上诉人郑**发有限公司因与被上诉人祁*合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人郑**发有限公司（以下简称冠**司）因与被上诉人祁*合同纠纷一案，不服河南省**业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冠**司的委托代理人祝**、李**，被上诉人祁*的委托代理人谢政武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年5月5日，在冠**司冠达花园项目尚未取得商品房（预）销售许可证的情况下，冠**司与祁*签订了《冠达花园项目公寓预约保留协议书》。双方约定，祁*自愿向冠**司支付预约保留金，冠**司同意并有义务为祁*预约保留冠达花园项目公寓1号楼3单元6楼层20、21、22室，建筑面积187.98㎡（以郑**管局测绘的最终面积为准）。根据祁*预购买的房屋面积187.98㎡计算，祁*向冠**司支付房屋总价款845964元的17.5%（金额148044元）作为预约保证金，剩余的17.5%首付款将于2012年6月30日冠达花园项目开盘前付清。祁*已履行了协议约定的支付义务，向冠**司缴纳金额148044元，《冠达花园项目公寓预约保留协议书》约定的最后开盘日期2012年6月30日已逾期，冠达花园项目却迟迟未开盘。在祁*的一再催促下，冠**司于2012年12月21日向其出具承诺书一份，承诺：“若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠**司赔偿祁*等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者”。至冠**司承诺日，冠**司亦未履行合同约定的义务及所作的承诺。后冠**司于2013年7月3日正式取得《商品房预售许可证》，于2013年7月30日向祁*发出催告函，要求祁*自接到催告函起7日内至冠**司售楼部，签订正式《商品房买卖合同》，办理相关手续。祁*于2013年8月7日起诉至本院要求解除双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》并返还预约保证金、支付违约金。

一审法院认为

原审法院认为：祁*与冠**司签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，协议合法、有效，应受法律保护，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。祁*已按照协议约定履行了相应义务，冠**司却拒不履行己方义务，致使双方合同目的无法实现。故对祁*主张的要求解除双方之间签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》，冠**司偿还祁*已支付的预约保留金148044元，本院予以支持。

由于冠**司无法完成双方协议约定的义务，后经双方协商，冠**司于2012年12月21日作出承诺，保证若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠**司赔偿祁*等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者。本院认为，冠**司的承诺书系其真实意思表示，应当遵守，祁*以此要求冠**司支付违约金296088元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百零七条，《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除祁*、冠**司双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》；二、冠**司于本判决生效后十日内返还祁*预约保留金十四万八千零四十四元，支付违约金二十九万六千零八十八元。如果冠**司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百六十二元，由冠**司负担。

上诉人诉称

冠**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原判决认定基本事实不清、适用法律错误。原审审理过程中，冠**司在答辩时，明确提出祁*诉请的违约金数额过高，请求予以降低。很显然，关于违约金是否过高，冠**司请求降低是否有道理应成为人民法院审理的焦点问题。鉴于此，祁*的损失情况应是本案应查明的基本事实，人民法院应查明该事实，并依此作为认定违约金具体数额的依据。然而，原审判决至此不顾，对冠**司该主张是否成立、支持与否的理由，均未作阐述，显然刻意在回避该问题；另外，原审判决不予查明认定祁*遭受损失情况，径直以《承诺书》做出判决，难以令冠**司信服。原审中，冠**司提出降低违约金的主张，事实清楚，合法有据：1、冠**司提出上述主张有明确的法律依据。即《最**法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条。2、冠**司提出上述主张有明确的事实依据。冠**司同意按照《预约协议》约定的“原价”，将房屋继续卖给被上诉人，因此祁*并无房屋价差损失；祁*的损失，无非是利息损失，按照人行公布的一至三年期贷款利率年息6.15%计算，自祁*交款日（2012年4月24日）至其起诉之日（2013年8月7日），共十五个月零13天，按16个月计算，祁*的利息损失仅为12139.6元，原审判决判令的违约金为296088元，二者相差甚远，原判此举显然适用法律错误。

被上诉人辩称

祁*答辩称：原审判决程序合法，法律适用正确，双方签订的协议以及冠**司出具的承诺书合法有效。请求二审法院维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：祁*与冠**司签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》系双方真实意思表示。该协议书签订后，冠**司于2013年7月3日已取得《商品房预售许可证》，依法该协议书合法有效，双方应按约定履行自己的义务。冠**司于2012年12月21日向祁*出具的《承诺书》，系其真实意思表示，应为《冠达花园项目公寓预约保留协议书》的有效补充。冠**司上诉称《承诺书》载明的违约金明显过高，依法应予以降低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定过分高于造成的损失。”结合本案情况，《承诺书》中约定的违约金数额过高，应当酌减，冠**司的违约行为必然给祁*造成相应利息损失，对于祁*的损失，本院酌定参照中**银行同期贷款利率四倍计算。综上，原审法院认定事实清楚，但违约金数额认定过高，应当改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最**法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省**业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决第一项。

二、撤销河南省**业开发区人民法院（2013）开民初字第4771号民事判决第二项。

三、郑州东**发有限公司于本判决生效后十日内返还祁*预约保留金148044元及违约金（总额以本金148044元、自2012年4月24日起按中**银行同期贷款利率4倍计算至本判决确定的付款之日止）。

四、驳回祁林的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费7962元，由祁*负担3185元，郑州东**发有限公司负担4777元。一审案件受理费比照二审收取。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十四日