方大永与张雨租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）方大永与被告（反诉原告）张*租赁合同纠纷一案，方大永于2015年6月5日向本院提起诉讼，同日，本院同日作出受理案件决定书。在法定时间内向双方当事人送达了相关法律手续，张*在答辩期间提出反诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。方大永及其委托代理人张*、张*的委托代理人张*、杨*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

方大永诉称：2012年3月，方大永投资兴建淯水明珠商务酒店并注册，2012年9月1日，方大永于张*签订酒店租赁合同书一份，约定：1、租赁期为11年，自2012年9月1日起至2023年8月31日止。2、租金自2012年9月1日起至2016年8月31日为人民币130万元每年。3、每年合同到期前20日内，乙方向甲方一次性现金支付第二年的租金130万元。4、甲方对出租与乙方承租的所有物具有绝对所有权。5、乙方未按规定的期限、数额和方式支付甲方租金超过20个工作日，应当自违约的行为发生之日起除如数支付甲方租金本金外，按未支付数额每天5％支付违约金。6、为了便于乙方经营管理需要，将酒店营业执照上面负责人变更到乙方名下。实际承租期限到期前6个月必须配合方大永将营业执照上面的负责人变更为方大永。合同签订后，由于张*经营恶化，自2014年9月1日起拖欠租金，已构成违约。现要求：1、依法判决解除原被告之间的酒店租赁合同。2、判决张*在判决生效后十日内将淯水明珠商务酒店的经营者变更为方大永。3、张*向方大永支付租金30万元及违约金10万元。

被告辩称

张*辩称：不存在违约事实，应当依法驳回方大永的诉讼请求，张*已按合同约定履行了租金的给付义务。第一年支付260万元，第二年支付130万元，合同未约定其他支付的具体期限，故张*可在合同的年限内支付租金或另行协商租金的给付年限。

张*反诉称：2012年9月1日张*与方大永签订酒店租赁合同书一份，方大永将其经营的淯水明珠酒店租赁给张*经营。合同签订后，张*支付了约定款项，在张*经营使用过程中因存在火灾安全隐患及锅炉不符合环保要求，酒店被相关部门要求整改，经张*向方大永反映，方大永不按照合同履行维修和排除义务，且存在水电问题，使张*无法正常经营。另外，方大永不是酒店房屋的所有权人，没有明确转租权。故方大永存在严重违约。要求：1、解除酒店租赁合同。2、返还张*款项130万元。3、向张*赔偿50万元。4、支付违约金10万元。

方*永对张*反诉辩称：张*的反诉无法律和事实依据，

张*未按照合同的约定支付2014年的租金并拖欠至今，已构成违约。酒店经营期间，锅炉不符合环保要求，与方大永无关。双方签订合同是2012年9月1日，移交时符合当时的规定，锅炉整改时由于国家法律变化，根据合同约定，张*应自行承担改造整修，且有关部门的通知书只是限期纠正，并未要求停业。张*称存在火灾隐患，是张*在经营两年后发生，系张*自己经营不善，应自行承担责任。故张*交纳的130万元保证金不应返还，驳回张*其他反诉请求。

方*永针对本诉及反诉举证如下：

1、方大永身份证一份，证明主体资格，

2、酒店租赁合同书一份，证明：（1）、方大永为淯水明珠酒店所有人。（2）、合同履行及张*违约的事实。

张*针对本诉及反诉举证如下：

1、酒店租赁合同书一份，证明原告存在违约，主要是方大永须具有所有权，应排除安全隐患。

2、宛城区环保局通知书一份，证明方大永出租酒店存在违法事实，致使要求限期整改，张*不能正常使用。

3、消防隐患整改建议书，证明方大永出租的酒店后楼主楼存在火灾隐患，被要求整改，致使张*不能正常使用。

4、证人王*出庭作证，证明通知书下发后一直在与方大永联系，一直没有回信。

张*对方大永所出示证据真实性无异议，但对证明方向有异议。

方*永对张*出示证据1、2、3的真实性无异议，但是对证明方向有异议。证据4有异议，认为不能证实与方*永多次沟通的事实，实际上酒店一直在正常营业，洗浴中心停业是因季节的原因，不是环保局的原因。

