谢**与陈**、吴**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人谢**、原审被告吴**为房屋租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2014）宛民初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈**及其委托代理人李**，被上诉人谢**及其委托代理人杨**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2014年1月，原告谢**与被告陈**同学关系。被告陈**租赁枣林服装市场D区7号店面经营服装生意。2014年1月，被告陈**借用被告吴**的名字转让该店，联系到了原告，并带原告找到被告吴**商谈，达成了以转让费22000元（含未到期房租）的口头协议。2014年1月24日，原告在店内将1万元现金交付给被告吴**，并于2014年2月22日又通过转账形式向被告提供的吴**的工商银行账号转账12000元。后原告称发现这家店面实际上并不是被告吴**经营的，且剩余房租折合的转让价值不足5000元。现原告以二被告串通一气，合谋以虚构的事实和理由骗取原告22000元转让费，属欺诈所得，起诉请求予以返还。另查明，枣林服装市场D区7号店面系枣林村3组的集体财产，该店面系未取得建设工程规划许可证的房屋。再查明，涉诉店面后于2014年9月被出租方收回。

一审法院认为

原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，被告陈**借用被告吴**的名义转租未取得建设工程规划许可证的房屋，双方之间的租赁合同无效。其转租过程中，每天早上起很早，去市场上撕转让广告，存在隐瞒重要事实、提供虚假情况的情节，其利用优势或利用对方没有经验，在缔约过程中，存在过错。原告对其自身缺乏经验，其接手店铺转让经营，并对店铺占有使用，随其使用时间较短，但在其诉讼后将店铺空置，虽然租赁合同无效，但房屋占有使用费用仍可参照合同约定的租金标准支付，其空置店铺期间，造成了租金的损失，故其亦应对其进行的上述民事行为承担相应的法律后果。综上，本院认定原被告之间的租赁合同无效，被告陈**因本合同取得的财产，应予返还，原告谢**应对其过错自行承担部分责任，酌定由被告陈**返还原告谢**转让费18000元整。被告吴**因与被告陈**有债权债务关系，在缔约过程中，配合被告陈**的原因以收债为主，本院认定被告吴**无责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、限本判决生效后三日内，由被告陈**返还原告谢**转让费18000元整。二、驳回原告谢**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费350元，由原告谢**负担50元，被告陈**负担300元。

上诉人诉称

上诉人陈**不服一审判决，向本院上诉称：1、上诉人与被上诉人谢**不存在房屋租赁关系，上诉人只是将从房东处租赁经营的范围转让给被上诉人，原审适用租赁合同纠纷审理该案程序错误。2、上诉人在接手经营时支出了15000元转让费，上诉人转让时收取被上诉人22000元转让费是双方自愿协商，符合双方的真实意思表示，也符合法律规定，不存在任何欺诈行为，应当予以认定。

被上诉人辩称

被上诉人谢**答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系。2、上诉人收取被上诉人22000元转让费是否合法，应否予以返还。

本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，房主枣林村将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，所签订的租赁合同无效，上诉人陈**自己租赁的房屋转租给被上诉人谢**，双方之间的砖租口头协议也应无效。但被上诉人谢**实际占用房屋的时间应当参照双方租赁费的约定支付租赁费用，超出租赁费部分的转让费用，因双方对合同无效均有一定的过错，应当适当予以返还。被上诉人谢**支付转让费22000元，租赁房屋应付租金为5782元，剩余转让费16218元，本院酌定由上诉人陈**返还90%，为14596元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销宛城区人民法院（2014）宛民初字第806号民事判决第一条，维持第二条；

二审裁判结果

二、上诉人陈**在本判决生效后十日内返还给被上诉人谢**14596元。

如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费700元，由上诉人陈**负担420元，被上诉人谢**负担280元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日