陈**、陈**与周**等人房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、陈**因房屋买卖合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2012）西民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈**及陈**、陈**的委托代理人康**，被上诉人周**的委托代理人赵**，原审第三人杨**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，2006年6月5日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定：二原告将在西平县柏城镇水厂新村112号私有房产一处（房屋所有证证号为西房权证柏城字第00013402号，建筑面积257.19平方米），以82500元的价格转让给被告，并于同日办理了公证，公证书载明房屋权属的转移，自房产登记部门登记之日起生效。后来，二原告又与被告签订补充协议一份，双方约定若一年内被告没有办理房屋产权转移手续，双方于2006年6月5日所签的房屋转让合同自行解除，双方对转让房屋的权属恢复到转让合同签订之前的状态。2009年，被告周**又将房屋转让给第三人杨**，并将公证处文件和房屋所有权证等材料一并交给了第三人杨**。后来第三人杨**对房屋结构进行了重新改造，并加高了一层。而且，第三人杨**居住该房屋至今。

一审法院认为

原审法院认为，二原告与被告所签的补充协议系附解除条件的合同，在条件成就时，原告没有证据证明其通知被告要解除合同。二原告与被告双方的责任不清，长达三年时间（即被告周**转让房屋时），而原告陈**、陈**一直未主张权利。另外，该房屋已于2009年转让给第三人杨**，且第三人依合理的价格购买，第三人属于善意取得（第三人若知道有此协议，则其购房有悖常理），现依此补充协议解除合同将会损害第三方的利益。即使该补充协议是真实的，即2006年签订，但第三人对此并不知情，应由原、被告按照过错责任赔偿原告的相应损失，而不应当解除合同，故二原告要求被告返还房屋，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，原审法院判决：驳回原告陈**、陈**对被告周**的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈**、陈**负担。

上诉人诉称

宣判后，陈**、陈**不服，向本院提起上诉称：1、原判决认定杨**从周**出购房属于善意取得错误。本案争议的房屋产权至今仍登记在其名下，杨**对周**无权交易是明知的，周**和杨**均未取得所有权，周**和杨**买卖违法；2、其与周**之间的买卖合同应予解除。2006年6月5日，双方签订房屋转让合同一份，合同订立后的第二天，双方为明确责任，又订立协议书一份，约定双方一年内到房产部门办理登记手续，若不办理房屋买卖合同即自行解除，该合同约定的解除条款依本案事实已经成就，且合同约定条件成就后，合同自行解除。请求撤销原判，支持其诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人周**辩称，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实的意思表示，且已经过公证，陈**、陈**已经把房子及手续交付，只是未办理过户手续。原判决认定杨**善意取得成立。请求驳回上诉，维持原判。

原判第三人杨红志述称，原判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，双方当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对陈**、陈**于2006年6月5日将在西平县柏城镇水厂新村112号私有房产一处以82500元的价格转让给周**、周**于2009年又将房屋转让给杨**的事实不持异议，应予确认。双方争议的焦点为双方于2006年6月6日签订补充合同应否予以支持及周**与杨**之间房屋转让是否有效。陈**、陈**主张其与周**于2006年6月6日签订的补充协议约定若一年内周**没有办理房屋产权转移手续，双方于2006年6月5日所签的房屋转让合同自行解除，双方对转让房屋的权属恢复到转让合同签订之前的状态。周**认为该补充协议是在陈**诱骗下，于2011年签订的，并非2006年6月6日签订。关于陈**、陈**主张应以补充合同约定、2006年6月5日所签的房屋转让合同自行解除应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原判决认定该补充协议系附解除条件的合同，在条件成就时，陈**、陈**没有提供证据证明其通知周**解除合同的事实。故其请求其与周**于2006年6月5日所签的房屋转让合同自行解除、对转让房屋的权属恢复到转让合同签订之前的状态的理由不足，不予支持。关于周**与杨**之间房屋转让是否有效的问题。杨**购买房屋支付合理价款并实际占有，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，周**出卖房屋给杨**的合同应为有效。综上，陈**、陈**的上诉请求，缺乏依据，不予采纳。原判决认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人陈**、陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月五日