上诉人张**与被上诉人商学忠、商丘**有限公司以及刘**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人商学忠、商丘**有限公司以及刘**租赁合同纠纷一案，张**于2013年1月7日向商丘**民法院提起诉讼，请求判令解除原、被告房屋租赁合同，返还房屋。该院于2014年12月1日作出（2013）商梁民初字第00262号民事判决，张**对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日在河南省周口监狱公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人陈**与被上诉人刘**及其委托代理人张*以及被上诉人商学忠到庭参加诉讼。被上诉人商丘**有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，张**在诉讼中提交一份落款为2010年3月20日的《租房协议》，甲方为张**，乙方为商丘**有限公司，协议约定：一、甲方将坐落在商**团家属院八小区54号楼三单元一楼东户住房一套，租给乙方使用。二、每月租金500元，于每月的月初3号前付给甲方。三、房屋的水、电费、物业费由乙方负担。四、乙方不得私自改变房屋结构，不得转租。五、房租按照市场行情，随行就市，每年调整一次。张**在甲方落款处签字并按有指印。乙方在落款处加盖有“商丘**有限公司”印章，没有乙方的法定代表人商**或其授权委托人签字。

《租房协议》中涉及的本案诉争房屋系由商丘交**限公司开发建设，至今未办理房产登记。在商丘交**限公司备案的房主为商自德。

2010年10月27日在第三人刘**诉商自*及商丘市自*煤炭有限公司民间借贷纠纷一案中，根据刘**的申请，该院作出（2010）商梁民初字第2381号民事裁定书，查封了本案诉争房屋，并于2010年11月1日向商丘交**限公司房产处下发了协助执行通知书。2010年12月10日，刘**诉商自*及商丘市自*煤炭有限公司民间借贷纠纷一案达成调解协议，商自*不久后去世，没有履行（2010）商梁民初字第2381号民事调解书，刘**向该院申请强制执行，该案现未执行终结。

原审法院另查明，商**为商丘**有限公司的监事。

一审法院认为

原审法院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依据有效证据可以证实本案涉诉房屋系商自*所购买，且根据第三人刘**的申请，作出（2010）商梁民初字第2381号民事裁定书，于2010年11月1日查封了商自*名下的该房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。张**未能提供有效证据证明其本人从商自*手中购买了诉争房屋，取得了该房屋合法所有权并享有该房屋的处分权。故张**对诉争房屋不享有所有权，系无处分权人。因房主商自*未在《租赁协议》上签字，在诉讼中，张**没有提交证据证明《租赁协议》是与商自*本人签订的，即房主商自*对张**与商丘市自*煤炭有限公司签订的《租赁协议》的效力未进行追认，张**事后也未取得房屋出租权，故张**与商丘市自*煤炭有限公司所签订的《租赁协议》无效。本案张**主张的诉讼请求缺乏事实依据，其要求解除房屋租赁合同，返还房屋的请求，不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张**的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告张**负担。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审判决，上诉称，2010年3月份，上诉人张**以203000元的价格从商**的父亲商**处购买涉案房屋一套。而后，商**与商**出资合股利用该房开办公司，并与上诉人签订房屋租赁合同。一审中，上诉人提供的三组证据能够相互印证，上诉人享有房屋所有权。请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人商**未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称，商**对涉案房屋买卖的事情不知情，房子是商**父亲的，不认可该房子是张**的。要求驳回上诉，维持原判。

被上诉人刘**未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩要求驳回上诉，维持原判。

被上诉人商丘**有限公司未进行答辩。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、上诉人对本案争议的房屋是否具有所有权。2、本案涉案的租赁协议是否合法有效，上诉人的诉请是否应予支持。

各方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。

二审中，上诉人张**申请证人孔**、李**出庭作证，证明，张**以203000元的价格购买了商**的房屋，商**从张**处借走了闫红的手续，租赁协议上盖章比商**的签字更有效。

被上诉人商**质证认为，其不知道房子买卖的事情，房子是商**父亲的，不是张**的。

被上诉人刘**质证认为，两位证人均未见签订合同的过程，所述均是传来证据，达不到上诉人的证明目的。

被上诉人商丘**有限公司未进行质证。

本院经审查认为，1、证人孔**仅是听上诉人张**说购买商自德房屋，但并未直接参与，不能直接证明张**与商自德之间存在房屋买卖合同关系。2、证人李**所证明的事实亦是听上诉人张**说的，亦不能直接证明张**与商自德之间存在房屋买卖合同关系。因此，该两名证人的证言均不能直接证明张**与商自德之间存在房屋买卖合同关系，且均不属于二审新证据，本院不予采信。

本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为，涉案房屋系商丘交**限公司开发建设，没有办理房产登记，在该公司登记备案的房主系商自德的事实清楚，有该公司房产处出具的证明予以证实。上诉人张**主张涉案房屋系其以203000元的价格从商自德处购买，但其提交的收款条系复印件，亦无其他有效证据予以印证，其真实性无法确认。因此，上诉人张**对涉案房屋不享有所有权，其与被上诉人商丘**有限公司签订租赁协议系无权处分，且涉案房屋的备案产权人并未对该租赁协议的效力进行追认，该租赁协议应属无效。因此，上诉人张**要求解除其与商丘**有限公司签订的房屋租赁合同，返还房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审不予支持符合法律规定。上诉人张**的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。上诉人张**的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二日