王*与唐**房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

申请再审人王*与被申请人唐**房屋买卖合同纠纷一案，南阳**民法院于2007年12月27日作出（2007）宛民初字第2144号民事判决，已发生法律效力。王*不服，向本院申请再审。本院于2010年7日15作出（2010）南民申字第71号民事裁定，由本院对该案进行提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王*的委托代理人，被申请人唐**及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

南阳市宛城区人民法院一审查明，王*在南阳市宛城区宛城村原有一处房产，后外出未在该房居住，欲卖掉该房屋。口头授权其母亲王**办理。王*外出前将该房屋钥匙、房屋产权证书、土地使用权证书交给了王**。因王**不在该处居住，遂将房屋钥匙放在姬天真家，以方便欲买房的人进屋看房。唐**欲购买房屋遂请王**和其一起看房，通过许**等人同王**协商最终以78000元商定价款。并于2005年7月6日签订了房屋买卖协议。唐**遂将房款78000元交给王**，王**也将房屋所有权证书和土地使用权证书以及房门钥匙交给唐**。自此唐**一直在该房屋内居住，王*至今没有将该房屋产权过户到唐**名下。

一审法院认为

一审法院认为，王**接受王*的委托，办理出售房屋事宜。后王**以王*名义与唐**签订房屋买卖协议，该行为的后果应由王*承担。因此，王*与唐**之间的房屋买卖协议成立。该协议内容不违反法律规定，故合法有效。即使王*对其母亲没有书面委托，但从本案情况来看，王**系王*母亲，且王*已口头委托其母亲代其卖房，作为买房人的唐**完全有理由相信其有代理王*卖房的权利。证人许**、王**、姬**作为合同外的第三人在当时情况下均形成了王**具有代理王*处分房屋的认识即是证明，况且王**以王*名义与唐**签订合同时持有房屋的所有权证书和土地使用权证书以及房门钥匙，又进一步强化了人们对王**具有代理权的信赖程度。故王**的行为完全符合合同法规定的表见代理情形，该代理行为有效。王**代王*签订合同后，已代王*收取了房款并交付了房屋钥匙以及相关权利证书，唐**一直居住至今。唐**事实上已取得了本案房屋的所有权，其要求王*办理房屋产权过户是对有效合同中约定义务的履行。该请求于法有据，理应支持。

一审法院判决：限被告王*与本判决生效后十日内将南阳市宛城区宛城村144号房屋产权（包括房屋所有权及土地使用权）过户到原告唐**名下。诉讼费50元由被告负担。

再审申请人称/抗诉机关称

申请再审人王*申请再审称，1、原审判决认定事实不清，程序违法，原审认定该协议有效错误。申请人从未口头或书面授权委托母亲代为处理144号房屋。姬天真与申请人不是前后邻居，一审中自始至终没有见到对申请人母亲和姐姐的调查笔录，怎样证实口头委托的真实性呢？一审判决认定王**的行为属于表见代理的情形，即是一种无权代理行为，但是，原审判决同时又认定王**是在申请人口头授权下实施的代理行为，这又是有权代理行为，一审对这一事实的认定明显相互矛盾。2、申请人与母亲经常保持联系，原审没有向申请人母亲做调查，仅凭村委证明就认定申请人下落不明而适用公告送达法律文书，剥夺了申请人的申辩权，程序违法。请求依法撤销（2007）宛民初字第2144号民事判决，改判驳回被申请人的原审诉讼请求，本案一审、再审诉讼费用由被申请人承担。

再审被申请人辩称

被申请人唐**答辩称，（2007）宛民初字第2144号民事判决对王*母亲有代理权、无代理权问题的论述完全正确，并不矛盾。且王*已于2009年11月26日追认了代理行为。实体判决正确。程序方面，原审法院公告送达合法。我方对对方提交的委托书的真实性怀疑，人民法院应核实，防止别人冒名诉讼。请求驳回“王*”的申请。

本院查明

再审查明的事实同原审查明的事实一致。本院再审予以确认。

再审中唐**提交王*于2009年11月26日出具的证言一份，称同意其母亲王**全权卖房，价款78000元已付。王*委托代理人质证为：不是王*本人所写，并提交自深圳邮寄来的快件一份，称是王*本人写的“情况说明”，内容为王*从未出具过任何同意卖房的证明。唐**质证为，该“情况说明”是否为王*本人所写不确定。

本院认为

本院再审认为，唐**与王*母亲签订协议并付清房款后入住至今，协议见证人王**、姬天真、许**证实王**称王*让其卖房，因此王**签协议并代卖房屋行为不是无权代理，而是以王*名义进行的有权代理。表见代理的立法本意趋于保护相对人因“信其有代理权”而产生的信赖利益，法律赋予其有效代理的后果。一审是从证人证明王**有权代理及狭义无权代理之外的表见代理两方面的评述，并不矛盾。至于被申请人唐**于再审中提交的新证据及王*的委托代理人提交的“情况说明”，因王*未到庭，无法核实真实性，但并不影响房屋买卖协议的效力。因此，申请再审人申请再审理由均不能成立，本院再审不予支持。综上，原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持南阳市宛城区人民法院（2007）宛民初字第2144号民事判决。

再审诉讼费50元由王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二0一0年十一月十八日