金20000元，利息及合同约定房屋总价共3‰的违约金，以上共计23000元。；2、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：1、原告诉请与法无据，请求法院依法驳回原告诉请。2、本合同中定金约定是针对房屋买卖双方，即原告马**和张*，而不是原告与被告之间所生产的，被告仅仅是买卖合同的居间人，也是定金的保管人；3、诉请的利息是合同双方有债权债务才可能产生，而原、被告之间不存在债权债务，因此，该诉请错误。4、本合同买卖解除时，原告与张*自愿协商解除，且被告已将原告的房产手续已退回，对张*的房款及定金也予以退回，如果不是原告与张*自愿协商解除，原告不会从被告处将原告的房产手续带走，故被告在本案中不存在违约，被告不应该承担违约责任。5、赔偿损失应是直接损失，原告的房子虽没交易成，但房产依然存在，没有直接损失，故原告诉请错误。原告诉状中称的“自签订之日起55个工作日之内丙方为乙方办理贷款手续不属实，合同不是这样写的，合同上是合同提供买方贷款材料齐全之日起；原告诉状中称第四条违约责任第2项第三款、第4项约定，原告称是买方违约，应起诉买方不应起诉被告；根据民法相关规定，定金、利息或违约金只能选择其一，不能全部选，故原告请求不明。综上，原告诉请被告主体错误，诉请与法无据，应当予以驳回。

原告向本院提交证据如下：

1、原告身份证复印件。证明原告身份。

2、房地产买卖合同及保管条。证明主要权利和义务及诉状中阐述的部分。

被告为支持其主张向本院提交证据如下：

收条一份。证实原告与张*自动解除买卖合同后，被告依法退还了张*所交购房款及定金。

被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，合同中第五条第八款2、3实际是一项，是一句话。

原告对被告证据质证意见为：对该证据真实性有异议，张*的前后签字不一致，收条上的张*与签定房地产买卖合同上的张*是否为同一人，不能证明，因此该收条与本案不具有关联性。

通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，结合庭审调查，确认以下事实：

被告**公司系一家经营房地产经纪的有限责任公司。经南**公司介绍，2013年9月20日，原告作为甲方、张*作为乙方、被告作为丙方，三方共同签订《房地产买卖合同》。合同主要内容为：……第一条房屋位置及基本情况1、甲乙双方通过南阳市邦**有限公司居间介绍，甲方同意将坐落在南阳市卧龙区中达明育新城E区5#-1-1-5-2101的房屋一套（住宅楼）及该房屋占有范围的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。……第二条房屋付款和交易方式1、甲乙双方经协商，一直同意上述房地产转让价款为人民币370000元。2、在充分保障甲乙双方的个人利益的前提下，为防止甲方将此房二次出售，甲方需将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（本单位出具保管证明），乙方同意于2013年9月20日交付人民币20000元作为购上述房产的购房定金为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金。3、如乙方贷款，贷款类型为商业贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。…5、甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保。…11、丙方自签订合同之日起，有义务协助甲乙双方办理手续，此后交易过程中所发生的一切甲乙双方违约及责任均与丙方无关，如发生争议可自行协商或向当地有关部门上诉，丙方有义务起到相关证明作用。…第三条代理代办中介服务费用的支付1、甲乙丙三方商定：签订本合同后，甲方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1.5%的中介服务费贰仟元，乙方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1.5%的中介服务费伍仟元于购房合同成立当日内交付2、若乙方用贷款方式支付房款，乙方还应向丙方支付代办服务费4000元。3、下列行为视为购房合同成立：①订立书面购房合同②未签书面合同但乙方已支付定金③乙方已付房款的部分或全部。…第四条违约责任双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约乙方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。……2、乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付房价总价的5‰的违约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金，余款返还给乙方、已付款不足违约金部分，乙方应在当日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际损失超过乙方已支付的违约金时，实际经济损失违约金的差额应由乙方据实赔偿。（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方。乙方除了向丙方支付本合同第三条约定的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金。逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金500元。3、甲乙任何一方未按时向丙方支付中介费的，丙方有权扣留房产证原件或者定金。三方同意按下列方式处理：每逾期一日，向丙方支付房屋成交总价款5‰的逾期履行违约金；同时向丙方支付相当于应付中介费贰倍的违约金。4、丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金…第五条其他条款8、双方约定其它事项：（一）乙方承担房屋转移手续；（二）由甲乙双方协定，自乙方提交贷款材料齐全之日期起；（三）55个工作日办理手续；（四）由甲乙双方协定，自丙方办理手续（55个工作日）后，此合同自动解除（此合同无效）。……

合同签订当日，南**公司分别向马**与张*出具保管条，内容为：“保管条今收到马**交来（房屋产权证原件／房屋产权证复印件／合同原件／合同复印件）一本，产权证号（合同编号）和张*交来购卧龙区中达明育新城E区5#-1-1-5-2101室房地产房屋定金人民币贰万元（￥20000元），暂由南阳市邦**有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。”。

合同签订后，原告多次向张*及被告催要房款，截止到2014年1月7日即原告起诉时，张*或其贷款银行未向原告支付涉案房屋的购房款，由此产生纠纷。

本院认为

本院认为：一、原、被告与张*三方签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的协议，三方应履行该协议约定的相关权利义务。二、该合同第四条违约责任约定：双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约乙方双倍承担，如乙方违约定金不退还，……（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方。买房人张*未在约定的时向原告交付房款，构成违约。被告邦*公司未促成合同，按照合同约定不收取中介费，应当将20000元定金交付原告。故被告辩称其与原告不存在买卖合同关系、仅仅是居间人、已将相关款项退还给张*及原告与张*是自愿协商解除该合同的，本院不予采信。三、本合同第四条第4款约定：“丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金…”。被告无证据证明被告邦*公司不履行合同或有其他过失，原告关于被告应当依照上述条款支付违约金的诉请本院不以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告南阳市邦**有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马**20000元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费375元，由被告南阳市邦**有限公司负担300元，原告马**负担75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年五月十日