上诉人郑州爱在万家房产经纪有限公司因与被上诉人化明胜房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人郑州爱在万家房产**公司（以下简称爱在万家公司）因与被上诉人化明胜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3465号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。爱在万家公司的委托代理人王**、周**，化明胜的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，化明胜欲购房，化明胜的父亲让店员董**寻找房源。2012年12月4日，董**经爱在万家公司介绍，以化明胜代理人的名义与卖方袁*及爱在万家公司签订房屋买卖合同，并代化明胜向爱在万家公司交纳购房佣金及定金2万元，其中佣金15600元、定金4400元。化明胜不同意购买合同约定的房产，与爱在万家公司协商退还佣金及定金未果。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”董**未经化*胜授权以其名义与爱在万家公司签订居间合同，化*胜亦未对董**的该代理行为进行追认，故董**的代理行为对化*胜不发生效力，双方之间的居间合同无效。爱在万家公司因该合同取得的15600元佣金，应当返还给化*胜。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认化*胜与郑州爱在万家房产经纪有限公司签订的居间合同无效；二、郑州爱在万家房产经纪有限公司返还化*胜佣金15600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由爱在万家公司负担。此款化*胜已预交，不再退回，由爱在万家公司在履行判决规定的义务时一并付给化*胜。

上诉人诉称

上诉人爱在万家公司不服原审判决，向本院上诉称，化明胜的代理人董**签订合同时是显名代理，化明胜在签订合同之后到银行办理按揭手续，是对董**的代理行为进行追认，且合同不违反法律的强制性和禁止性规定，为有效合同。爱在万家公司为化明胜提供了订立合同的机会及或媒介服务，化明胜应当支付报酬，化明胜违约应当承担全部佣金。

被上诉人辩称

被上诉人化*胜答辩称，化*胜没有委托董**代理签订房屋买卖合同，董**和爱在万家公司签订的合同只能算作草签合同，根本不产生合同的效力，是没有合同效力的无效合同，双方之间根本不存在有效合同。爱在万家公司提交的贷款合同内容空白，不能证明化*胜认可房屋买卖合同，不能证明贷款就是购买合同上的房屋。

上诉人爱在万家公司在二审庭审中提交以下证据：一是房地产买卖契约一份，证明2012年12月26日化明胜和出卖人王**就同一房产再一次签订买卖合同，以此证明原合同有效；二是个人购房借款及担保合同一份，证明化明胜就同一房产申请办理银行按揭贷款手续。

被上诉人化明胜对爱在万家公司提交的两份证据质证如下：一是房地产买卖契约上的名字不是化明胜签的，卖方是王立伟，而其起诉的卖方是袁静，不是一份合同；二是个人购房借款及担保合同在起诉时是空白的。

本院在庭审中明确向化明胜释明，是否对房地产买卖契约真假申请鉴定，化明胜明确表示庭后核实后再决定，庭后化明胜没有向本院提出鉴定申请。

本院查明

本院经审理查明，董**经爱在万家公司介绍，以化明胜代理人的名义与卖方袁*及爱在万家公司签订房屋买卖合同上的出卖方也有王**的名字。化明胜在董**签订房屋买卖合同后就同一房产又与出卖人王**签订一份房地产买卖契约，又签订过个人购房借款及担保合同。案件其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”，本案中，董**虽未经化*胜授权以化*胜的名义与爱在万家签订居间合同，但化*胜在签订合同之后又与其中一个出卖人王**就同一房产签订房地产买卖契约，并签订个人购房借款及担保合同，以其实际行为对董**的代理行为予以追认，故化*胜应对居间合同承担民事责任。房地产买卖契约上的卖方虽是王**，但居间合同上的卖方为袁*和王**，且两份合同中所指向的均是金水区红旗路134号院15号楼2单元14号房产。同时，化*胜虽认为房地产买卖契约虚假，但没有申请鉴定。化*胜辩称个人购房借款及担保合同内容空白，不能证明购买的是本案所涉房屋，但化*胜既没否认合同上的签名、也没有明确签订该合同时所指向的房产，且个人购房借款及担保合同与房地产买卖契约的签订能够相互印证。故化*胜的上述辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”，本案中，爱在万家公司作为居间人促成化*胜与出卖人签订房屋买卖合同后，化*胜应当按照约定支付全部佣金。综上，爱在万家公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实、适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3465号民事判决；

二、驳回被上诉人化明胜的原审诉讼请求。

一审案件受理费290元、二审案件受理费290元，合计580元，由被上诉人化明胜负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月七日