浙江绿升**漯河分公司诉梁丰收物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告浙江绿升**漯河分公司诉被告梁丰收物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浙江绿升**漯河分公司委托代理人梁**，被告梁丰收到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年8月22日，原告与广鑫帝景城小区的开发商漯河广**有限公司签订了《广鑫帝景城前期物业服务合同》。该《合同》约定：漯河广**有限公司聘用原告为广鑫帝景城小区为业主提供物业服务。前期物业服务期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止。2015年4月1日，《广鑫帝景城前期物业服务合同》约定的前期物业服务期限届满，漯河市**有限公司还未聘用新的物业服务企业进驻该小区。漯河广**有限公司委托原告继续为该小区提供物业服务，直至新的物业服务企业进驻。2015年5月16日，新的物业服务企业进驻。原告根据漯河广**有限公司的安排，在2015年5月15日，将有关手续向新的物业服务企业进行了移交。被告系广鑫帝景城小区1幢2单元1x0x室业主。2013年3月29日，原、被告签订《广鑫帝景成（一期）前期物业服务协议》，双方对服务期限、物业收费标准、违约责任等相关的事项进行了明确约定。自2014年4月1日至2015年5月15日，被告未按照约定交纳物业费，共计拖欠物业服务费用1767.11元，违约金865.88元。原告已经按照《广鑫帝景成（一期）前期物业服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告应当缴纳相应的物业服务费用。原告经多次催缴，被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决：1、被告支付拖欠物业服务费用1767.11元，违约金865.88元，共计2632.99元。2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告梁丰收辩称：因原告违约欺诈在先，被告认为原告提供的是无效合同，而且服务根本就不是按照国家一级物业服务公司的标准，所以拒交物业费。1、被告签订的物业合同是2013年4月1日到2015年3月31日就截止了，那为啥还起诉2015年4月1日到2015年5月15日这期间的物业费，被告的合同是2015年3月31号结束。合同结束后被告没有续签合同，那么请给我合理的解释？2、原告购买房子签订的合同是浙江绿城物业，我当时就是看到浙江绿城的服务是国家一级资质标准，才购买广鑫帝景城的房子的。但是等到交钥匙签约合同时，竟然变成了绿升物业了，这明显是合同欺诈。3、浙**物业是按国家一级服务标准收费的，但是提供的服务质与价不符，没有享受到应该的服务，收费和服务标准不成正比。4、浙**物业有限公司在郾城区物价局备案了没有？5、物业合同当时交房时，物业集中一天交一栋楼，根本没有让我们阅读合同内容，物业还说不签字不让领钥匙，直接指着签名和按指纹的地方让我们签名和按指印，签过后才给钥匙，根本没有征得业主的同意，业主被动接受，纯属霸王条款。6、如果浙**物业公司是按照国家一级资质服务标准来服务的，那么下面的怎么解释：（1）、深夜二期在施工，打扰已住业主的正常休息，多次给物业反映没人管。（2）半成品小区，管理不达标，保安人员素质差，设备不完善，绿化面积不达标，装修上水泥和沙子搞垄断，必须用他们的，外面的不让进，价位高的离谱。（3）保安安全意识薄弱，夜间无人值班，楼层内部从无巡逻，小区监控不到位，单元门经常坏。（4）消防通道长期关闭，无人值班。（5）电梯事故频发，经常发生掉层现象。（6）两岸咖啡在小区内部打通了2个后门，经常后门开着，而且经常有两岸咖啡的内部员工在小区的院内，对业主的财产安全有影响，多次反映给物业没有效果。（7）两岸咖啡门面房顶上的抽油烟机天天轰轰响，严重影响休息，而且房顶机器还联电，啪啪的响，给物业反映多次无效。请问这是按照国家一级资质服务标准来服务的吗？

