河南汇**限公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南汇**限公司（以下简称“原告”）诉被告王**（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴跃永，被告委托代理人黄*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告系郑州市金水区X小区物业服务单位，被告系该X号楼X单元X楼东房屋业主。原、被告于2005年8月18日签订了一份物业服务协议，协议约定被告应按照0.38元／月／㎡的标准，以季度为单位向原告交纳物业费；若被告违约，不按协议约定的收费时间和标准交纳有关费用，应从逾期之日起按每天应交金额的百分之一交纳违约金。同时原告按照主管部门核定的标准0.05元／月／㎡收取电子监控设备运行维护费。协议签订后，原告尽职尽责地履行了物业服务义务，但被告一直拖欠自2006年6月至今的物业服务费用，原告为此采用电话催收、上门催交、张贴催费通知单、寄发律师函等方式催其交纳，但被告一直拒绝履行其交费义务。故原告起诉，请求判令1、被告向原告支付拖欠的物业费9198.7元（自2006年6月28日起暂计至2014年12月31日止），支付违约金2760元（自2006年6月28日起，按照协议约定以未交费金额日百分之一的标准计算至2014年12月31日，原告按照未交费总金额30%计收违约金，其余部分自愿放弃）。2、由被告承担本案的诉讼费用。

原告向本院提交如下证据：

第一组证据：《X物业管理委托服务协议》、《业主公约》、《业主家庭情况登记表》；

第二组证据：《收费许可证》（2007至2008年度、2010年度、2011年至2014年度）；

第三组证据：原告向被告张贴的部分物业费催收单九份及物业费催收照片九张；

第四组证据：被告于2014年12月24日收到原告委托律师事务所寄发的物业费催收函。

被告辩称

被告辩称：一、原被告签订有物业服务合同，但原告未按协议履行义务，其无权要求被告缴纳物业费，应驳回诉请；二、本案完全因原告违约而造成，其诉请无法律依据；三、原告未履行房屋维修义务，给被告造成巨大经济损失，被告有权拒交物业费，并有权要求原告承担赔偿责任；四、原被告虽然基于物业服务合同对物业费形成债权债务关系，但是原告在法律期限内未向被告催收，原告大部分诉求已过诉讼时效，对于2013年2月5日之前的债权不予认可。

被告向**提交如下证据：1、光盘一张；2、照片一套。

本院查明

经审理查明，2005年8月18日，原、被告签订了一份《X物业管理委托服务协议》，约定由原告为被告座落于X小区X号楼X单元X楼东房屋提供物业管理服务，约定的物业建筑面积为209.19平方米，物业基础服务费收费标准为每平方米每月0.38元。原告按季度为期限收取物业基础服务费用，每交费周期前十五天交纳费用。第一条，双方权利义务主要载明，原告向被告提供房屋自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条、物业管理服务内容，三、环境卫生，1、小区垃圾日产日清，全天保洁；定期进行卫生消毒灭虫；2、小区道路等公用场地卫生清洁；3、楼宇内公共楼道、楼梯窗的卫生清洁。第三条、物业管理服务质量，二、设备运行，1、设备良好、运行正常；2、无重大事故，设备运行完好率达98%以上。四、环境卫生，1、垃圾日产日清，定期卫生消毒；2、小区道路共用场地无废气、物，全天保洁。第十一条、违约责任，一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。四、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天应交额的百分之一交纳违约金，或向人民法院起诉。

协议签订后，被告自2006年6月28日至2014年12月31日未按时向原告支付物业费，原告分别于2006年12月31日、2007年12月31日、2008年3月31日、2009年9月30日、2010年6月30日、2011年3月31日、2012年6月30日、2013年9月30日在被告门上粘贴《催收单》催收原告前期欠交的所有物业费，并于2014年12月18日通过EMS向被告邮寄律师函，被告于2014年12月24日签收，但仍未交物业费，故原告诉至法院而成讼。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《X物业管理委托服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。

依据《X物业管理委托服务协议》的约定，原告向被告提供房屋自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务并做到垃圾日产日清，定期卫生消毒；小区道路共用场地五废气、物，全天保洁的服务标准，设备良好、运行正常，无重大事故，设备运行完好率达98%以上，但被告提交的证据显示，原告在履行相关义务时存在瑕疵，故原告请求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。

被告答辩认为原告没有履行《前期物业服务协议》约定的义务，被告拒绝缴纳物业费。对此本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就本案而言，原告提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪一部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张不交物业费，只会增加前述的负面影响。故，被告认为原告违反《前期物业服务协议》的约定义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。

被告辩称原告在法律期限内未向被告催收，原告大部分诉求已过诉讼时效，对于2013年2月5日之前的债权不予认可。根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定：“因当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力”，原告自2006年12月30日至2013年9月30日在被告门上粘贴《催收单》催收原告前期所欠交的所有物业费，原告的该行为发生诉讼时效中断事由，诉讼时效期间重新计算，故被告的辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项，判决如下：

裁判结果

一、被告王**于本判决生效之日起十日内向原告河南汇**限公司支付物业费9198.7元；

二、驳回原告河南汇**限公司的其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费99元，减半收取49.5元，由被告王**负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日