本院对方大永、张*出示证据真实性无异议部分的真实性予以认定。张*举证4在判决部分结合其他事实予以评析。

经方大*、张*举证、质证，本院认证，结合庭审调查，本院确认以下事实：

方*永租赁位于南阳市独山大道108号临街房屋，经装修并在工商局注册成立了个人经营性质的南阳**水明珠（以下简称淯水明珠酒店）商务酒店，经营范围为：餐饮、住宿、洗浴服务。2012年9月1日，方*永以淯水明珠商务酒店为甲方，张*为乙方，签订了酒店租赁合同书一份，内容为：甲方将其经营的具有自己财产所有权的淯水明珠酒店对外租赁经营，乙方决定承租。现经甲乙双方充分协商，自愿签订本合同，双方共同遵守。一、酒店位置及租赁范围1、位置：甲方租赁乙方的酒店位于独山××××号。2、租赁酒店的范围：（1）面向独山××××号院门面房五间，后楼主楼共六层，此楼为全新装修。（2）连接主楼的辅楼共四层，此楼为全新装修。（3）后院停车场、锅炉房、配电房、机房、办公室。（4）以上房屋的现有全部家具（全新）和设施及正常营业的用品。三、租赁期限，租赁期限为11年，即自2012年9月1日至2023年8月31日。四、租金数额及付款方式，本合同上的租金自2012年9月1日起至2016年8月31日为人民币130万元每年，2016年9月1日起在每年合同租金的基础上逐年递增8％至合同租赁期届满。付款方式：租金按照先付款后使用的原则，第一年乙方支付甲方二年租金贰佰陆拾万元，即甲、乙双方签订之日的2012年9月1日支付贰佰万元整。2012年12月31日再支付陆拾万元整。（其中租金一百三十万元作为乙方在本合同租赁期限内合法经营行为的保证金也可作为乙方在经营期限最后一年的部分租金），第一年合同到期前20日内，乙方向甲方一次性现金支付第二年的租金壹佰叁拾万元整。四、租赁标的物交付……。五、租赁期间的税、费、及相关费用：1、租赁期间承租标的物的水费、电费、气费、卫生费、排污费、消防费等以及相关部门今后可能新增的与租赁标的物有关的所有费用均由乙方如数、按期承担缴纳。2、……3、……4、乙方在租赁期间可能被相关部门处以罚款以及行政处罚所造成的经济损失均由乙方自行缴纳和承担。5、乙方在租赁期间对标的物的维修、改造、设施购置等费用均由乙方自行承担。七、租赁标的物的所有权、设施维护改造及他物增设：1、2、3……4、甲方移交乙方的标的物，在本合同期届满或本合同因故中途终止履行时，由甲方按甲方移交乙方接交时的基本状态如数移交甲方。乙方在合同履行期间出资购置和改造增设的一切房屋、附属物、在本合同期届满或终止时，无条件移交甲方，不在另行计价。5、6……八、甲、乙双方的权利义务：1、甲方的权利义务……2、乙方的权利义务……九、违约责任：本合同一经签订，在甲、乙双方均未违反合同约定的情况下，任何方不得单方面变更解除，否则视为上述行为实施根本违约，违约方因此必须向守约方支付130万元的违约金。2、甲方未按本合同的约定期限向乙方交付租赁标的物超过10个工作日时，应当自违约行为发生之日起，每日向乙方支付5％的违约金，超过20个工作日，乙方有权单方解除合同。甲方应单向乙方赔偿200万元。3、乙方未按本合同约定的期限、数额和方式支付甲方租金超过20个工作日时，应当自违约行为发生之日起除如数支付甲方租金本金外，按未支付甲方款项的每天5％支付甲方违约金，乙方未按照本合同约定的期限、数额和方式超过30天时，视为乙方根本性违约，甲方因此有权单方解除合同，无条件收回标的物。乙方所交保证金130万元不予退还……。九、为了便于乙方经营管理需要，需将甲方营业执照上面负责人变更到乙方名下。但该酒店的实际所有权仍归甲方所有，实际承租期限到期前6个月，乙方必须配合甲方将营业执照上面的负责人变更到甲方名下。如乙方不与变更即视为乙方违约，乙方须支付违约金100万元同时保证金不予退还……。合同签订后，张*给付保证金130万元及2012年至2013年租金130万元，2014年9月1日张*支付2014年至2015年租金100万元，剩余租金30万元，因一直未付，方*永于2015年6月5日诉至本院，诉讼中张*以酒抵租的方式给付租金10万元。

本院查明

另查明，2014年5月27日，南阳**境保护局给淯水明珠商务酒店送了限期纠正环境违法行为通知书，内容为：1、停止使用煤炭燃料，进行清洁能源改造，不能改造的自行拆除。2、限于2014年10月1日前改正以上违法行为，2015年8月6日，南阳**公安消防大队给淯水明珠酒店送达了火灾隐患整改建议书，并于2015年10月27日以“消防安全标识未保持良好有效，违规使用易燃彩钢物”罚款5000元。

再查明，张*接手淯水明珠酒店后，对部分设施进行了改建，经本院现场勘查，主要对原房屋顶部进行改造，室内地毯换为木地板，室内墙纸予以改变。并在后楼五楼搭建简易房两间，在本院勘查中，酒店住宿部分正常营业，洗浴部分未营业。

本院认为

本院认为：一、方大*个人出资并注册成立淯水明珠商务酒店并与张*签订酒店租赁合同，在合同履行两年后，方大*起诉要求解除合同，张*反诉要求解除，故现租赁合同应予以解除。张*应自本判决生效后将淯水明珠酒店负责人协助变更为方大*，并支付2015年9月1日以后租金至交付方大*酒店止；二、张*在经营期间虽因锅炉改造及消防原因被有关部门要求整改，因在合同中双方已有约定，故张*以此为由进行抗辩本院不予采信。张*未按约定在2014年9月1日前支付租金，已构成违约，方大*要求支付租金及违约金，理由正当，本院予以支持。现张*租金为200000元，方大*要求违约金100000元，不超出合同的约定，张*应在判决生效后限期支付；三、张*在签订合同时交保证金1300000元，虽然双方在合同中约定如果违约，合同解除时不再返还，但是本院认为系违约金的重复约定，现合同解除，应予以返还；四、张*在经营酒店后对部分装修进行了改造，方大*并未对此有异议，张*改造也是因为更好的经营需要，故现合同解除，按双方合同的约定，应交付方大*所有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除方大*与张*所签订酒店租赁合同；

二、张*于本判决生效后十日内支付方大永2014年租金200000元及违约金100000元；

三、张*于本判决生效后十日内支付方大永2015年9月1日起至交付酒店之日止租金（按年租金1300000元计算）；

四、方大永于本判决生效后十日内返还张*保证金1300000元；

五、张雨于本判决生效后十日内协助将南阳市宛城区淯水明珠商务酒店负责人变更至方大永；

六、驳回张*其他反诉请求。

如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7300元，反诉费10950元，方大永承担8250元，被告张*负担10000元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十日