本院查明

经审理查明：被告梁丰收系广鑫帝景城小区1幢2单元1404室业主。2013年3月29日，被告梁丰收和广鑫帝景城小区的其他业主在同期分别与原告浙江绿升**漯河分公司签订了前期物业服务协议。委托原告浙江绿升**漯河分公司提供物业服务。服务期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止。物业费高层住宅为每平方米1.8元／月。同时，合同约定物业服务费中已经计入高能耗公用设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该高能耗费用不另行向业主分摊。物业服务费每季度预缴一次，缴纳费用时间为每季度的第1个月上旬，乙方（业主）或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。合同第十章违约责任第三十八条约定：”乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。”第三十九条约定：”甲方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退；并按多收金额每日千分之二支付违约金。”合同签订后，原告浙江绿升**漯河分公司即入住广鑫帝景城小区，实施物业管理。被告梁丰收物业费缴纳到2014年3月31日，2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费，被告梁丰收没有交纳。

另查明，庭审中原告浙江绿升**漯河分公司提供了一份开发商漯河广**有限公司出具的《关于另行选聘前期物业服务公司的通知》，证明浙江绿升**漯河分公司为广鑫帝景城小区1-4#楼、56#楼、57#楼业主服务期限延长至2015年5月15日。对该证明被告梁丰收并不认可，称该通知本人并没有见过。合同到期后原告浙江绿升**漯河分公司并没有提供物业服务，当时那段时间就没有物业公司。

另查，原告浙江绿升**漯河分公司在提供物业服务的过程中，安全措施不够到位，小区内存在偷盗现象，小区安全通道等方面也存在安全隐患，业主使用的电梯存在掉层等现象，经原告维修后仍存在电梯掉层现象。同时，部分商用房门店在该小区私自打通后门，存在一定的安全隐患。对该事实，原、被告均予以认可。

另查，原告浙江绿升**漯河分公司服务资质等级为壹级。2010年11月2日，漯河市发展和改革委员会及漯河市住房保障和房屋管理局联合下发了（2010）447号《关于印发〈漯河市物业服务收费管理办法（试行）〉的通知》，该通知中规定高层壹级标准服务费用为每平方米1元／月。原告浙江绿升**漯河分公司对原告的住宅用房按每平方米1.8元／月收费，并没有在漯河市发展和改革委员会及漯河市住房保障和房屋管理局进行备案。

被告梁丰收房屋面积为100.69平方米。

本院认为

本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且已履行，故应为有效合同。原告浙江绿升**漯河分公司为漯河市广鑫帝景城小区提供了物业服务，被告梁丰收作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业费用。因被告梁丰收没有按照合同约定支付物业费用，故对原告要求被告梁丰收缴纳物业费的诉请，本院应予支持。关于物业费的具体数额，虽然双方合同中约定为每平方米1.8元／月，但该标准不符合漯河市发展和改革委员会及漯河市住房保障和房屋管理局（2010）447号文的相关规定，且也未在漯河市发展和改革委员会及漯河市住房保障和房屋管理局进行备案。结合本案的具体案情，原告浙江绿升**漯河分公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安全服务不到位，存在一定的安全隐患，小区还存在偷盗现象，且该住宅小区系高层住宅，但电梯经常出现停顿、掉层现象，直接危及到业主的生命安全。合同中约定的中央空调、景观水系、景观照明并不存在，而中央空调、景观水系、景观照明均是物业费的收取项目。综上，物业费应按每平方米0.6元／月收取。因合同约定，物业服务到2015年3月31日止，被告梁丰收物业费缴纳到2014年3月31日，拖欠原告12个月的物业费用，故被告梁丰收应交的物业费为725元（100.69平方米0.6元12月），原告庭审中要求物业费支付到2015年5月15日，但其未提供实际提供物业服务的相关证据，且被告对此也不予认可，故对原告该诉请，因证据不足，本院不予支持。原告要求支付违约金，本院认为，因原告的收费标准违反了政府的相关规定，且原告在物业服务中又存在一定的瑕疵，故对原告该诉请，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告梁丰收于本判决生效后10日内支付原告浙江绿升**漯河分公司物业费725元。

二、驳回原告浙江绿升**漯河分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告浙江绿升**漯河分公司负担25元，由被告梁丰收负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日