上诉人安**三中学与被上诉人刘*、宋**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人安**三中学因与被上诉人刘*、宋**房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2015）北民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年1月，原告与安阳市**具经销部签订房地产租赁契约，约定原告将其所有的房屋租赁给安阳市**具经销部，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日止，月租金3600元。2011年8月，刘*将该房屋转租给被告宋**，后被告宋**与原告签订房地产租赁契约，租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止，月租金为人民币3600元，契约签订后，被告宋**开始承租上述房屋。2012年2月原告向被告宋**送达通知“因接到上级危房改建通知将对危房进行改造，望各租赁户接到通知后，早做下一步打算，以免带来损失”。契约到期后被告宋**继续承租原告的房屋，原告从2013年9月对该出租房屋停水、停电。从2013年7月份至2015年5月份被告宋**共欠原告房租82800元。被告宋**向原告交由房屋押金4000元。

一审法院认为

原审法院认为，原告与安阳市**具经销部签订的房地产租赁合同转租给被告宋**，合同已经履行完毕，履行期间并不欠房屋租金，原告向刘*主张权利，没有证据，请求不予支持。就该房屋，原告与被告宋**又签订房地产租赁合同，该合同合法有效，依法应予保护。原告与被告宋**签订的房地产租赁合同到期后，被告宋**交付房租，原告收取房租，双方仍然按照原合同约定履行，形成不定期租赁合同，依法原合同继续有效。不定期租赁合同，出租人可以随时要求解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未履行通知义务，既对出租房屋停水停电，是不对的，影响承租人使用，应当承担责任，故原告要求与被告宋**解除合同，收回出租房屋的请求，应予支持。被告宋**不按合同约定交付租金不对，应承担违约责任，原告要求被告宋**支付拖欠原告房屋租赁费，本院应予支持。原告单方停水、停电，影响承租人使用，原告应当承担相应的责任，被告宋**要求减少租金的理由充分，予以采信，本院酌定减少租金15%，即被告宋**应当从2013年7月起按实际占有该房屋期限按照月租金3600元的85%计算至被告宋**将租赁的房屋腾清之日止向原告支付房屋租金。原告要求被告宋**给付电费3594元，因其未提供证据予以证明，故该项请求，本院不予支持。被告宋**向原告交有4000元押金属实，合同解除，原告应当在被告宋**给付原告房屋租赁费时予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告宋**于本判决生效后60日内将其租赁原告安**三中学的房屋归还原告安**三中学；二、被告宋**于本判决生效后60日内从2013年7月起按照月租金3600元的85%计算向原告安**三中学支付房屋租赁费至将房屋腾清之日止；三、原告安**三中学于本判决生效后60日内退付被告宋**房屋押金4000元；四、驳回原告安**三中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，由原告安**三中学负担294元，被告宋**负担1666元。

上诉人诉称

安**三中学不服原审判决上诉称，其已经按照合同约定和相关法律规定履行了提前通知义务，其无过错。一审法院对其主张的电费以证据不足不予认定不当；一审以“上诉人单方停水、停电，影响被上诉人使用房屋”为由判决被上诉人按照房屋租赁合同约定的月租金的85%支付房屋租赁费认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决第一项，判决被上诉人即刻终止非法侵占上诉人房屋的行为，并于判决生效后30日将侵占的房屋腾清归还上诉人；请求依法撤销原审判决第二项，判决被上诉人于判决生效后15日内从2013年9月起按照月租金100%计算向上诉人支付房屋租赁费及电费等相关费用截止到房屋腾清之日止。

被上诉人辩称

被上诉人刘*、宋**答辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明事实与原审一致。

本院认为

本院认为，安**三中学虽然于2012年2月通知被上诉人刘*、宋**将于同年6月对租用房屋进行危房改造，但却收取被上诉人房租至2013年8月，而后于2013年9月停水停电，原审认定上诉人在本案纠纷中负有责任合理得当，判决减少房租依法有据。上诉人称其没有过错，应全额判决支付房租理由不足，本院不予采纳；上诉人在原审主张电费，但未提供相关证据，被上诉人亦不予认可，故原审未予支持并无不当。综上，上诉人上诉请求证据不足，本院不予支持，原审判决合法正确，应予确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费201元，由上诉**三中学负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日