尹**与南阳市**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告尹**诉被告南阳市**有限公司（以下简称仁**产公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月8日诉至法院，同**本院作出受理决定，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2015年10月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹**及其委托代理人张*到庭参加了诉讼。被告仁**产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告双方于2014年1月12日签订了《商品房认购协议》，约定：原告购买被告开发的位于南阳市滨河路与范蠡路交汇处“澜湾盛景”楼盘第B4幢1单元1503室商品房一套，面积132平方米，总购房款583110元。协议签订时，被告承诺能按揭，于是原告当场交纳购房首付款353110元，被告出具有收款收据，并承诺在2014年5月1日前交房。然而，经原告催促交房时，被告百般推诿并称又将该套房屋出售给他人了，原告无奈要求退款，但被告一直以无钱为由拒绝退款，为此，造成原告严重的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，请求法院依法确认原、被告的商品房买卖合同无效、依法判令被告返还原告已付购房款353110元并按银行同期贷款利率支付利息、依法判令被告赔偿原告353110元。诉讼费用由被告负担。

原告为支持其主张向本院提交证据如下：

1、原告身份证复印件一份，证明原告身份。

2、澜湾盛景宣传册二份、澜湾盛景置业计划书一份、2013年11月6日南阳晚报一份。证明被告公开宣传、做广告，并承诺本案诉争房屋所在楼盘是现房销售、可办理产权证、可向银行按揭贷款的事实。

3、双方签订的《商品房认购协议》及原告交款353110元的购房款收据各一份及银行转账凭条三张，证明原、被告签订商品房买卖合同后原告预交首付房款并选择按被告提供的按揭付款方式的事实。

4、公证书一份，证明原告购房之前，被告已将诉争房屋出售给了他人。也是造成被告不向原告交房的事实。

被告**产公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、质证的权利。

根据原告举证及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：

2014年1月12日，原告尹**与被告南阳市**有限公司签订《商品房认购协议》，约定：原告尹**购买被告**产公司开发的位于南阳市滨河路与范蠡路交汇处“澜湾盛景”楼盘第B4幢1单元1503室商品房一套，面积132平方米，总购房款583110元。根据被告的宣传及签订合同时承诺原告选择按揭方式购房，并在签订购房合同时当场交纳购房首付款353110元，被告给原告出具了收款收据，并承诺在2014年5月1日前交房。逾期交房后，在原告催问下，被告工作人员承认该套房子已经卖给了他人，不能交房。本案在审理过程中，被告未向法庭举证出涉及商品房预售许可证、土地使用证以及所售房屋是否能够按揭贷款等相关证据。

本院认为

本院认为：一、关于原、被告双方签订《商品房认购协议》的定性问题，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方签订的购房协议中主体明确、房屋位置具体确定、房屋面积确定、房屋每平方米价格及优惠后总金额具体、付款方式为首付款及按揭、付款时间具体，已经具备商品房买卖合同的主要要件，并且被告已经收受原告当场交的首付款353110元并出具有收据，故原、被告双方签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。

二、关于原、被告双方签订的合同效力问题。根据我国民事诉讼证据规则的规定，被告应当对自身是否具有商品房预售资格负有举证责任，但在法定的举证期限内，被告未能提供相关证据，故应当承担举证不能的法律后果。根据原告提交的公证书内容可以证实，被告已经将本案涉及的房屋卖与他人。结合上述两点事实，可以认定被告在售房过程中主观存在过错和客观上存在欺诈的事实行为。因此，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告至今未能举证其已经取得商品房预售许可证，故本案中原、被告之间签订的商品房买卖合同应认定为无效合同。

三、对原告诉讼请求的评析。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，本院认为被告既不能举证出取得商品房预售许可证的事实，客观上也存在一房二卖的事实，并且在原告多次催促要求退还购房款的情况下，被告既不交房也不退款，明显存在欺诈行为。故对于原告要求被告返还购房款353110元及利息的主张，本院予以支持。利息应自原告起诉主张权利之日即2014年12月8日按同期中**银行贷款利率支付至付清之日。关于原告请求的一倍赔偿责任的问题，考虑到本案被告已承担了对原告补偿利息的事实以及双方争议过程中原、被告曾协商调换房屋未果的情形，故对于原告的一倍赔偿请求不能全额支持，本院酌定由被告赔偿原告已付房款353110元40％的损失即141244元为宜。对于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告尹**与被告南阳市**有限公司签订的商品房买卖合同无效。

二、限被告南阳市**有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告尹**已付购房款353110元，并自起诉之日2014年12月8日起按照银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。

三、限被告南阳市**有限公司应于本判决生效后十五日内赔偿原告尹**人民币141244元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10862元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十一日