马剑平诉王志兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**诉被告王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。2016年3月17日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告马**、被告王**及其委托代理人田*开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马**诉称，原、被告双方于2015年6月16日签订《售房协议书》，原告并于当日交付被告购房款定金5万元，6月20日原告又交付被告房款5万元。后来原告发现被告所说与实际不符，原告要求退款10万元，被告以各种理由搪塞并又将房屋卖给了第三方。后经原告了解，该房屋是三无房屋，原告是在被欺骗的情况下签订的合同，特起诉至法院要求撤销无效合同，要求被告退还购房款及定金共计10万元及利息。

被告辩称

被告王**辩称，1.王**不是适格的被告，合同是开封县**有限公司和原告签订的，开封县**有限公司才是本案的被告；2.是原告违约在先，根据双方签订的售房协议书第12条，原告没有按照合同要求履行付款义务，违反了合同约定，是原告反悔在先，导致合同至今无法实现，根据售房协议书第14条规定，定金不应退还。原告要求退还定金及违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原、被告双方于2015年6月16日签订《售房协议书》，协议书的甲方是王**，乙方是马**，落款处盖有开封县**有限公司的印章。协议约定被告向原告出售位于程砦西头砖厂东邻路北新建房一套。原告于协议签订当日交付被告定金5万元，6月20日原告又交付被告房款5万元。王**向马**出具收条两张，分别是：今收到购房款定金伍万元正（50000）王**2015年6月16日u0026rdquo;；收条今收到马**交来的房款伍万元整（50000），下欠房款王**拾陆万元整（160000）收款人：王**2015年6月20号u0026rdquo;。

另查明，开封县**有限公司营业执照登记的负责人是王**，公司印章也由王**保管。原告不属于程砦村村民。涉案房屋只能办理1998年之前的集体土地证。

以上认定事实，有原告提交的售房协议书、收条两张及双方庭审陈述等证据予以佐证。

本院认为

本院认为，原告与被告于2015年6月16日签订的售房协议书虽然是双方真实意思表示，但该房产所占用的土地系集体所有，且原告并非该集体范围内的村民，因此该售房协议违反了《中华人民共和国土地管理法》中的关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，双方签订的售房协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，且原告对涉案房屋并未实际占有，故基于该无效合同所取得的财产应予返还，对原告要求被告退还购房款及定金共计10万元的诉讼请求，本院予以支持。因原告在与被告签订售房协议时未约定购房期间房款的利息，原告要求被告支付房款和定金利息的诉讼请求，无事实和法律依据，对原告请求被告支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称本案适格被告应为开封县**有限公司且因原告违约导致协议无法履行，但被告亦承认是该公司的负责人并保管公司印章，所提供的证据材料亦不能支持其答辩意见，对被告该辩称意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告马**与被告王**于2015年6月16日签订的售房协议书无效。

二、被告王**于本判决生效后十日内返还原告购房款及定金共计10万元。

三、驳回原告马**的其他诉讼请求。

案件受理费2700元，由被告王**承担。

债务人如未按生效判决确定的期间履行金钱给付义务，将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月八日