原告李**与被告张**、赵**排除妨害纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告张**、赵**排除妨害纠纷一案，原告于2015年10月27日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，后向被告送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、诉讼风险提示书以及开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人景**、常**，被告张**及二被告的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*丰诉称：2010年7月19日，原告与罗*签订一份商铺租赁合同。根据该合同，其将位于豫光花园1#商务楼第三间到第五间三层共932.1平方米的门面商铺租赁给罗*使用，租赁期限自2010年8月1日至2015年8月1日止，租期5年，第一年租金125000元，第二年租金145000元，第三年租金150000元，第四年起视周边房租予以调整；罗*应于合同签订之日一次性付清首年年度租金，以后年度租金于每年的6月1日前付清；租赁期满，应把房产交还原告，如需继续租赁，应提前两个月与原告协商。合同生效后，其将上述商铺交给罗*使用，罗*将承租的商铺用于经营沁园湘西部落酒店。2014年，原告得知沁园湘西部落酒店的实际经营者为被告张**和赵**。根据合同约定，该合同已于2015年8月1日期满，租赁行为已经终止。但合同期满已近三个月，二被告既不协商续租事宜，又长期占用商铺拒不交房，已严重侵犯了其财产权益。现请求法院依法判决被告立即搬离所占用的商铺，并按每月17000元赔偿租金损失，直至商铺返还为止。

被告辩称

被告张**辩称：1、本案是租赁合同纠纷而非物权纠纷。其于2013年10月31日从罗**转让，租赁原告的房屋。该房屋的租赁合同于2015年8月1日届满。在届满前，其就主动和原告协商房屋租赁事宜。2014年度的房租应为15万元，但多支付3万元，就是为将来续订合同。合同期满后，其于2015年8月18日又向原告支付2万元房租。此行为表示原告仍然和其签订房屋租赁合同。2、原告应当和其签订房屋租赁合同。虽然其从罗**中转让的合同于2015年8月1日已期满。新的租赁合同在协商之中。双方均有意续签合同。其行为表现于2015年8月18日已收了房租2万元。3、原告应当承担违约责任。2015年8月20日，向原告交完2万元房租的第二天，原告突然将其营业房屋锁住，阻扰正常经营，给其造成了经济损失。综上，原、被告之间是租赁关系，在租赁合同纠纷未解决的前提下，直接要求其搬离房屋，实属违约行为。故请求依法驳回原告的诉讼请求。其并向本院提出反诉，称：与原告李**的房屋租赁合同于2015年8月1日到期后，李**又收取其2万元房租，双方虽没有签订正式合同，但应视为不定期租赁合同。由于原告突然毁约，并没有通知被告，违背诚信原则，现请求判令原告李**赔偿其营业利润70354.43元、菜品损失14021元，共计84374.43元。

被告赵**辩称：其是张**聘用的酒店经理，是酒店的工作人员，在酒店的行为是职务行为，不应承担任何责任。

原告针对被告张**的反诉，辩称：其与被告张**的租赁关系从2015年8月1日以后已经终止，被告占房行为系非法，请求驳回被告的反诉请求。

对于本诉部分，双方举证、质证如下：原告李**向本院提供的证据有：1、原告与罗*在2010年7月19日签订的房屋租赁合同一份，证明租赁合同于2015年8月1日到期，租赁期满后应将房产交还原告；租金每年平均增加1.5万元，其中2014年8月1日到2015年8月1日，被告承租期间的房租为18万元，租金应在每年的6月1日前付清；承租方应提前两个月与其协商继续租赁事宜，并另行签订租赁合同；租赁期满后承租方应无条件将房产交还出租方，房屋装修部分不应拆除，如对房屋及设备造成损害由承租方赔偿。

2、中国**源分行的交易明细一份，证明2013年8月1日到2014年8月1日的房租是16.5万元，结合第一份证据的内容租金年增加1.5万元，证明被告承租期间房租为每年18万元。

3、2015年10月29日水费收据一份，证明2015年10月份前被告欠水费1460元。该款由原告交纳。

4、2015年9月30日电费收据一份，证明至2015年9月30日，被告共欠8、9月份的电费13608元。该款由原告交纳。

5、2015年12月26日和2015年10月29日济源市**有限公司出具的证明两份，证明漏水区域是被告擅自改造烟灶引起的，且漏水位置不在原告出租的房屋顶部等范围内。

6、照片三张，证明房顶漏水区域在其他人出租给被告的房屋范围内，与原告没有任何关系。

被告张**对原告提供的证据1、5、6无异议。对证据2真实性无异议，但认为应按照合同约定计算租金每年增加的数额。对证据3、4有异议，因为按照合同约定水电费由被告向豫光**发公司交付，所以对原告提供的水电费票据有异议。

被告赵**对原告提供证据的质证意见同被告张**的质证意见。

被告张**向本院提供证据有2015年8月18日原告儿子李**出具的2万元收据，证明在租赁合同届满前经和原告进行协商，原告同意续租房屋，且收了2万元的房屋租金。

原告对被告张**提供的证据有异议，称该证据上除了“系付部分房租”外，其他内容由其儿子所写。另外该款不是被告所预付的房租，而是被告超期使用房屋所产生的水电费及搬走后对房屋造成部分损坏的押金，待被告完全搬走后一并结算。

被告赵**对被告张**提供的证据无异议。

对于反诉部分，双方举证质证如下：被告张**向本院提供的证据有：

1、原告与罗*签订的房屋租赁合同（与原告提供的证据1相同），证明原告承担违约责任的依据。

2、原告于2014年8月15日收到其租金18万元的收据，证明其计算损失的依据。

3、2014年8月份半个月、9月、10月份的净利润表3张，证明其遭受的营业利润损失共计70354.43元。

4、菜品损失清单4张，证明原告给其造成菜品损失14021元。

原告对张**提供的证据1、2的真实性无异议，但认为这两份证据正好证明2014年8月1日至2015年8月1日的房租是18万元，而不是被告所称的15万元。对证据3有异议，因由被告单方制作或书写，其客观性和真实性较差，也没有证明力；被告所谓的损失完全是他本人的违约行为造成的。对证据4有异议，因为是被告的工作人员自己制作，租赁合同期满后被告应将所谓的菜品处理掉。原告也给了被告充足的搬离时间，直到2015年8月21日，原告才将承租的房屋大门锁住。但仍给被告留了一个小门。被告可在小门出入。

被告赵**对被告张**提供的证据无异议，其也未向本院提供证据。

本院认证如下：原告提供的证据1、2、5、6，二被告对真实性均无异议，本院予以认定；原告提供的证据3、4，系有关部门出具的发票和收据，证明该水电费确系原告所交，被告虽有异议，但未提供相反证据证明，本院对其真实性予以认定。在本诉部分，被告张**提供的收据，原告认可由其儿子李**书写，本院对其真实性予以认定。被告张**提供的证据1、2，原告对其真实性均无异议，本院予以认定。被告张**提供的证据3、4系其单方制作，原告又有异议，本院不予认定。

根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认案件事实如下：2010年7月19日，原告（出租方）与罗*（承租方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告将位于济源市学苑大街中段878号，豫光花园1#商务楼的第3间到第5间的一至三层房屋出租给罗*使用，面积932.1平方米；租赁期限自2010年8月1日至2015年8月1日止，第一年租金为125000元，第二年租金为145000元，第三年租金为150000元，第四年起每年租金视周边房租予以调整；罗*应于合同签订之日一次性付清首年年度租金125000元，以后租金于每年6月1日前付清；如需转租第三人使用或与第三人互换房屋时，必须取得原告同意，允许罗*对外出租门面房；罗*应在租赁届满时把房产交还原告，如需继续承租，应提前两个月与原告协商，另签订契约；水电费等由罗*支付。租赁期满后，本合同即终止。租赁期间双方不得中途终止合同，任何一方违反合同规定，须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，罗*逾期未交付的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向罗*回收滞纳金。合同签订后，原告将上述商铺交给罗*使用，罗*将该商铺用于经营沁园湘西部落酒店，双方均按照合同约定履行义务。2013年10月31日，罗*将该酒店转让给被告张**经营，被告赵**是张**聘用的酒店经理。2014年8月15日，原告妻子常**给被告张**出具一份收据，载明：“今收到张**现金壹拾捌万元整。（180000元）用于湘西部落房租。收款人：常**。2014年8月15日。”2015年8月18日，原告儿子李**给被告出具一份收据，载明：“今收到湘西部落现金人民币贰万元整。代收人：李**，2015年8月18日。”李**在该收据下方还签了其母亲常**的名字。后被告工作人员在该收据上批注有“系付部分房租”的内容。2015年8月20日，原告以租赁合同到期为由，将该房屋大门锁住，给被告留一小门出入。2015年9月30日原告为被告交纳电费13608元、10月29日原告为被告交纳水费1460元。诉讼中，原告称，其儿子收被告张**的20000元，系被告超期使用房屋所产生的水电费及搬走后对房屋造成损坏的押金；被告张**称，交给原告儿子的20000元系原告预收其的房租。

本院认为

本院认为：原告李**与罗*签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，本院予以确认。罗*在经营过程中，将该酒店转让给被告张**经营，且原告在2014年8月15日收取了张**房屋租金180000元，应当视为该租赁合同的转让。根据合同约定，2015年8月1日为合同租赁期满日期，即合同终止，被告应将房屋无条件交予原告，如继续承租，需另行签订合同，但被告在合同期满后未将该房屋交还原告，双方又未签订新的租赁合同，故原告要求被告搬离该租赁商铺理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告按每月17000元从合同期满之日至返还商铺之日赔偿租金的请求，因为按照2014年8月1日至2015年8月1日的租金180000元计算，平均每月租金为15000元，原告请求按每月17000元计算损失无事实依据，故应按每月15000元从2015年8月2日起至搬离房屋止计算其损失。关于被告张**反诉要求原告赔偿其营业利润及菜品损失共计84374.43元，因为在合同期满后，双方未再签订新的租赁合同，故其反诉请求无事实法律依据，本院不予支持。关于原告儿子收取被告20000元的问题，因该20000元收据由被告提供，被告又认可其工作人员在收据上批注的内容系事后添加，从原告提供的水电费发票和收据共计15068元来看，原告对于收该20000元的解释更符合常理，该20000元不宜认定为被告交给原告的房租，因此，在扣除原告代交的水电费后，剩余部分应退还给被告。被告赵**系被告张**聘用的酒店工作人员，不应承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**于本判决书生效后二十日内搬离位于豫光花园1#商务楼第三间到第五间一至三层共932.1平方米的门面商铺。

二、被告张**于本判决书生效后十日内按每月15000元赔偿原告李**损失（从2015年8月2日起计算至搬离商铺之日止）。

三、原告李**于本判决生效后十日内返还被告张**4932元。

四、驳回原告李**其他诉讼请求。

五、驳回被告张**的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，反诉费954.7元，共计1054.7元，原告负担54.7元，被告张**负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二日